來源/時(shí)代周報(bào)

當(dāng)萬柳書院75套豪宅被拍賣的消息攪動(dòng)北京豪宅圈，當(dāng)上海市民頂著30多度的高溫排隊(duì)認(rèn)購(gòu)起步就是2500萬元的豪宅，深圳豪宅市場(chǎng)卻被“總價(jià)過億頂豪流拍”的烏云籠罩。

近日，深圳頂級(jí)豪宅恒裕濱城二期一套房源5座A單元40B（以下簡(jiǎn)稱“40B”）再度被擺上司法拍賣平臺(tái)。除了時(shí)間變更，40B拍賣公告只有一個(gè)變化——起拍價(jià)從1.07億元調(diào)整為8560萬元，下降2140萬元。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，40B是一套面積約278.58平方米的大平層，擁有4個(gè)臥室、4個(gè)衛(wèi)生間、3個(gè)陽(yáng)臺(tái)和1個(gè)工人房，主陽(yáng)臺(tái)開間長(zhǎng)達(dá)20.5米，能夠俯瞰深圳灣。因?yàn)檫^于稀缺，同款戶型在貝殼找房等四大中介機(jī)構(gòu)均無公開掛牌在售房源。

拍賣平臺(tái)的信息顯示，40B的市場(chǎng)價(jià)是1.07億元，因此初次拍賣的起拍價(jià)定也為1.07億元，單價(jià)約38.41萬元/平方米。無論是總價(jià)還是單價(jià)，40B均刷新了深圳住宅市場(chǎng)的法拍價(jià)格紀(jì)錄。

不過，即便吸引了12965人圍觀、415人設(shè)置提醒，這套在二手市場(chǎng)上難得一見的過億豪宅仍因無人出價(jià)而流拍。

40B的下一次拍賣時(shí)間是5月29日，起拍價(jià)降至8560萬元，拍賣保證金850萬元，目前仍無人報(bào)名競(jìng)買。

深圳樓市深度調(diào)整，一向被視為“樓市硬通貨”的豪宅也未能幸免。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，今年1-4月，深圳一共成交一手豪宅863套，同比下滑63.48%；成交價(jià)格亦進(jìn)入下行通道，1-4月的月度成交均價(jià)在9.20-10.32萬元/平方米之間，去年同期的成交均價(jià)區(qū)間為11.21-12.21萬元/平方米。

二手豪宅市場(chǎng)也出現(xiàn)波動(dòng)。

根據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年4月，總價(jià)在750萬元以上的豪宅成交占比約30.2%，較3月上升3個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，總價(jià)在750-1000萬元的豪宅成交量占比從3月的7.87%提升至4月的11.83%。

開發(fā)商重提產(chǎn)品力

在部分城市的豪宅市場(chǎng)上行周期，新房供不應(yīng)求，開發(fā)商賣房時(shí)甚至連營(yíng)銷中心和樣板間都不需要搭建，業(yè)內(nèi)人士將此舉稱為“PPT賣房”?，F(xiàn)如今，買賣雙方角色逆轉(zhuǎn)，“PPT式賣房”已經(jīng)行不通，容積率、使用率、樓間距、梯戶比這些硬指標(biāo)回歸，“產(chǎn)品力”重新被開發(fā)商寫進(jìn)樓書里。

最明顯的變化是，開發(fā)商又開始花心思做展示中心和樣板間了。

近期，前海、蛇口、紅山等豪宅區(qū)域多個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)開放展示中心和樣板間。

招商蛇口新盤四海臻邸就是其中之一。據(jù)了解，四海臻邸是一個(gè)單體樓，體量小，可售房源只有122套，招商蛇口依然投入時(shí)間和金錢建了展廳和樣板間。

在宣傳上，招商蛇口更加注重使用率等指標(biāo)。在其官方微信公眾號(hào)的一篇推廣文章中提及，四海臻邸使用率約73%，梯戶比為2梯4戶，“在產(chǎn)品上通過多方位飄窗等設(shè)計(jì)，演繹更多舒適生活場(chǎng)景?！?/span>

