原創首發 |?金角財經（ID:?F-Jinjiao)??作者 | 塞爾達

白芒村位于深圳南山，有超過500棟房屋，與廣深大多數城中村類似，它相對較低的房租和生活成本，給了不少在一線城市拼搏的人生存空間。

而讓這個城中村變為新聞焦點的“統租”，其實是指由政府統一收儲城中村房源進行改造，以及周邊配套升級，再進行出租。

不過，統租也意味著在房屋改造前，房東要先清退原有租客，這首先就引發了“幾萬人說搬就搬”的抱怨。

隨著輿論進一步發酵，不少人開始擔憂在于統租會否引發房租暴漲，尤其是簽約人的年齡要求限定在18-40歲，進一步引發是否為變相“清洗低端人口”的討論，使得一眾在深無房的?“高齡”打工人陷入焦慮。

點擊下方名片，關注金角財經，我們將為你剖析更多社會熱點，拆解經濟事件背后的邏輯。

“幾萬人說搬就搬”

白芒村統租風波，是在深圳大幅度提高保障房規劃數量的背景下發生。

據官方資料顯示，深圳為加快解決新市民、青年人等群體住房問題，提高了“十四五?”規劃的任務目標，將建設籌集保障房目標54萬套提高到不少于74萬套。

提高保障房數量的初衷是好的，但當涉及到要做深圳最大“二房東”時，網友認為就變味了。網上有人發文吐槽稱，“我之前以為深圳保障性住房要建多少套呢？搞了半天打起了城中村的主意”。

深圳用“二房東”辦法解決保障房問題被質疑

統租意味著在房屋改造前，房東要先清退原有租客，由此產生了大量抱怨聲音。

“幾萬人說搬就搬，讓我們搬到哪去？小孩上學怎么辦？”面對突如其來的清退通知，不少白芒村租客向媒體表示不滿，“所以就這樣叫我走，我肯定會反對。”

也有租戶稱，“還有一個很重要的問題是小孩上學怎么辦？目前他們也沒給出一個明確的解決方案。這是很多家長非常關心的事情。”

根據相關政策規定，深圳租房入學的都需要提前辦理證明材料，而且大部分都要求提前一年。白芒村租客的小孩很多就在村里的白芒小學就讀，該小學隸屬南山實驗教育集團，2022年10月份公布的在校生是1510名。

5月30日，更有網友在人民網“領導留言板”上就白芒村統租造成小孩上學不便的問題進行投訴。

有媒體就上述問題致電相關部門，工作人員表示，“對于那些搬走的租客，他們的小孩仍然可以在白芒小學就讀，搬到就近的，到時會安排微型巴士接送；搬到遠地方就讀不便的，我們會把相關訴求反饋給南山區教育局，由上面統籌安排，盡最大程度去保障小孩上學不受影響。”

租戶怨聲載道之余，房東的反應也沒有想象中興奮。

盡管網上一度傳言政府給出的租金很高，“經過各項的補貼疊加，租金回報可在15年左右回本，比我們自己租出去租金要高2倍以上。”

網傳深圳統租成本高

但有白芒村居民稱，村里的房東對這次統租的積極性目前并不高，絕大多數還處于觀望狀態，帶頭配合的只是村里股份合作公司的工作人員，“給到的租金只是比現在的租金略高一點，并沒有網上傳的那么高，只是還有其他一些補償獎勵”。

也有房東稱，在見到正式合同后感到很意外，因為合同里的一些條款跟之前意向協議書的內容出入很大，與之前宣傳的不一樣。

此外，根據合同，統租房屋的統租期限為15+5年，統租期限屆滿15年，再根據到時情況是否續租。

統租合同要怎么簽？

除了被租戶和房東吐槽，深圳統租的合同問題也備受關注。

比如，合同是第三方公司簽約，而不是跟政府簽約，存在著中途斷供、合同期內政府征收等風險。

除此之外，統租合同還要面對“小產權房”的原生問題。深圳城中村多建成于2009年6月2日之前，法律性質為“深圳農村城市化歷史遺留違法建筑”（簡稱“歷史違建”），即深圳版“小產權房”，本質還是沒有“準生證”的違法建筑。

“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂，購房合同在國土房管局不會給予備案，拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權，即小產權房只有使用權，沒有所有權。

按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發證，不受法律保護。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋(2020修正)》：

