來源/丁祖昱評樓市

起因源于媒體一則報道：8月25日國務院常務會議審議通過的《關于規劃建設保障性住房的指導意見》文件（國發【2023】14號文，以下簡稱“14號文”），由國務院于9月1日正式印發。近期已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構。

該文件被解讀為“新房改方案”。

那么，“14號文”有哪些重要內容？

首先，明確兩大目標：

1、在大城市加大保障性住房建設和供給，提高保障性住房在住房總供給中的比例，解決工薪收入群體住房困難。

2、推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求。

這也意味著，未來的房地產市場將迎來“低端有保障、高端有市場”的新格局，即住房市場和保障體系雙循環。

其次，明確保障性住房體系運作的基本原則：

提出了保障性住房建設和籌集、保障對象和標準、配售和管理、支持政策等多個方面原則。隨著上述問題被不斷健全的制度解決，房地產行業將平穩過渡到高質量發展階段。

實際上，近年來行業都在不斷探索新發展模式，而“14號文”給出了可實施性探索。

原文是這樣表述：大城市加大保障性住房建設和供給，解決工薪收入群體住房困難，穩定工薪收入群體住房預期。推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展。

這個目標可以從兩方面來拆解：

一是通過保障性住房解決部分群體的住房難問題，實現“居者有其屋”，保障性住房將剝離金融屬性，回歸居住屬性，從而穩定“房住不炒”預期。保障對象為工薪和人才階層、家庭限一套，由地方擬定收入及面積標準。

二是助力構建 “低端有保障、高端有市場”的新格局，也就是說，未來基本的剛性居住需求將主要由保障性住房來滿足，而商品房則主要面向改善性需求。

同時，原有的人才住房、共有產權房等調整為符合規定的配售保障性住房。

“14號文”對房地產行業各參與主體有哪些影響？我們認為主要體現在以下五個方面：

1、對于住房體系建設而言，穩定了“房住不炒”預期，助力構建 “低端有保障、高端有市場”的新格局。

2、對于宏觀經濟而言，保障性住房建設建設能一定程度拉動投資。

3、對于地方而言，盤活閑置土地和存量住房建設保障房，能有效提高資源利用率，抬升了閑置土地價值。

4、對于開發商而言，“商改保”能幫助房企去化庫存。

5、對于普通居民而言，緩解其住房困難問題。

今年以來，中央會議多次提及保障性住房建設。

4月28日，中央政治局會議明確，規劃建設保障性住房。

7月24日，中央政治局會議明確要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。

9月4日召開的規劃建設保障性住房工作部署電視電話會議曾指出，建設保障性住房面臨的困難較多，如“建多少、怎么建、資金怎么平衡、怎么配售、怎么管理”等一系列問題，為真正實現保障房體系的可持續發展，政策體系仍待完善。9月28日財政部等發布《關于保障性住房有關稅費政策的公告》。

隨著“14號文”施行，保障性住房的建設和供給，將成為繼保障性租賃住房之后，未來住房供給的重要組成部分。

我們發現“14號”文重點提出了保障性住房建設和籌集、保障對象和標準、配售和管理、支持政策等方面的基本原則，體系框架已初步成型。

具體來看：

1、資金來源：中央補助資金、地方專項債、公積金發放開發貸

指導意見明確了未來建設保障性住房的三大資金來源：一是中央補助，例如2022年中央財政安排城鎮保障性安居工程補助資金708億元，主要投向了建設公租房、保租房、棚改、舊改；二是地方專項債；三是利用公積金發放開發貸，公積金支持保障性住房貸款早已有試點，截止2022年末，全國公積金累計向373個保障性住房試點項目發放貸款872.15億元，不過2021年以來，貸款發放已經實質性停止，以貸款回收為主。

2、明確保障對象：工薪和人才階層、家庭限一套，由地方擬定收入及面積標準

也就是說，保障性住房的保障范圍將以收入作為主要劃定依據，限于中低收入工薪群體，體現“保基本”原則，具體收入標準將實行“一城一策”，由地方政府根據當地實際擬定。面積標準上，過去公租房、廉租房、經濟適用房、保租房都有明確的住房面積限制，基本都在50-70平方米區間內，共有產權房并無統一規定，考慮到保障人群定位差異，預計配售保障性住房面積標準可能略高于公租房。

3、用地供給：以劃撥方式供應土地，利用閑置土地、商品房改造

指導意見明確了保障性住房籌建的兩大渠道，一是利用閑置房地改建，二是新建，值得一提的是，新建保障性住房項目的土地來源于劃撥而非出讓，這與共有產權房的土地供給方式存在明顯差異。

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4、配售規則：“土地成本+建安成本+利潤”保本微利定價

保障性住房與商品房、共有產權房的定價差值主要是地價，由于土地以劃撥形式供應，僅需繳納較少的成本費用，相當于政府讓渡了部分土地出讓金收益。在建安成本和利潤空間方面，與商品房所能拉開的差距不大。

5、運營管理：封閉管理不得上市交易，閑置轉讓由政府回購

保障性住房新規明確實行封閉管理，不得上市流通，這有別于北京等地現行的共有產權交易規則，比如北京，取得不動產權證滿五年的共有產權房允許上市交易，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。政府回購保障性住房標準由地方自行擬定，預計價格將參照購房原價、折舊率、物價增減等因素綜合確定。

“14號文”明確，以需定建，支持城區常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐，具備條件的城市要加快推進，暫不具備條件的要做好政策和項目儲備。商品住房庫存大的城市，可改建或收購存量商品住房用作保障性住房，盤活閑置土地和房屋，避免重復建設造成浪費。

按照七普數據，目前城區人口超過300萬的城市共35個，這些城市將成為保障性住房建設的先行試點。

值得注意的是，允許高庫存城市將存量商品房改建作保障性住房，對于長春、大連等高庫存城市而言無疑是利好，借此契機這些城市既可以完成保障房供給目標，又能去化高企的新房庫存，緩解商品房市場壓力。

過去，在推進保障性住房建設往往會遇到一些阻力，比如資金來源、供需錯配、購房者積極性不高等問題，這就造成保障性住房推進緩慢。

隨著指導意見落實進入實操層面，之前保障性住房建設和供給方面的問題也將會被不斷健全的制度解決，實現房地產行業平穩過渡到高質量發展階段，行業將進入“低端有保障、高端有市場”的新格局。

但我們需要認清的是，在當前房地產市場供求關系發生重大變化的背景下，新一輪調整仍然需要更長的時間。