文/樂居財經 作者/王彥杰

城投企業加大拿地力度，目前已成為業內“拿地大戶”。

統計數據顯示，2023年前三季度，城投企業、國企、民企和混改房企的拿地規模占比分別為29.2%、25.9%、19.9%和25%。安信證券統計數據顯示，2023年前三季度，城投企業拿地的成交金額達到18658.3億元。

克而瑞統計顯示，2022年城投參與拿地金額、建面、幅數占比分別也達到46%、58%和55%，較2021年分別增加15pts、20pts、14pts。

而從2021年到2022年供地情況來看，集中供地中有近半數地塊被城投所得，其中90%的地塊都是以底價成交，軌交類、傳統城投、保障性住房城投是拿地的主力，占到五成以上。

城投企業拿地歸為兩種情形，被動入局及主動選擇。

被動入局即是指城投公司主要是受地方政府之托去拿地，而非出于自身發展需要去拿地。此種情形下，城投企業拿地是地方土拍遇冷下的被動結果，是履行政府調控職能的一種體現；主動選擇則是指城投公司出于自身發展需要去拿地，目的在于推進自身市場化轉型，尋求新的發展空間。

業內人士表示，城投托底拿地有助于維持當地土地市場的穩定，減少流拍，優化土地供應結構，維持城市規劃建設的有序推進，即便是在土拍熱度回溫的情況下這一積極效應依然存在。此外，城投公司拿地還有助于緩和當地的財政收支矛盾以及促進房地產投資，拉動經濟增長作用。

但城投公司拿地也存在風險。城投公司拿地或可能會面臨支出端剛性和回收端不確定性的雙重壓力，容易導致其流動性緊張甚至枯竭。城投公司普遍償債壓力巨大，可支配的自有資金非常緊缺，拿地時對債務資金高度依賴，容易導致隱性債務新增，不利于隱債化解。

針對城投企業拿地過程中的風險，2022年末，財政部曾印發《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》（財預〔2022〕126號），提出嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。

這說明政策層已看到了目前土地市場格局變化對于土地財政的深層影響，以及土地市場格局變化所引發的土地財政式微之下地方財政窘境以及由此可能引發的風險問題。

還有一個有趣的現象是，城投公司拿地金額及占比雖然龐大，但城投公司拿地開工率顯著低于平均水平。據克而瑞數據顯示，2021年城投開工率僅有38%，是各類型企業中最低；2022年城投拿地開工率僅為8%。

有業內人士指出，城投拿地行為不是完全市場化的，其中有非常多的現實因素考量，所以多數城投只拿地、不開發，資金與土地都沒有真正運轉起來，反倒助推了城投自身的債務風險。

城投自身債務風險從數據上也可窺見一斑，克而瑞統計顯示，自2019年以來，涉房城投企業的總有息負債和總權益就開始逐年增加，從80258億元增至2022年的121194億元；總權益也從83021億元增至114313億元。涉房城投企業的加權平均凈負債率自2019年起持續攀升，2022年已經達到了89.83%。

克而瑞研究中心則認為，對于地方政府而言，未來需要回到化債的治本之策，必須盤活旗下項目資產，不斷改善經營狀況，提高盈利水平，無品牌背書的涉房城投企業，可以積極尋找合作方進行聯合開發，或尋找品牌代建商代建，加快旗下項目的結轉速度和現金回流。