來源/丁祖昱評樓市

市場大環境遇冷背景下，土地市場成交規模較2022年同期有明顯下滑。從總量上看，2023年新增土儲百強房企的投資總量為近七年以來最低。

但企業層面強者恒強的局面未改，百強銷售TOP20新增貨值集中度接近八成。

在拿地策略上“少城市、精地塊”是普遍共識。相較于過去幾年房企各線城市攻城略地，隨著市場風險加大、銷售的萎靡，2023年企業愿意投資的城市范圍在不斷收窄。

我們認為，房地產市場未來還是一個相當大的市場，不僅僅是優質的熱點城市，還有不少三四線城市，對房企而言，未來還需挖掘城市優質板塊。

2023年房企投資受制于銷售疲弱、資金短缺依然尚無起色。經歷了2022年“腰斬”之后，2023年新增貨值、金額、建面TOP100總量繼續下降，企業投資并未出現“回暖”。

全年貨值、總價和建面TOP100總額為31501億元、15485億元和13359萬平方米，同比分別下降10%、6%和3%。

2023年房企投資呈現高度聚焦的走勢。在整體投資氛圍冷淡的環境下，龍頭房企的拿地占比進一步大幅增加，且在高位保持穩定。

其中，10強房企新增貨值占59%，較11月末降低5個百分點，11-20強房企新增貨值占比19%，兩者合計占比78%，較2022年提升6個百分點。

值得注意的是，2023年企業愿意投資的城市范圍在不斷收窄。以拿地金額TOP10的全國化房企來看，除保利、建發、華潤、中國鐵建拿地城市數量超過20個，其余企業拿地數量均在20以下。且從全年拿地結構來看，基本以一二線核心城市為主，占比超過八成。

聚焦到城市來看，我們發現，土地成交金額TOP20的城市加在一起占整個中國總成交建面的48%，排前三位的上海、北京、杭州三個城市占了整個中國土地出讓金額的15%，TOP10占了34%。

從區域分布來看，地價較高的東部城市成為金額TOP20主力，尤其是長三角區域，多達12個城市入榜，其中六個核心一二線城市全部入榜，除合肥外，其余全部位于前十以內，常州、鹽城、無錫、南通、揚州和徐州等三四線城市也均入榜，但排名相對靠后。

值得一提的是，在金額TOP20城市中，超七成城市的成交金額較去年同期均出現了下滑，就連榜首上海成交金額也降幅也高達28%，此外，西安、重慶等中西部城市土地市場也明顯遇冷，同比降幅都在兩成及以上，降幅十分突出。

僅北京、天津、鹽城、南通、揚州等少數城市的成交金額出現上漲；不過與2020、2021年成交金額相比，仍處于相對低位。

2023年房企在投資上的謹慎態度、聚焦策略貫穿了整年，從投資百強門檻的大幅下降、銷售百強投資總量的下降均得以體現。在這樣的投資局面中，央國企的優勢顯著，尤其是在重點城市、核心地塊的競拍上，央國企持續“霸榜”，有效地提升了優質土儲、優化了土儲結構。

我們預計謹慎的主旋律還將延續至2024年，在影響房企投資的兩大因素，“資金”與“預期”未有明顯好轉之前，拿地意愿將保持弱復蘇。

因此，未來投資也將延續兩大分化走勢，從企業層面看，在聚焦策略下，優質土儲顯得更為稀缺，結合核心城市土拍松綁的舉動來看，土地競拍將回歸市場化，房企拿地從過去的“拼運氣”回歸“拼實力”，對于房企的資金實力、運營實力都提出了更高的要求，龍頭房企在獲取優質地塊中優勢將持續放大，行業的集中度或將持續走高、繼續分化。

從城市層面看，土地市場還將低熱運行、持續分化，在城市和地塊選擇上，一二線城市及市區核心地塊、配套完善地塊將更受房企青睞。

除了一二線城市核心地塊之外，三四線城市部分板塊也有一定的機會，據CRIC統計，十強企業在三四線部分板塊拿地同樣積極，如東莞南城街道及臺州一江兩岸，拿地總金額分別達32.7億及22.4億，平均溢價率高達23%及24%。

近一年，三四線也有不少銷售表現較優的項目，如蕪湖的保利和光瑞府，定位為剛需剛改，全年成交737套，莆田的建發縵云剛改項目三開三罄，成交486套。

與過去幾年整體高熱的土地市場不同，從2023年開始，市場“一榮俱榮”的格局不再，由于房企可投資的總量受到限制，如何做到“把錢花在刀刃上”更為重要，因此出于對項目流速和安全性的兩方面考慮，企業投資在謹慎的基礎上變得更為聚焦。

在城市層面，一二線城市無疑是房企投資的首選，但城市內部的分化也將持續顯現，由于一二線城市以其較高的門檻將中小房企攔在門外，龍頭房企的優勢將持續放大，未來優質土儲將更高比例地集中于龍頭房企手中。

三四線城市將持續保持大部分無人問津、個別地塊零星火熱的局面，需要注意的是，幾乎所有的三四線城市都有優秀的板塊，要找出這些城市中的優質板塊，創造出滿足客戶需求的優秀產品。