前海新盤深業(yè)云海灣更為重視。

由于近海，云海灣以航海生活館為概念，將展示中心建成雙層游艇的樣式，打造出乘風(fēng)破浪、海上幻境等“航旅路線”。該項(xiàng)目于5月20日開放實(shí)景樣板間。深業(yè)方面表示，云海灣洞察市場(chǎng)趨勢(shì)和人居需求，攜手國(guó)際設(shè)計(jì)大師定制四大戶型，“滿載誠(chéng)意而來”。

此前，華潤(rùn)置地、招商蛇口、龍光等多個(gè)前海項(xiàng)目均無展示中心，購(gòu)房者只能通過PPT、VR了解樓盤信息。

誠(chéng)意登記中的越秀潮樾府在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上“卷”出新高度。越秀潮樾府此次入市房源戶型是約93平方米3房，其陽(yáng)臺(tái)開間約3.6米、進(jìn)深約2米。可供對(duì)比的是，市面上同等面積段的產(chǎn)品，陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深在1.5-1.8米左右。

開發(fā)商重提產(chǎn)品力背后，是豪宅陷入去化困境。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，今年4月，深圳一手豪宅成交269套，環(huán)比下降1.1%；成交面積約4.07萬平方米，環(huán)比下降3.6%。拉長(zhǎng)時(shí)間線，今年1-4月，深圳一手豪宅一共成交863套，和去年同期的2363套相比，跌幅超過63%。

成交價(jià)格亦進(jìn)入下行通道。今年1-4月，深圳一手豪宅的月度成交均價(jià)在9.20-10.32萬元/平方米之間，去年同期的成交均價(jià)區(qū)間為11.21-12.21萬元/平方米。這與市場(chǎng)供貨結(jié)構(gòu)有一定關(guān)系，但也反映出豪宅市場(chǎng)買家出現(xiàn)消費(fèi)降級(jí)現(xiàn)象。

具體到項(xiàng)目層面。今年以來，除前海片區(qū)的豪宅仍取得較佳去化表現(xiàn)外，部分項(xiàng)目銷售艱難。

福田在售新盤承翰灣尚國(guó)際一期灣尚駿璽家園于去年8月入市，推出374套住宅，備案均價(jià)約11.28萬元/平方米，起步總價(jià)約1056萬元。深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截至5月21日，開盤9個(gè)月的灣尚駿璽家園處于“已備案”和“已簽認(rèn)購(gòu)書”狀態(tài)的房源有83套，去化率約22.19%。

同在福田的新盤新天·石廈銘苑，于5月10日取得預(yù)售許可證，推出265套房源，均價(jià)約10.7萬元/平方米。根據(jù)開發(fā)商口徑，項(xiàng)目一共吸引144人認(rèn)籌并入圍，開盤銷售127套。

不過，時(shí)代周報(bào)記者查詢深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)的備案情況了解到，截至5月21日，新天·石廈銘苑處于“已簽認(rèn)購(gòu)書”狀態(tài)的房源只有25套。

△新天·石廈銘苑部分房源的認(rèn)購(gòu)情況，圖源：深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)

“樓市硬通貨”折價(jià)出售

二手豪宅業(yè)主心態(tài)也有所松動(dòng)。

最近，兩張關(guān)于深圳網(wǎng)紅盤華潤(rùn)城潤(rùn)府三期的成交截圖在社交媒體傳播。截圖內(nèi)容為：華潤(rùn)城潤(rùn)府三期一套約150平方米3房，在2021年5月12日的成交價(jià)為3288萬元，單價(jià)約21.92萬元/平方米；同面積段的另一套房源在2023年2月14日的成交價(jià)為2380萬元，單價(jià)約15.87萬元/平方米。時(shí)隔兩年，成交價(jià)相差908萬元。

