來源/丁祖昱評樓市

根據央行釋義，PSL的主要功能是支持國民經濟重點領域、薄弱環節和社會事業發展而對金融機構提供的期限較長的大額融資。抵押補充貸款采取質押方式發放，合格抵押品包括高等級債券資產和優質信貸資產。

結合此前人民銀行行長潘功勝于金融街論壇的發言，表示將“為保障性住房等‘三大工程’建設提供中長期低成本資金支持。”業界普遍認為，PSL重啟將主要投向保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。

2024年2月19日，廣州市高質量發展大會召開。廣州市住房和城鄉建設局局長王宏偉在會上表示，今年是城中村改造突破決戰之年，廣州將堅決打贏改造攻堅戰，以新空間新產業打造城市高質量發展“新引擎”。廣州全年計劃推進城市更新項目494個，完成固定資產投資1800億元，推動149個城中村改造項目取得突破性進展。

事實上，2023年下半年至今，城中村改造一直在提速，PSL重啟有望緩解城中村改造資金壓力，加快推進城中村改造，在一定程度上能引導和釋放內需，為商品住宅市場的可持續發展創造條件。

2024年1月2日，中國人民銀行官網發布消息，2023年12月，國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行凈新增抵押補充貸款（下文簡稱PSL）3500億元。這也是自2023年2月凈新增PSL17億后，央行重啟投放PSL。

PSL之所以被大眾熟知，與其2014年及其后所充當的棚改貨幣工具有關。2014年至今，共有3輪PSL投放。第一輪在2014年至2019年期間，當時是棚改迅猛發展期，這一輪的PSL是棚改貨幣化安置資金主要來源，累計規模36704億元，在其推動下，住宅庫存去化加快，拉動了銷售和投資。

第二輪PSL投放在2022年，當時受地產下行周期影響，多數規模房企深陷負增長困局，銷售業績普降，出現違約潮，項目竣工困難，這一輪PSL投放解決了基建資金來源，在其帶動下，基建投資增速，信貸結構改善。

2023年12月至今是第三輪，目前投放金額3500億元，從投放后可能出現的效果看，此次3500億PSL投放會形成一定的投資支撐，一定程度上改善房地產行業的現金流狀況。

對比歷史上的幾次投放峰值，2014年央行提供的PSL資金3831億元，與2023年12月的3500億規模相當。但2014年廣義貨幣M2余額為112萬億，而2023年11月為291萬億，同樣規模下的PSL投放起到的拉動作用或不如2014年，但PSL的投放是一個持續的過程，從2015年至2019年央行再次投放了約3萬億的規模。因此，我們認為2023年12月的3500億，大概率是一個開始，后續的投放體量仍有待持續關注。

需要注意的是，PSL是央行向特定的政策性開發性銀行（包括國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行）投放基礎性貨幣的一種渠道。相比SLF（常備借貸便利）期限約1至3個月，MLF（中期借貸便利）期限3個月至一年，PSL的期限能達3至5年，且成本較低。

雖然MLF及PSL均為央行重要的基礎貨幣投放渠道，但MLF屬于總量貨幣政策工具，使用范圍相對不受限制，PSL屬于結構性貨幣政策工具，與泛基建、泛地產關系緊密。據央行披露，2023年9月結構性貨幣政策工具余額為70180億元，而PSL余額29022億，占比41%，在結構性貨幣政策工具中具有重要地位。

PSL的再次重啟，釋放出了穩經濟、促投資、提振信心的積極信號，預期在新一輪PSL+城中村改造模式下，一定程度上能為當前低迷的樓市起到托底作用。

2023年7月以來，“城中村改造”提速。首先是7月5日，住房和城鄉建設部發布《關于扎實有序推進城市更新工作的通知》，要求扎實有序推進實施城市更新行動，提高城市規劃、建設、治理水平，推動城市高質量發展。隨后，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，這意味著未來超大特大城市城中村改造將成為城市更新的一項重要工作。

7月24日，中央政治局會議召開，強調要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。

中央政治局會議定調后，央行及國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議，強調落實好“金融16條”，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。

從目前來看，已有上海、廣州、北京、武漢等城市相繼發布了城中村改造細則要求或支持性政策。

2024年2月19日下午，廣州市高質量發展大會召開。廣州市住房和城鄉建設局局長王宏偉在會上表示，廣州全年計劃推進城市更新項目494個，完成固定資產投資1800億元，推動149個城中村改造項目取得突破性進展。

盤點目前各大城市城中村涉及城市的項目量，預計將涉及約87.4萬戶居住需求的改善及更新，在一定程度上能夠引導和釋放內需，在短期內增加住房需求，為商品住宅市場的可持續發展創造條件。

城中村改造，一方面是修復內需和消費潛力的必然選擇；另一方面也是引導和釋放內需的必然選擇。

對于房地產來說，城中村改造一定程度上能夠緩和地產市場走弱趨勢，也能夠逐步讓新市民年輕人外來人口升級自己的住房消費，從而為商品房市場可持續發展創造條件。

在新一輪PSL支持下，城中村改造也將開始加速，一定程度上能為當前低迷的樓市起到托底作用。但具體能產生多大效果，仍要取決于后續PSL的持續投放量，城中村改造范圍及實際落地情況，要看最終能夠帶動的需求量多少而定。