來源/地產知識橘

“黑色星期五”過去四天后，華僑城集團終于迎來了市場監管總局、國務院安委會辦公室和國務院國資委三部門的聯合約談。

從27號晚間，網傳深圳歡樂谷過山車追尾，大批游客受傷，當晚，歡樂谷官宣8人入院，到29日，傷者驟增，一共28人受傷，4人至今滯留ICU……

當我們回溯的時候，發現，如此重大的事故，已經不是第一次發生在華僑城旗下的文旅項目里。

華僑城，到底怎么了？

閉園損失，十分慘重

碰撞事件發生至今，是深圳歡樂谷大門緊閉的第五天。

對于這家內地主題樂園的鼻祖來說，閉園的損失，十分慘重。

雖然暫時無法從公開渠道獲取歡樂谷的實際收入，但可以類比的是，同等規模的上海迪士尼樂園，年均收入達到87億元——

換算下來，閉門一天，就意味著減少了近2400萬收入。

據此估算，這次事故給深圳歡樂谷，以及背后的華僑城集團帶來的直接經濟損失，至少上億。

但，這并不是華僑城當下面臨的最大危機——

最大的危機，是連年虧損之下，疊加安全隱患頻繁暴露，可能導向的負反饋螺旋。

市場這么好，為什么還虧錢？

先從經營狀況說起吧。

在剛剛公布的三季度財報里，華僑城的營收同比增長了8.5%，但是，歸母凈利潤卻虧了近33億元。

這不是華僑城第一次虧損。

從去年開始，華僑城就開始走下坡路，巨虧109億元，是上市多年來的首次浮虧。

銷售毛利率也是不斷滑坡——

但是，明明今年以來旅游行業一片向好，就連華僑城自己也披露，公司旗下文旅企業合計招待游客的人數也遠超往年，同比增長大超5成。

那么，為什么華僑城還會虧錢呢？

被房地產拖垮

要回答這個問題，我們先看下華僑城的主要盈利模式。

眾所周知，一開始，華僑城是做主題公園起家的。

上世紀90年代初，深圳錦繡中華一炮而紅，開業一年便收回成本，隨后，世界之窗、東部華僑城、深圳歡樂谷等文旅地標一一亮相，華僑城從此走上“文旅航母”的神壇。

但華僑城并不滿足于此。

和國內很多重倉文旅的開發商類似，2015年后，它盯上了蛋糕更大的房地產業務——

以文旅之名勾地，以低價獲得大量優質的土儲，以大型主題樂園來聚集人氣，抬升周邊房價地價，再通過住宅銷售收回資金，反哺文旅的建設。

這樣一條發展道路，2020年前幾乎穩賺不賠。

就拿南京華僑城歡樂谷項目來說吧。

2016年末，華僑城以35億元的總價，摘得南京城北兩宗地，平均樓面地價約5000元/平方米。

2020年11月11日，南京歡樂谷正式開園，而配套的大型住宅樓盤翡翠天域早在2018年就上市開賣，打出的廣告語是“在公園里生活”，均價25500元/平方米。

銷售均價相當于地價的五倍，文旅+地產模式獲取的超高利潤，可見一斑。

但突如其來的三年疫情，改變了這一切。

旅游業受到沖擊不說，文旅地產更是近乎腰斬。

更關鍵的是，華僑城布局過于下沉，有近六成的土儲位于三四線城市。

三四線的樓市目前是何等光景？大家都有目共睹。

于是，從2022年開始，華僑城的營業收入就開始明顯下滑，到了2023年上半年，房地產業務的收入已經縮減到了去年全年的五分之一。

注：華僑城沒有分拆單獨的純旅游收入，旅游綜合業務也包含著部分地產項目

大家都知道，文旅是妥妥的重資產高投入行業，不像地產行業快進快出，而地產行業不景氣，資金回籠不順，會直接影響到文旅的日常資金運轉。

面對這樣的窘境，華僑城不是沒有在自救。

從去年開始，華僑城就不斷“賣子求生”。

先轉讓重慶、云南多家公司的股份，今年，更是把核心的上海蘇河灣項目擺上貨架。

蘇河灣資產包主要有上海寶格麗酒店，相信大家對這個名字并不陌生了，后者經常在各路短視頻中出現。

官網顯示，上海寶格麗11月1日當晚最低的入住價格為6000元/晚，最貴的接近26萬元/晚。

如此寸金寸土的項目都被拋售，捂了這么多年，華僑城到頭來連利息也賺不回，可見華僑城的經營現狀之緊張。

有趣的是，說到華僑城的存貨減值計提，似乎也是有些水分的。

此前有媒體報道，華僑城在2022年年報上的巨額減值計提，做了很多“糊涂賬”。

難不成，華僑城是想趁機一筆出清，之后來個業績困境反轉？

沒有誰會愿意成為代價

都說有錢好辦事，沒錢，就自然不太好辦了。

華僑城旗下各種業務板塊，陸續出現了大大小小的問題。

比如說，房子的交付。

前不久，上海浦東唐鎮華僑城純水岸的業主在維權時，不禁發出這樣的感嘆——

“天下苦華僑城降品質久矣”。

前期宣傳時，外立面為鋁板+玻璃幕墻，但新房快要完工交付時，卻發現變更為大面積的涂料，樓盤的顏值和品質感急劇下降。

在領導留言板上隨手翻了一下，關于華僑城的都是減配、學校和商業未落實、延期交房等留言。

又比如，文旅項目的安全事故。

其實，早在過山車碰撞事件發生前，深圳歡樂谷就因為安全問題，被處罰了兩次。

2018年11月，深圳歡樂谷“歡樂干線”追尾，華僑城被罰款了20萬；

今年6月，由于“特種設備安全問題”，華僑城又被深圳市市場監督管理局罰款3萬元。

但很顯然，運營商并沒有上心。

可是，主題樂園不注重安全問題，真的是要出大事的。

說句不好聽的，蓋房子為了省錢，用的材料差點，頂多滲水、外墻開裂，真出現垮塌壓死人的情況還是少。

但游樂園的大型游樂設施都是高危項目，一旦因為省錢，沒有做好定期檢查，設施維護不到位，那是人命關天的事情啊！

我想，沒有誰會愿意成為那個代價。

改革速度還是慢了

最后，去年4月，華僑城的領導層換班了。

新上任的董事長對集團進行了改革，厘清各板塊業務，把一直詬病沒有單獨披露業績的純旅游業務，分拆了出來。

如今看來，這個改革速度還是有些慢了。