來(lái)源/丁祖昱評(píng)樓市

“代管代建業(yè)務(wù)將是未來(lái)2-3年的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。”作為行業(yè)銷售規(guī)模最大的房企，這是碧桂園總裁莫斌在年初業(yè)績(jī)會(huì)上的判斷。

龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼也在業(yè)績(jī)會(huì)上介紹，龍湖龍智造已獲取建管項(xiàng)目近40個(gè)，總建筑面積超過(guò)700萬(wàn)平方米，“通過(guò)龍湖龍智造入局代建行業(yè)是龍湖持續(xù)洞察行業(yè)機(jī)會(huì)、布局長(zhǎng)期業(yè)務(wù)的重要戰(zhàn)略，已成為集團(tuán)服務(wù)業(yè)態(tài)的新增長(zhǎng)極。”

據(jù)金地集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)，截至2022年末，金地集團(tuán)管理的代建業(yè)務(wù)項(xiàng)目累計(jì)超過(guò)110個(gè)，開(kāi)發(fā)管理面積超1800萬(wàn)平方米。

CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年底，發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已經(jīng)超過(guò)60家。其中既有全國(guó)化大型房企如綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)等，也有地方性大中型房企如建業(yè)地產(chǎn)、眾安集團(tuán)等。

我們認(rèn)為，代建是未來(lái)行業(yè)的機(jī)會(huì)點(diǎn)，但也絕對(duì)不是一門(mén)容易做的生意。

當(dāng)前代建業(yè)務(wù)已成為各大房企爭(zhēng)相布局的新藍(lán)海市場(chǎng)。

早在十多年前，代建模式就已存在，但是卻在近兩年開(kāi)始以極高的頻率出現(xiàn)在地產(chǎn)圈，這究竟是為什么？

近年來(lái)土地投資“國(guó)進(jìn)民退”，地方城投平臺(tái)手持大量?jī)?yōu)質(zhì)土地亟待開(kāi)發(fā)。2021年下半年城，城投開(kāi)始參與到土地市場(chǎng)，到2022年，城投成為主力，全年城投拿地總建面達(dá)到58%。從拿地金額來(lái)看，2021年城投拿地金額占整個(gè)房地產(chǎn)投資的31%，2022年占46%。可以說(shuō)，2022年如果沒(méi)有城投，土地市場(chǎng)完全是另外一個(gè)局面。

然而，2021年和2022年城投拿地開(kāi)工率都很低，平均只有五成。尤其是從2022年第二批次開(kāi)始，開(kāi)工率越來(lái)越低。

這主要是因?yàn)椋蠖鄶?shù)城投公司不具備真正的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力。從城投公司的性質(zhì)可以看出，29%以交通投資為主，20%是傳統(tǒng)的城投，傳統(tǒng)的城投有一定的開(kāi)發(fā)能力，但是近幾年這些開(kāi)發(fā)能力早已消耗殆盡。

在這背景下，代建業(yè)務(wù)憑借其低杠桿、高盈利、逆周期的特性，成為目前越來(lái)越多房企奔赴的目標(biāo)。

從代建發(fā)展來(lái)看，目前實(shí)現(xiàn)分拆上市的代建企業(yè)數(shù)量?jī)H有綠城管理及中原建業(yè)兩家。該兩家代建企業(yè)憑借搶先上市的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，在規(guī)模上已發(fā)展到了行業(yè)前列。

作為“代建第一股”的綠城管理，截至2022年底，代建項(xiàng)目已覆蓋120個(gè)城市，合約項(xiàng)目建面首次突破1億平米，較2021年增長(zhǎng)19.8%至1.014億平米；代建項(xiàng)目整體可售貨值6510億。而中原建業(yè)2022年底的在管建面也達(dá)到了3171萬(wàn)平米，較2021年增長(zhǎng)了2.38%。

雖然綠城管理與中原建業(yè)的業(yè)務(wù)規(guī)模在諸多代建企業(yè)中遙遙領(lǐng)先，但其他代建企業(yè)也在加速布局、縮短差距，目前在管或累計(jì)簽約面積超千萬(wàn)平方米的還包括有金地、碧桂園、旭輝等。

其中值得注意的是旭輝建管，不同于金地2006年開(kāi)始布局代建，以及碧桂園超過(guò)7年的代建布局經(jīng)驗(yàn)，旭輝集團(tuán)于2021年才成立代建板塊。但后來(lái)者居上，截止2022年末旭輝建管累計(jì)在管項(xiàng)目超50個(gè)，累計(jì)在管總建面超1000萬(wàn)平方米。

同樣與旭輝作為代建行業(yè)新軍的，還包括有出險(xiǎn)房企世茂集團(tuán)、華夏幸福、陽(yáng)光城、中梁控股以及“民企師范生”龍湖集團(tuán)等等。

按綠城管理的估算，未來(lái)代建市場(chǎng)每年大約是3億平米的規(guī)模，目前已有60家房企參與其中，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)房企在代建市場(chǎng)勢(shì)必又是一場(chǎng)激烈且艱難的市場(chǎng)份額之爭(zhēng)。

需要注意的是，由于代建具備輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，在帶來(lái)高盈利的同時(shí)，利潤(rùn)體量也往往較少。

如2022年中原建業(yè)的凈利率為50.1%，保持較高水平。綠城管理由于使用合作代建的模式，雖然成本計(jì)入方式不同，凈利率仍維持在27.7%。但從利潤(rùn)規(guī)模來(lái)看，2022年綠城管理實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)7.35億，與重資產(chǎn)性質(zhì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)規(guī)模相比并非同一個(gè)量級(jí)。

與此同時(shí)，當(dāng)前無(wú)論是城投項(xiàng)目還是紓困類項(xiàng)目往往都需要資金的支持，而額外的資金投入又意味著杠桿及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的增加。

在2022年的業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城管理就曾表示“城投公司的開(kāi)工率比重偏低，其中最后一個(gè)原因，實(shí)際上也是缺錢(qián)”，“綠城管理是一個(gè)輕資產(chǎn)公司，為了隔離投資類的風(fēng)險(xiǎn)，是絕對(duì)不加財(cái)務(wù)杠桿，也就是不出資的。但是實(shí)際上紓困類企業(yè)最缺的是錢(qián)，所以我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程當(dāng)中就會(huì)產(chǎn)生不匹配。”

對(duì)綠城管理而言，解決辦法是通過(guò)尋找外部金融機(jī)構(gòu)或金融資源，給遇困項(xiàng)目提供流動(dòng)性支持。

由此可以看到，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，雖然潛藏著巨量的代建需求，也讓房企看到了代建業(yè)務(wù)廣闊的發(fā)展和增長(zhǎng)空間，但優(yōu)質(zhì)的代建項(xiàng)目卻是有限的，隨著越來(lái)越多的房企加入，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)也將變得更加激烈。

總體來(lái)看，代建正成為一些房企正在努力打造的第二增長(zhǎng)曲線。不過(guò)，隨著入局者的不斷增加，代建這條賽道也將變得日益擁擠且不易。

要想做出口碑贏得更大的市場(chǎng)份額，需要從產(chǎn)品力、品牌力、以及操盤(pán)、營(yíng)銷、項(xiàng)目管理、資源整合、綜合業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)等各方面出發(fā)，苦修內(nèi)功，形成自己的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這樣才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。