出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

有長期從事深圳小產權房法律服務與研究的律師表示，在小產權房買賣、租賃、拆遷、析產、侵權爭議解決上，司法審判實踐與上述司法解釋一致：

深圳法院對深圳“歷史違建”租賃的法律評價一律是合同無效，法律后果是任何一方反悔起訴，一律支持并判決終止履行。

這樣一來，相關統租的租賃合同要如何維系運行下去，存在著法律、社會等諸多層面的風險點。

比“統租”來的更快的是租金上漲

當然，更多人關心的問題在于，統租會否導致租金上漲，甚至出現“清洗低端人口”的陰謀論。

租金上漲在此前是有過先例的。

早在2018年，深圳新聞網就重點報道過龍崗甘坑新村“統租”后房租一漲再漲的新聞，彼時的主角是萬科。

當年4月初，甘坑新村租戶們就陸續收到房東通知，稱萬科即將進行整體改造，再統一由萬科來租賃經營。隨后，甘坑新村房租開始暴漲，而萬科的統租價格也是不少房東漲價依據。

然而，在密集反對聲音下，萬科“統租”最終無疾而終。

時間轉眼過了五年，歷史還在重演。

在成為熱點前，白芒村由于距離地鐵遠，房租在南山區幾乎最低，八九百元就能租到一個十多平米的單間，50平的兩房一廳，租金大約在兩三千元。

統租消息一經傳開后，周邊空置房源租金立即上漲，單間租金平均上漲500-1000元。

有在白芒村居住6年的“普通打工仔”在網上發文稱，“兩房一廳從2900元直接漲到4500元，三房目前5800元，也都沒房；我找了幾天，周邊也都普遍漲價500元。”

“關鍵是沒房，為什么？因為4月份平山村也在統租清租，都在西麗商圈，外溢了幾萬人出來租房，還剩多少輪到我們。白芒小學目前2000多個小學生，至少2000戶家庭住在白芒，占比30%-40%，我家兩口人想找個一房一廳都難，不知道這些拖家帶口的人怎么辦？”他補充。

原租戶發文稱租金暴漲且一房難求

除了租金暴漲和市場飽和難以再租到地方住之外，據大V“財經無間道”發文，“深圳市統租房對簽約人的年齡要求是18-40歲，超過40歲就不能以自己的名字去新簽統租房。只有簽約時不滿40歲，居住滿40歲以后的可以續簽。”

這進一步引發了清洗低端人口的“陰謀論”，畢竟城中村對于深圳來說，向來有穩定片區租金的作用，以適應深圳外來人口的租賃需求，是對龐大低收入外來人口需求的有著天然性的匹配。

“年齡超了40歲的，又在深圳賣不起房的這些人，深圳市希望你們回老家吧，把工作機會留給新來的年輕人。”有網友稱。

深圳統租簽約或與年齡相關

對于上述種種擔憂，深圳有關部門回應稱，改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平，即便個別房源因改造成本高、投入較大、建筑結構復雜，也必須嚴格控制成本、嚴格控制價格、嚴格加強價格監督。

但市場依然半信半疑，“城中村統租后原則上房租不漲價，一般這么說就是漲價。”微博上有大V稱。

市場對深圳回應持懷疑態度的原因不難理解，高于市價的統租收儲成本，再加上巨額改造支出，還有銀行利息，如果房租原地踏步，而企業又要避免虧損甚至要有微利，恐怕不現實。

“那房租到底漲不漲呢？如果真不漲，城中村改造費用誰出？銀行利息誰給？政府補貼？印錢稀釋？納稅人的稅費？買房人交的地價補貼？最終還要看補貼進了誰的腰包。”上述大V質疑。

事實上，如果真像網上傳言的投入5000億元，即使對于深圳來說也是一筆龐大的開支，最終很可能還是通過發保障房REITs回籠資金，畢竟肯定有散戶接盤的錢不要白不要。

但保障房REITs不是隨便就可以發，也是有最基本的收益要求，比如IRR不低于5%，凈現金流分派率不低于3.8%。在巨大的投入成本和融資利息下，要達到這些收益目標，不漲租金幾乎不可能。

保障房REITs有基本收益要求，不漲租金恐難以達到

網傳目前深圳有104個城中村納入統租名單，其中南山13個、福田23個、羅湖10個、寶安35個、龍崗10個、龍華12個、光明1個。長期來看，深圳加快推進統租的大方向不會改變。

網傳目前深圳有104個城中村納入統租名單

但一個城市的溫度，不單純取決于甲A寫字樓和豪宅，也要考量是否給底層人留有生存空間，而城中村恰好在深圳扮演這樣的角色。統租后，公眾更為關心這種生存空間是否還存在。

參考資料：

界面新聞《深圳白芒村統租改造，房東租客最擔心什么？》

深圳張茂榮律師《法眼：深圳“統租”合同是否有效？》