來源/環球老虎財經

AMC們已成為房企的“白衣騎士”。

6月30日，金科股份公告，其與長城資產旗下的全資運營平臺長城國富簽訂協議，雙方的合作方式公告中也有介紹，即不僅包括具體的資產盤活，還有金科股份的預重整程序，以及后續的業務整合發展都有涉及。

實際上，AMC助力房企化解風險已成為一種趨勢，自去年1月份金融監管部門召集5大AMC機構開會開始，5家AMC就陸續出手并充當房企的“白衣騎士”。

長城資產之外，中國華融、中國信達等也在紛紛出手拉房企一把。

值得一提的是，房地產行業的不景氣對本就以不良資產為主營業務的AMC來說是擴張的機遇。不過，由于房地產債務涉及金額較大，且房地產項目資產變現周期長，回款難等特點，也讓這些AMC在資產端承壓。

長城資產“戰投”金科

“金科股份可能要活過來了！”一位投資者在相關平臺如此評價。

6月30日，金科股份在公告中表示與長城國富簽署《戰略投資框架協議》，根據協議內容，后者有意向獨立或與其他合作方組成投資聯合體作為重整投資人參與金科股份的預重整程序。

事實上，同一日金科股份還發布了另外一則公告，其中指出在今年5月下旬收到債權人端恒建筑發來的《告知函》，端恒建筑認為金科不能清償到期債務且明顯缺乏清償能力，故向向重慶市第五中級人民法院申請對其進行重整。

這表明，如若金科股份進入預重整或重整程序，在公開招募戰略投資人階段，長城國富及/或其指定關聯主體有意向作為戰略投資人報名參與競爭遴選。同時，金科發布的公告還披露了雙方的合作方式，即不僅包括具體的資產盤活，還有金科股份的預重整程序，以及后續的業務整合發展都有涉及。

據悉，長城國富經營范圍包括房地產開發與經營，實業投資等，長城資產持有其100%的股份。此前長城資產廣西分公司相關負責人表示，長城資產重點聯合央企國企背景的標桿房企、系統內的長城國富置業，針對國家列出的紓困房企“白名單”開展并購重組，盤活問題資產。

如此看來，金科股份引入長城資產也算是未雨綢繆。而此舉也無疑給市場吃了一顆定心丸。7月3日，金科股份漲停收盤。

而被債權人申請重整，說明金科已處于危難之際。

數據顯示，截至目前金科及控股子公司收到的新增訴訟、仲裁案件金額合計37.23億元占公司最近一期經審計凈資產的29.90%。從債務端來看，金科整體新增到期未支付的債務本金合計金額29.12億元。

值得一提的是，近兩年來看，長城資產明顯加快了對房企的馳援。較為顯眼的是，去年4月份佳兆業宣布與招商蛇口、長城資產簽署戰略合作協議，欲通過股權合作、資產轉讓、聯合運營等方式盤活存量資源。

長城資產之外，其他幾大AMC也加快涌入房地產行業。比如去年8月份，中國華融與陽光集團簽署協議，為后者化解債務難題。東方資產也在去年重整了昆明垠創地產，成為其新東家。

AMC紛至沓來的背后，一方面是房地產行業的風聲鶴唳為“禿鷲”AMC帶來了機遇；另一方面則是監管要求。據悉，去年金融監管部門召集幾家全國性AMC開會，研究AMC參與風險房企的資產處置、項目并購及相關金融中介服務。

AMC三大“化債”模式

AMC們幫助房企過“昭關”的方式各有不同。

此前，AMC也是房地產行業中的常客，不過彼時這些AMC只是在跑龍套，為房企配套融資。而隨著監管的要求，AMC企業尤其是五大AMC成為救援房企的主力。

在標的的選擇上，有AMC人士在去年稱，五大AMC將重點選擇一些龍頭的、暫時出現資金短缺的企業或項目進行紓困。地方AMC則主要將聚焦本地的房地產企業和項目。

具體到方式上，AMC聯姻國資為房企化解債務風險較為流行的方式，在去年4月份，央企招商蛇口與長城資產與出險房企佳兆業簽署合作協議，根據協議內容，各方將建立戰略合作關系，在城市更新、房地產開發、商業綜合體經營等領域開展合作。

