來源/丁祖昱評樓市

受預供地新規落地和行業調整傳導投資壓力的影響，2023年前5月土地供給規模處于歷史低位。

2023年初，自然資源部發布《關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》并對進行解讀稱，取消全年供地次數限制，對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”，土地市場網也上線了擬出讓地塊詳細清單頁面，各城市供地信息越發清晰。

但從各城市的實際供地情況看，截至5月31日，土地市場網擬出讓地塊詳細清單涉及的總用地面積近2.5萬公頃，但實際供地規模僅1.65萬公頃，處于歷史低位。

其中重點城市僅供地700余宗，占比僅34%，也就是說，今年前5月，重點城市還有近七成的地塊逾期未供，僅北京和上海等少數城市完成了前5月的預供地。

今年以來土地市場熱度較高的杭州已掛牌5批次共計49宗地塊，但還是有四成地塊逾期未供，未能完成前5月的供地計劃。

根據此前重點城市預供地計劃中各地塊的最晚供地時間看，前5月逾期未供應的地塊將會陸續補充，預計6、7月的實際供地量會大幅增加，土地市場的壓力也將顯現。

前5月實際供地規模較2020年同期降幅超六成

年初，CRIC研究中心曾對重點城市4800宗“預供地”地塊信息進行了梳理，其中近半的首批預公告會在5月底之前結束。

截至5月31日，土地市場網擬出讓地塊詳細清單涉及9220宗地，總用地面積近2.5萬公頃，與2022年前5月供應規模基本持平，但與2019-2021年同期相比，降幅在40%-50%不等，仍有較大差距。

實際供地規模表現更差。前5月土地供應規模僅有1.65萬公頃，較2020年同期降幅超過六成，而且，這1.65萬公頃中還有相當大一部分是2022年計劃的土地供應，處于歷史低位。

各城市的供地頻次也表現不一，少的只有1批次，多的達18批次不等。一批次完成供地計劃的如上海、福州、棗莊、保山等城市，徐州等5個城市分兩批供地，無錫等4個城市分三批供地，南京等11個城市分四批供地。總的來看，有六成的城市分四批次及以上供地。

鑒于年初自然資源部已經取消全年供地次數限制，對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”，大部分城市供地方式逐步向“少量多次”的常態化集中供地過渡，因此供地批次與供地完成比例關聯性不高。

比如上海，一批次供地就完成了前5月的預供地計劃，但杭州先后掛牌了五批次的供地，也只完成了六成的供地計劃。

重點城市近七成地塊逾期未供

CRIC統計數據顯示：在重點城市今年的供地計劃中，預計上市時間在5月31日之前的涉宅地有2042宗，但實際已供應地塊只有700宗，占比34%，還有近七成地塊逾期未供，土地供應十分緩慢。

從今年前5月的供地情況看，預供地計劃的落地性欠佳，近七成城市逾期未供地塊比例在50%以上，重災區為南陽、太原、駐馬店等中西部二三線城市，前5月的逾期未供率均在90%以上，供地速度最為緩慢。

就連長三角地區的太倉、永康等經濟強縣（市）的逾期未供率也在60%以上，因為大量地塊缺少確定性的“意向買家”，逾期未供。

目前僅北京、上海、福州、無錫等少數城市在前5月100%完成了預供地計劃，其中上海表現尤為突出，首輪掛牌的19宗地塊，除4宗僅1家房企報名的地塊底價成交外，其余15宗有多家房企報名的地塊均進入一次性報價區間，整體溢價率增至7.33%。

核心二線城市中，南京和杭州今年前5月的供地計劃完成情況也不太理想，其中南京逾期未供地塊大都位于偏遠地區、素質一般，杭州雖然采取了“少而精”的供地策略，但“小步快跑”也沒來得及完成供應計劃。

截止5月31日，南京19宗逾期未供地塊大都分布在江寧、浦口、六合、雨花臺等郊區，秦淮、建鄴等主城區僅有2宗。而且這19宗地塊中，有7宗是去年下半年或今年年初的流拍（延拍）地塊，質量較為一般。

杭州盡管已經掛牌5批次共計49宗地，依然有四成地塊逾期未供。其中，房價較低的臨安、房價領跑的上城、拱墅供地進度都較慢。

不過，杭州雖有大量地塊逾期未供，但土地成交金額依舊領先全國，前四輪集中土拍收金721億元，超過上海，居全國首位。

此外，合肥、寧波等城市表現也一般，都有約半數地塊逾期未供。合肥逾期未供地塊均集中在長豐和肥西等偏遠郊縣，寧波情況也類似，寧海、慈溪等相對偏遠地區均有大量地塊逾期未供。

根據已發布的預供地公告統計，最晚供地時間在前5月的地塊有2042宗，最晚供地時間在6月的有2463宗，規模超過前5月總和，供應明顯放量。隨著部分前5月逾期未供地塊陸續補充，預計6、7月的實際供地量會大幅增加。

結合近期的土地市場表現看，盡管杭州、南京、成都、廈門等城市市場熱度維系相對高位，但無錫、青島、重慶、西安等城市依舊以底價成交為主。尤其是無錫，前兩輪集中土拍涉及的11宗地均底價成交，并且地方城投托底的現象依然存在，土地市場分化現象依舊。

大量乏人問津的地塊逾期未供，進一步說明行業投資側的縮量在2023年上半年仍在持續。

結合統計局公布的4月新房銷售數據，我們也可以看到，前期積累的剛需釋放已告一段落，市場整體供求均迎來“拐點”，增長動能轉弱，城市分化也更加明顯。

在樓市的影響傳導下，不同城市之間的土地市場分化現象短期內還將延續。雖然每個城市的土地市場實際熱度及走勢還要結合具體樓市走向和相關政策變化，但毋庸置疑的是，在6-7月大量預供地到期的情況下，各城市的調控策略和市場發展韌性都將面臨考驗。