來源/丁祖昱評(píng)樓市

據(jù)中房報(bào)消息，海南樓市迎來10條優(yōu)化調(diào)整措施，省會(huì)城市海口率先跟進(jìn)，已出臺(tái)5項(xiàng)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策措施。

自2018年4月，海南省全域限購，以壯士斷腕的決心減少經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴，政策至今已有五年之久。

在地產(chǎn)下行的壓力下，海南樓市，終于被撕開一道口子。

今年7月以來，中央政治局會(huì)議定調(diào)“行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”，需求端，降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸接連落地，核心城市開啟“四限”松綁潮，全年273省市迎來622次政策放松。

在房地產(chǎn)政策寬松的主基調(diào)下，北京、上海以及海南政策松綁釋放較強(qiáng)的信號(hào)意義，接下來，地方房地產(chǎn)調(diào)控政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，一線及部分強(qiáng)二線城市調(diào)控政策尚有松綁空間。

媒體提到的《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)工作的通知》文件最大的意義在于，將10條政策內(nèi)容納入“一城一策”工具箱，并賦予城市政府房地產(chǎn)調(diào)控政策自主權(quán)，結(jié)合實(shí)際情況，自主選擇并及時(shí)出臺(tái)政策措施。

這十條政策措施包括：

• 優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

• 調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策；鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)降低存量首套住房的貸款利率

• 制定落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”政策

• 優(yōu)化調(diào)整已出臺(tái)的、嚴(yán)于省級(jí)調(diào)控政策要求的相關(guān)條款

• 優(yōu)化調(diào)整二手房交易轉(zhuǎn)讓年限等限制性條件

• 優(yōu)化調(diào)整有關(guān)產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓的限購政策

• 優(yōu)化調(diào)整“商業(yè)、辦公類項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)分割銷售最小單元建筑面積不得小于300平方米”的限制性政策

• 優(yōu)化調(diào)整人才購房政策

• 多孩（二孩及以上）家庭可增加購買一套商品住房

• 加大職工提取住房公積金直接支付住房首付款、住房公積金貸款不見面審批等政策的落實(shí)力度

值得注意的是，海口已率先跟進(jìn)。

12月20日晚，微信公眾號(hào)“海口發(fā)布”發(fā)布題為“未放開全域限購，政策調(diào)整系支持企業(yè)人才購房需求”的文章，其中明確放松省外戶籍人員社保年限、企業(yè)購房、取消離異購房限制等5條調(diào)整內(nèi)容。

這也是自9月官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”以后，海口迎來的又一次購房政策優(yōu)化。

具體來看，省外戶籍人員需提供5年社保或個(gè)稅證明可在限購區(qū)購買1套，2年以上社保可在限購區(qū)域外購買1套。

而此前執(zhí)行的政策是，對于非本省戶籍人員，實(shí)行全域限購，不再區(qū)分限購及非限購區(qū)域，凡在海口市行政區(qū)范圍內(nèi)購房的，須提供家庭成員中至少1人在海南省累計(jì)60個(gè)月及以上的社保或個(gè)稅繳交記錄，且在海南省無自有住房的，方可在海口市購買1套住房。

另外，此次海口也放開了企業(yè)購房以及離異家庭購房的限制。

2018年全域限購以后，海南省商品房銷售面積大幅下降。

海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，商品房銷售面積從2017年2292萬平方米的峰值下降至2023年1-10月的689萬平方米；商品房銷售額也從2017年的2714億元降至2023年1-10月的1174億元。

2021年初，海南省舉辦了一場“房地產(chǎn)調(diào)控成功闖關(guān)”的新聞發(fā)布會(huì)。會(huì)上透露出一組數(shù)據(jù)：本省戶籍居民購買商品住房占比從2017年的17.8%提升至2020年1-11月的74%。海南省住建廳廳長霍巨燃表示，海南房地產(chǎn)調(diào)控達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定投資的比重來看，2022年已降至30.7%，較“全域限購”前的2017年下降了17個(gè)百分點(diǎn)。2023年前10月，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資額為951.78億元，同比增長4.3%。

再來看海南省兩大主要城市房地產(chǎn)情況。

政策出臺(tái)的2018年，海口、三亞商品住宅成交量明顯回落，同比跌幅分別在38%和60%左右，基本屬于“腰斬”。隨著投資客群的減少，海口和三亞均開啟了長達(dá)五年的深度調(diào)整期。

2023年1-11月，海口商品住宅成交面積為245.78萬平方米，同比增4%，接近2022年全年水平。2017年全年，商品住宅成交面積為598萬平方米，五年減少近六成。

三亞自“全域限購”后，商品住宅成交面積連續(xù)三年負(fù)增長，2020年更是較前一年下降近四成，全年僅為65萬平方米，2021年和2022年均不足150萬平方米。2023年前11月恢復(fù)至227萬平方米。

可見，在限購政策對于海口和三亞房地產(chǎn)市場的影響之大，在整體房地產(chǎn)市場下行的情況下，有必要根據(jù)當(dāng)前情況優(yōu)化調(diào)整。?

實(shí)際上，在海南傳來松綁消息之前，核心一二線城市已開啟一輪“四限”松綁潮。

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，截至12月18日，全國至少273個(gè)省市出臺(tái)622次寬松性政策，頻次已超去年。其中，南京、大連、武漢、廈門等19城全面取消限購。放松限貸的城市已多達(dá)102個(gè)。另有南京、武漢等145城發(fā)布購房補(bǔ)貼。大部分二三線城市住房交易行政限制基本已經(jīng)全面解除

2024年，地方房地產(chǎn)調(diào)控政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，一線及部分強(qiáng)二線城市調(diào)控政策仍有松綁空間。

一線城市政策或?qū)⒕?xì)化調(diào)整，譬如限購局部松綁，對于遠(yuǎn)郊區(qū)域調(diào)降非戶籍購房社保年限、放寬戶籍居民套數(shù)限制，放寬法拍房、離婚購房限制，調(diào)降落戶門檻等。

二線城市中，杭州、成都、長沙、西安、蘇州、天津等城市調(diào)控政策仍有調(diào)整空間，未來大概率進(jìn)一步調(diào)整，比如全面放開限購、限售，下調(diào)商貸首付比例至國家規(guī)定的下限，放寬限價(jià)鼓勵(lì)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”等均是可選項(xiàng)。?

2023年，中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)底部調(diào)整，中央政策力度前穩(wěn)后松，地方政策松綁加力提速，273省市622次政策松綁，從三四線到核心一二線反向傳導(dǎo)，限制性行政措施幾乎都已退出。

在這種情況下，限購政策應(yīng)避免“一刀切”，需要因地制宜，根據(jù)具體情況來制定相應(yīng)的政策，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

地方調(diào)控政策大概率還會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化，尤其是一線及部分強(qiáng)二線城市調(diào)控政策尚有松綁空間，一線城市局部或定向放松限購，二三線城市或?qū)⑷娼饨壪拗菩再彿空卟⒓哟a財(cái)稅刺激。??