具體到分工上，佳兆業于深圳、廣州、東莞、佛山等大灣區核心城市的城市更新儲備，長城資產則發揮資產管理配置優勢，招商蛇口則是發揮社區、商業及產業園區綜合開發優勢。對于該次的合作，佳兆業稱這有利于促進項目轉型，活化商業及住宅項目資產，緩解短期流動資金困難。

同時，當年5月份，以頻繁質押股票以獲得片刻喘息之機的中南建設，拿到了華融資產與南通國資設立合作主體的不超過50億元的資金支持。

AMC出資+房企自主操盤則是一種較新的模式，這以五大AMC中華融資產為例。今年1月份，融創官微表示，融創中國與中國華融、以浦發銀行牽頭的6家銀行（上海銀行、上海農商行、交通銀行、興業銀行、北京銀行）組成的銀團、中信信托就上海董家渡項目達成融資合作，合作方將攜手對該項目注資。本次合作總規模超120億元，首筆資金已于近日完成投放。

資料顯示，在去年12月份，融創董家渡項目就引入華融+銀團，持有董家渡地塊的泛海建設控股有限公司的股東在同一時間也發生了變更，融創房地產集團持股比例從100%下降至10.322%，中信信托與華融分別取得64.678%、25%的股份。

操盤方依舊是融創，華融則是行使監管職。120億元的融資將用于項目的開發、建設、運營。該業內人士稱，完成紓困退出之時，AMC和銀行的融資享有優先權，融創股權劣后并在融資全部償還后回購股權。

這兩種方式之外，AMC+代建是另一種方式，也是信達資產較為獨特的路徑。去年8月份中旬，信達資產與華宇集團就安徽陽光半島項目舉行簽約儀式。

據悉，陽光半島自2011年開工，不過命運坎坷之下項目始終未能建成功。其開工三年后由于資金斷裂，不得不停滯。不過，在2017年被恒大投資100億元接盤，并更名為“恒大陽光半島”。而在2021年隨著恒大暴雷，該項目再次停工。

隨著信達的接盤，該項目的所屬公司股權也發生了變化。信達資產旗下的蕪湖粵信投資持有安徽省陽光半島文化發展有限公司99%的股份，安徽業瑞企業管理有限公司持有1%。

接手后項目后的信達選擇了讓老朋友華宇集團擔任代建角色。

此外，地方AMC也為房企出力的方式大多是成立基金。比如湖北資產與浙商資管設立50億元紓困基金、河南資產聯合信陽市設立穩定發展基金，注冊資本10億元，重點面向信陽地區的問題樓盤化解、破產重整等領域進行投資。

化解風險的同時也被“反噬”

成為房企的“白衣騎士”，對AMC們來說既是機遇也是挑戰。

據測算，我國房地產行業不良資產規模在2.08萬億元。超過2萬億的規模在監管要求回歸主業的背景之下，對AMC來說無疑是較大的機遇。

不過，不良資產處置業務具有周期長、資本占用多和回款不確定等特點，因此這些AMC業績上承壓。

而在化解房企風險的同時，AMC在地產下行周期也面臨資產減值壓力。

諸多AMC中最為典型的就是極其偏愛地產的信達資產。去年8月份，標普全球將中國信達的長期評級展望從“穩定”調整為“負面”，并指出，截至2021年底，涉地產業務占到中國信達類貸款敞口的42%，預計2022年的資產減值損失將保持高位，甚至可能連帶影響到2023年。受疫情及地產業敞口拖累，標普預計中國信達未來兩年內的資產質量和盈利能力都將承壓。

標普所述一語成讖。從2022年信達資產的業績來看，去年其實現營收809.88億，同比變動-17.13%；股東應占溢利為53.02億元，同比變動-51.95%，資產減值損失為132.58億元。

信達資產并不是個例，2022年中國華融出現276億元的巨虧。元兇之一就是受到房地產行業的下行影響。

普華永道也在《中國不良資產管理行業改革與發展白皮書》中也指出，當前AMC的角色已經從不良資產風險化解拓展到困境機構風險化解，但也普遍面臨資本充足和流動性風險管理兩大難題，面對新的機會和挑戰，需要增強融資能力，優化負債結構。