來源/丁祖昱評樓市

據披露，截至2月20日，已有57個城市162個項目獲得銀行融資共294.3億元，較春節假期前增加113億元。

我們認為，房地產項目白名單對融資落地至關重要。金融支持政策還需加速落地，這樣才能對房企形成有力的支撐，同時還需確保基層金融機構（部門）能夠“安全”執行。

2024年1月12日，住房城鄉建設部和金融監管總局聯合發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》，從建立融資協調機制、篩選確定支持對象、滿足合理融資需求、做好融資保障四方面展開，精準支持房地產項目合理融資需求。

要求各地級及以上城市建立城市房地產融資協調機制，及時研判本地房地產市場形勢和房地產融資需求，協調解決房地產融資中存在的困難和問題。提出可以給予融資支持的房地產項目名單，向本行政區域內金融機構推送。

該名單被業內稱為地產項目融資“白名單”。

在該通知發布后不久，1月26日，住建部召開城市房地產融資協調機制部署會，加快推動城市房地產融資協調機制落地見效，共有35個重點城市參加。

在當時，26個省份170個城市建立了城市房地產融資協調機制，提出了第一批房地產項目“白名單”并推送給商業銀行，共涉及房地產項目3218個。

2月20日下午，住房城鄉建設部召開城市房地產融資協調機制工作視頻調度會議，部黨組成員、副部長董建國主持調度會并作出工作部署。各省、自治區和50個重點城市住房城鄉建設部門負責同志參加。

會議強調，自1月份城市房地產融資協調機制工作部署以來，各地和相關金融機構緊鑼密鼓抓好落實，不少城市春節假期仍在推進工作，協調機制落地見效持續取得新進展。

截至2月20日，全國29個省份214個城市已建立房地產融資協調機制，分批提出可以給予融資支持的房地產項目“白名單”并推送給商業銀行，共涉及5349個項目；已有57個城市162個項目獲得銀行融資共294.3億元，較春節假期前增加113億元。

另據中國銀行、建設銀行、農業銀行、郵儲銀行和部分股份制銀行有關數據，已對“白名單”項目審批貸款1236億元，正在根據項目建設進度需要陸續發放貸款。

相比之前的會議，此次視頻調度會議提出了要在開展工作時要形成“兩個閉環”的要求。

一是要形成“推送——反饋”的工作閉環。城市房地產融資協調機制根據條件篩選項目并推送給商業銀行，各商業銀行按照規程審查后放貸，對不予放貸的項目向金融監管部門報送“無法貸款的原因”，由城市政府及時協調解決，形成“白名單”項目從推送到反饋的工作閉環。

二是要形成“發放——使用——償還”的管理閉環，確保資金全部用于項目開發建設，嚴防資金被挪用于購地、償還債務或其他投資。

事實上，2023年以來，政府頻頻推出房企融資的支持性政策，對于房企的境內外貸款、債券、增發配股以及IPO等多方面融資都進行了支持。同時也加大了對于存量資產盤活的支持，包括允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項目、鼓勵房企發行CMBS、ABS等資產支持證券等。

雖然政策頻出，但房企融資整體仍然較為低迷。據不完全統計，2023年80家典型房企累計融資總量為5752.28億元，同比減少30.38%；從單月情況來看，也僅有3月份的融資規模達到了2022年的月平均值，單月融資規模也屢創新低。

究其緣由，主要還是由于政策的落地難度以及市場信心不足等原因。

自2023年11月開始，各地密集召開銀企座談會，被市場視作是銀行業落實中央金融工作會議，以及三部門聯合召開的金融機構座談會的重要措施，但從2023年上半年六大行的財報來看，目前房地產業務不良貸款率仍遠高于其他行業。

以工商銀行及建設銀行為例，雖然歷年房地產業貸款規模均有增長，但占總公司類貸款的占比卻不斷下降，工商銀行從2020年的7.2%下降至2023年上半年的5.3%，建設銀行則從4.11%下降至3.61%。同時，房地產貸款中不良貸款率卻不斷攀升，工商銀行從2022年的2.32%快速上升至6.68%；建設銀行則從1.31%上升至4.76%。

由此可見，若對銀行按照硬性指標加大對房地產貸款的投放，可能出現不良貸款率繼續上升，每年計提的資產減值侵蝕企業利潤的情況，甚至可能會將當前地產存在的風險傳遞給銀行體系。

這也是為何各大銀行對于房地產業貸款的態度仍為謹慎的原因。

此次，視頻調度會議強調要形成“兩個閉環”的要求。一邊是根據條件篩選符合條件的項目，另外一邊則是按照規程審查，若不予放貸則需向相關部門報送原因，由城市政府及時協調解決，最終形成閉環。同時在各部門的通力合作下，也能更好的防止資金被挪用，可為一舉多得。

一直以來，銀行發放貸款主要依據擔保物價值。如工商銀行年報披露，會基于對交易對手的信用風險評估決定需要取得的擔保物金額及類型。辦理貸款抵質押擔保時，優先選取價值相對穩定、變現能力較強的擔保物，一般不接受不易變現、不易辦理登記手續或價格波動較大的擔保物。這也造成了當前一些資不抵債的出險房企，或擁有較少抵押貸款標的的房企，在市場化機制下不太可能取得銀行貸款。

雖然在住建部及國家金融監督管理總局發布的《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》中強調“協調機制根據房地產項目的開發建設情況及項目開發企業資質、信用、財務等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產項目名單，向本行政區域內金融機構推送。同時，對存在重大違法違規行為、逃廢金融債務等問題的房地產開發企業和項目，要提示金融機構審慎開展授信。”

但2024年1月24日，中國人民銀行辦公廳、金融監管總局辦公廳聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》中還是重申了商業銀行要按照市場化、法治化原則，依法合規開展經營性物業貸款業務。對規范經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，除發放經營性物業貸款用于與物業本身相關的經營性資金需求、置換建設購置物業形成的貸款和股東借款等外，還可發放經營性物業貸款用于償還該企業及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。商業性房地產包括但不限于商業綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產項目等，不包括商品住房、租賃住房。經營性物業貸款額度原則上不得超過承貸物業評估價值的70%。

從短期來看，當前房地產行業風險仍在出清的過程中，對于商業銀行而言在具體實操中就不可避免要進行風險管控，預計銀行對于此類貸款投放仍保持相對謹慎。

我們認為，房地產金融政策最終還是在于落地，雖然去年至今各地密集召開銀企座談會，但對商業銀行而言如何能夠“安全”的執行金融政策才是問題的關鍵。

可以預測的是，2024年的工作重點，首先是保持存量貸款的穩定增長，目的是配合“保交樓”相關工作。而增量資金或更多投放于“三大工程”領域，引導行業實現轉型。相關房企，尤其是民營房企，應當提前做好企業發展規劃，主動轉型以契合行業的新發展形勢。