來源/樂居財經? 作者/王彥杰

近日，韓國房價暴跌引發熱議，相關資料顯示，韓國2023年公寓、多戶型住宅等共同住宅公示價格較2022年平均下降18.63%，降幅創下歷史新高。首爾地區，部分公寓價格下跌了30%-40%，而成交量更是暴跌70%以上。

而在此之前5年，韓國的樓市可謂炙手可熱，整體房價漲80%，房價一度達每平方米15萬人民幣，僅次于中國香港。

韓國房價暴跌原因與其獨有的租房制度相關，該制度稱為“傳貰房”，又可稱為“全租房模式”，類似的模式可以追溯至上世紀初。

既租客向房東繳納一大筆押金(押金約為房產價值的50%-80%)，交押金后租客可以“免費住”規定年數，一般為兩年，租客只需支付水電燃氣等費用，到期后房客退房，房東如數歸還押金。房東通常運用租客交付的押金做其他投資以彌補租房費用。

但表面上房東和租客都獲利的情況下，對樓市健康發展卻并不是一件好事。此種模式下，房產仿若成為某種金融工具，其本質則是房東以房產為抵押物向租客貸款。房東在拿到押金后會再投資，常常又是買房，并把新房屋再度出租以求牟利，依次構成一個循環。

房東拿著押金連環炒房，屬于典型的“短債長投”。曾有媒體報道，有炒房客靠著傳貰方式在首爾買了280套房子，后續由于資金鏈斷裂，房東直接消失，數百名租客畢生積蓄化為烏有。

除房東資金鏈斷裂、破產風險外，全租房模式更一度引發信任危機。據韓國媒，今年上半年，韓國發生多起租客因陷入全租房詐騙無法討回巨額保證金而自殺的惡性事件。

2021年8月后，韓國開始激進加息，利率提升，全租房模式金融風險被放大，也就不再成為市場的“香餑餑”了。2022年，韓國普通月租房的數量第一次超越了傳貰房。

全租房模式下，房價持續上漲才能保證房東、租戶、銀行三贏局面，而就當下情況來看，韓國人口數據薄弱、M2貨幣總量等多方位因素限制房價上漲。

首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會常務副會長兼秘書長趙秀池指出，全租房是一種市場行為，但全租房引入保證金貸款后，就加大了金融杠桿的作用。如果房價上漲，房東利用收取的保證金及部分銀行貸款買房，再將住房采取全租房形式租出去，如此不斷操作，就可以獲得若干套住房，實現套利。但一旦市場出現波動，貸款和押金無法償還，便容易形成詐騙。

回看我國樓市發展，雖然過去也存在以貸養貸等做法，但在歷經多次房地產市場的整頓之后，樓市嚴格來說并不存在能夠成倍放大金融風險的金融工具。

趙秀池表示，中國在大力發展長租公寓過程中，由于租金貸監管不嚴，出現過長租公寓“爆雷”的事件。從政府監管角度，對租賃市場的貸款發放要謹慎，尤其要防范“二房東”過度融資帶來的風險。

易居研究院研究總監嚴躍進則表示，韓國首爾房價暴跌具有一定警示作用，對中國房地產市場而言，應當加強風險防控意識，同時從宏觀經濟環境看，當前國內樓市降溫，不僅僅是市場短期調整，背后也存在一些深刻含義。