來源|丁祖昱評樓市

1月27日，廣州發布放開120平方米以上住房限購等一系列政策，再次將一線城市樓市松綁的期待推向高潮。

一直以來，一線城市政策松綁較為謹慎。此前在深圳取消普宅標準之后，北京、上海同日官宣放松購房政策，包括降首付、降利率、調整普通住房標準等，短期內提升市場信心，但均出現政策效果邊際遞減的現象。

1月26日，住建部召開城市房地產融資協調機制部署會，提出“充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策”，這也為廣州進一步調整限購政策提供了有力支撐。

此次廣州放開120平方米以上住房限購也釋放出一個政策邏輯：支持改善性住房消費，讓改善型住宅回歸市場化。一線城市精細化調整還將繼續，北京、上海和深圳也應盡快進一步放松限購政策，以支持剛性和改善性住房需求釋放。

一線城市中，廣州樓市調整較為積極。

1月27日，廣州市人民政府辦公廳印發了《關于進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，正式官宣全市120平方米以上戶型不限購等多項樓市新政。

政策核心內容主要有以下幾方面：

1.在限購區域范圍內，購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍

2.在限購區域內，居民把房子掛牌出售或出租的，可以核減家庭住房限購套數，即支持“賣一買一”、“租一買一”

3.商服類物業不再限定轉讓對象

上一輪一線城市松綁仍有跡可循。早在2023年8月，廣州打響了一線城市“認房不認貸”的第一槍，隨后深圳、上海、北京陸續跟進。

2023年9月，廣州發布《關于優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》，除越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙等區購外，其余地區不再設置限購條件，同時全市個人銷售住房增值稅征免年限由5年調整為2年。

彼時，廣州成為首個明文放松限購的一線城市。兩個月后的11月22日，深圳跟進調整普宅標準和二套住房最低首付款比例，由此強化了京滬樓市松綁預期。緊接著12月14日，北京、上海同日官宣優化調整購房政策，內容包括降首付、降利率、調整普通住房標準等。

此次樓市松綁，廣州又走在了一線城市最前面。

實際上，除了廣州以外，風向標城市上海樓市政策也迎來特定區域的邊際放松，比如1月13日奉賢、青浦新城出臺人才安居新政，只要社保滿3年且無房，并與青浦、奉賢用人單位簽約2年以上、工作滿1年，便可在兩個新城范圍內（非兩個行政區全域）購買1套住房。至此，上海已有4個區域放開單身限購。

樓市進一步“松綁”的背后，實際也代表著一線城市房地產市場已基本實現“房住不炒”，為支持剛性和改善性購房需求，一線城市仍有進一步精細化調整的空間。

廣州放開120平方米以上住宅限購，契合了改善時代下讓商品住宅回歸市場化的導向。在廣州之前，蘇州、成都等重點城市均落地差別化限購政策，比如蘇州取消120平方米以上住宅限購、成都140平方米以上住宅不再搖號等。

近年來隨著樓市需求結構的變化，市場上改善性住房需求的占比越來越大。CRIC數據顯示，2022以來120平方米以上改善類產品成交占比全面上揚，至2023年占比進一步提升。

新房市場進入改善時代的特征在一線城市尤為明顯。

比如廣州。CRIC數據顯示，2023年，廣州120平方米以上一手住宅共成交20090套，較去年同期增長18%。從120平方米以上一手住宅成交占比來看，2023年占比為27%，與2021年相比提高了3.8個百分點，并創下近五年新高。

再來看二手房市場，2023年廣州120平方米以上戶型成交占比也在不斷提升。

CRIC數據顯示，2023年廣州120平方米以上二手住宅共成交了21221套，占二手住宅成交總規模的20%，這一比例較2021年提升了近5個百分點。

聚焦廣州仍在執行限購的區域來看，120平方米以上的一手住宅供求占比進一步擴大。

CRIC數據顯示，2023年廣州120平方米以上一手住宅合計供應10456套，占限購區的42%，成交量是8409套，占限購區的37%。

值得注意的是，在2023年限購區域的一手住宅成交之中，120平方米以上的成交均價是72445元/平方米，而120平方米以下只有42579元/平方米。120平方米以上住宅的改善性特征更加明顯。

結合廣州此次鼓勵“租一買一”和“賣一買一”，以及繼續加大住房保障力度，一個新的政策邏輯正在形成，即建立“低端有保障、高端有市場”的住房新格局，改善型住房消費正在逐步回歸市場化。

廣州放開120平方米以上住房限購政策一出，項目層面反應迅速。

據克而瑞廣佛區域調研，目前多個房企展開針對性宣傳行動，但周末以零星成交為主，均為舊客轉化，預計政策利好需要時間發酵，伴隨多個市區新盤入市，真正的改善購買力將在春節后釋放。

從上一輪政策調整的效果來看，一線城市中北京、上海和深圳都面臨邊際效應遞減的情況，市場成交不及預期，復蘇動能在轉弱，且內部也存在分化行情，調控確有進一步松綁的必要。

當前，以上海為典型的一線城市房地產市場屬于供求平衡，“房住不炒”基本實現，可考慮進一步降低購房門檻，以支持剛性和改善性購房需求。

值得注意的是，2023年8月25日國務院常務會議審議通過的《關于規劃建設保障性住房的指導意見》提出一個重要的目標，即推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求。未來的房地產市場將迎來“低端有保障、高端有市場”的新格局，即住房市場和保障體系雙循環。

隨著廣州取消120平方米以上住房限購政策，一線城市改善型住宅回歸市場化邁出了一大步。

近兩年，改善性購房需求已超越剛需，成為房地產市場主力，廣州此次差別化調整限購政策，有利于限購區域內改善性需求釋放，為市場帶來更多增量。

政策寬松已進入加速落地階段，一線城市政策精細化調整正在進行時，北京、上海和深圳應盡快放松限購政策，以支持剛性和改善性住房消費。

在探索行業發展新模式的背景下，未來政策導向將逐步完善“保障+市場”的住房供應體系，新一輪政策將不斷推動行業進入“低端有保障、高端有市場”的新格局。