來源/丁祖昱評樓市

過去一年，養老行業增速放緩，市場化床位增速加快，各路資本搶灘“銀發市場”。

從目前整個行業發展趨勢來看，未來養老產業呈現“規模走高、變檔提速、分化加劇”三大特征。2024年養老產業規模將突破10萬億元，養老床位將迎來集中釋放周期，未來三年年均將實現三倍增長。

行業增速放緩，市場化床位強勢增長。

三年疫情影響，行業養老床位增長嚴重受沖擊，機構倒閉現象明顯，2021年養老床位負增長10.3萬張，2022年養老行業僅新增8.8萬張養老床位，增速僅為1.08%，遠低于預期。

同時，2022年市場化康養床位增量高達3.8萬張，同步增長17%，2023年增量6.9萬張，同比增長82%，增速進一步加快。

區域市場有效需求倒逼養老供給分化。從區域市場看，2022年市場供給分化明顯。其中，成渝、長江中游區域養老床位高增長，而京津冀、長三角、粵港澳、海南區域呈現低增長或負增長。其主要原因為需求倒逼供給分化，部分區域正加速補短板、擴供給，同時部分區域正加速出清或轉型低檔次機構，從“增量”轉向“提質”。

養老床位利用率持續走低。行業養老床位入住率迎來十年新低，下滑至2022年43.22%。而看經濟較發達的京滬城市市場化養老床位入住率相對較好，2022年京滬市場化整體養老項目平均入住率為55.25%（CB）、61.97%（CCRC），2023年分別為57.28%、62.85%。

康養產業“建圈強鏈”，企業投資加快。一方面，綜合性“康養平臺組建”創歷史新高，從“單點平臺”延伸至“全產業鏈”，累計組建數量超90個；其次康養論壇也迎來高峰期，累計超過140場。與此同時，2022年起企業康養投資連續兩年處于高增長，2023年養老企業注冊量開創歷史新高，達7.1萬家。

資本市場看好銀發經濟。各路資本“大手筆”搶灘康養市場，2023年已有18家公司累計獲超17.5億元康養融資；從2023年股票市場各相關細分板塊的股價漲幅情況看，養老概念股集體領漲與其他相關領域，漲幅11.64%。

2024年養老產業規模將突破10萬億元。克而瑞漾美基于動力學模型預測：2024-2026年養老產業規模將達10.8、12.1、13.5萬億元，其中設施建設與養老照護服務有效產業規模達2.09、2.19、2.33萬億元。

養老床位將迎來集中釋放周期，未來三年年均將實現三倍增長。

整體床位：2020-2022年養老床增量放緩，2022年養老床位822.3萬張，增長8.8萬張；按照十四五預定900萬張目標，未來三年（2023-2025）年均增量將提升至25.9萬張，實現年均三倍增長。

市場化床位：2025年市場化養老床位量不及預期，但增速將進一步加快。2023年市場化養老床位為85萬張左右，預測：2024-2026年市場化床位分別可達94萬張、105萬張、120萬張，預估占總床位比重為17%、19%、21%左右。

養老屬于“微利”+“長周期服務”行業，“長周期服務”是養老行業相對于其他行業的基本屬性。養老行業利潤率情況可借鑒老齡化成熟的日本：日本勞動省數據顯示，日本養老行業整體平均凈利潤率僅為2.4-2.9%。另外，日本養老上市公司業務凈利潤率基本在5%以下（美國為-6.6%至5.4%）。

行業進入提質增效新階段。一方面是需求推動產業變革，聚焦“12大養老需求場景”。未來養老產業將基于養老實際需求，重塑產業演變方向。如2023年已開啟養老多領域產業加速變革，涉及AI護理機器人、交通出行、職業教育、老年旅游、老年用品、養老家政、老年助餐等。另一方面，多個康養細分領域，即將邁入提質增效新階段。

康養企業七大發展機遇。

• 公建民營。公建民營已成為行業熱點，更成為各路養老企業的必爭之地；

• 居家養老服務。緊貼99%的居家養老需求，以盤活存量物業為突破口，精準匹配資源，鏈接供需服務；

• A61養老用地。A61用地正式迎來變革，降地價提門檻，頭部房企拿地優勢凸顯；

• “康養+”模式。“康養+”模式將是引領房企未來探索康養市場的新機遇，空間大有可為；

• 康養營銷。養老行業低入住率背景下，康養行業營銷能力已成為未來發展新機遇；

• AI+智慧養老，如智慧平臺、智能護理、智能陪伴等；

• 細分領域運營服務，如認知癥照護、養老護理、醫療康復等。

人口老齡化的必然趨勢為房企入局養老產業提供了許多機會，未來市場容量仍有待進一步提升。

作為“微利”+“長周期服務”行業，行業進入快速發展期并同步進入分化期，隨之而來的是競爭加劇和行業洗牌。在這一背景下，康養企業應搶抓七大發展機遇，從而實現真正盈利。