時(shí)代周報(bào)記者向一名知情人士證實(shí)了截圖的真實(shí)性。該人士同時(shí)強(qiáng)調(diào)，房子的朝向、所在樓層、裝修情況甚至業(yè)主心情，都可能影響最終成交價(jià)，不可一概而論。

不過，“高位買入的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)對(duì)比確實(shí)虧了，現(xiàn)在（降價(jià)賣房）個(gè)案越來越多”，前述人士表示。

整體來看，香蜜湖、深圳灣、蛇口等傳統(tǒng)豪宅片區(qū)二手房掛牌價(jià)均出現(xiàn)不同程度的下滑。

來自深圳中原研究中心的一份《2022年5月-2023年5月深圳頂豪掛牌價(jià)對(duì)比》顯示，降幅最大的是百花片區(qū)國(guó)城花園。

百花片區(qū)因?yàn)樯钲谒拇竺Ｖ簧钲趯?shí)驗(yàn)學(xué)校的加持，二手房?jī)r(jià)向來居高不下。隨著大學(xué)區(qū)制為學(xué)區(qū)房祛魅，疊加樓市下行，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格逐漸走下神壇——國(guó)城花園今年5月的掛牌均價(jià)約20.10萬元/平方米，相比去年5月的30.90萬元/平方米，跌去34.95%。

香蜜湖片區(qū)部分二手樓盤掛牌價(jià)下跌。香蜜湖豪庭掛牌價(jià)從去年5月的25.50萬元/平方米調(diào)整至今年5月的20.73萬元/平方米，同比下滑18.71%；港中旅花園二期5月掛牌價(jià)約22.43萬元/平方米，同比下滑9.04%。

在深圳豪宅圈舉足輕重的多個(gè)網(wǎng)紅盤也未能抵擋住市場(chǎng)的沖擊。

深圳灣的恒裕濱城二期今年5月掛牌價(jià)約33.09萬元/平方米，和去年5月的37.52萬元/平方米相比下滑11.8%；蛇口的雙璽花園三期今年5月掛牌價(jià)約22.97萬元/平方米，較去年5月的26.91萬元/平方米下滑14.64%。

也有部分二手豪宅樓盤依然堅(jiān)挺。香蜜湖水榭花都三期、純水岸十五期、新天鵝堡一期等老牌豪宅今年5月的掛牌價(jià)同比漲幅超過20%。

一名從事豪宅銷售多年的從業(yè)者向時(shí)代周報(bào)記者表示，近期深圳與上海豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)截然不同的原因，在于“新錢”和“老錢”的差距。他認(rèn)為，“老錢”階層普遍家底豐厚，房子只是消費(fèi)品，而“新錢”買家更寄望于通過買房實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值，預(yù)期改變對(duì)購(gòu)買行為有很大影響，“深圳市民太年輕了，對(duì)效率的追求不僅體現(xiàn)在工作上，還體現(xiàn)在資產(chǎn)增值上?！?/span>

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉持相似觀點(diǎn)。

李宇嘉表示，這種人口結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的結(jié)果是，當(dāng)樓市上升時(shí)，“創(chuàng)業(yè)+年輕”的氛圍下，需求很容易爆棚；但當(dāng)樓市下行時(shí)，一旦非理性需求褪去，中產(chǎn)力量不足，剛需和改善型無法起到“支撐力”的作用。

因此，李宇嘉認(rèn)為，深圳大規(guī)模建設(shè)公共住房是非常必要的，目的就是讓上千萬的外來人口能在深圳體面地扎根下來，逐步夯實(shí)中產(chǎn)階層，讓腰部力量強(qiáng)健起來，樓市才有可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，也就是“內(nèi)生動(dòng)力”。

最近，曾經(jīng)兩次開盤兩次“日光”的福田豪宅海德園再次傳出即將入市的消息。依然沒有展示中心沒有樣板間，海德園此次的開盤成績(jī)或?qū)⒊蔀樯钲谑袌?chǎng)高端購(gòu)買力的試金石。