來源/丁祖昱評樓市

房價，一直以來都是人們茶余飯后，必談的話題之一。

自2000年以來，中國房地產市場經歷了近20年的高速增長，2021年下半年起，整體市場承壓，一直到2022年全國百城成交下跌40%，行業規模重回2015年。

2023年一季度，各大城市開始點狀復蘇，整體市場開始筑底。

從我們重點關注的熱點城市來看，部分城市穿越了市場周期，從2018年起房價一直保持穩定增長，這其中有成交結構影響，也有政策利好推動。

未來，各大城市的分化行情還將持續。

一線城市中廣州波動最大，北京房價最穩定

CRIC數據顯示，2023年一季度，上海房價最高，深圳第二，兩者商品住宅成交均價都在6萬元/平方米以上，為全國唯二成交均價超6萬的城市。

從漲幅來看，四個一線城市中，2023年一季度北京商品住宅成交均價漲幅最高，較2022年全年均價上漲4.32%。其次是上海，2023年一季度商品住宅成交均價較2022年全年成交均價上漲2.61%。深圳和廣州分別下跌8.1%和4.29%。

如果把時間周期拉長，四大一線城市中，房價漲幅最大的城市，是廣州。

對比2018年至今廣州商品住宅成交均價來看，廣州2023年一季度成交均價較2018年全年成交均價相比，漲幅高達62.42%，遠大于其他四個一線城市，甚至在全國范圍也排在前列。

不僅僅是2018年，廣州2023年一季度成交均價較2019年及2020年全年成交均價漲幅也高達20%以上。

從四大一線城市商品住宅成交均價同比漲走勢來看，廣州雖然漲幅最高，但房價波動也是四大一線城市中最大的。

商品住宅成交均價同比走勢最穩定的城市為北京，自2019年起，北京成交均價一直保持相對穩定，平均每年漲幅都控制在5%左右。

二線城市中成都房價漲幅最高，走勢較穩

CRIC數據顯示，2023年一季度，二線城市中，房價最高的是廈門，2023年一季度商品住宅成交均價40271元/平方米，該成交均價甚至超過廣州，為二線城市中，唯一一個成交均價高于一線城市的城市。

此外，2023年一季度杭州商品住宅成交均價33265元/平方米，為二線城市中僅次于廈門的城市。

從漲幅來看，與一線城市各有千秋不同，二線城市中，成都無論是商品住宅成交均價漲幅，還是整體走勢都明顯更優。

對比2018年至今重點城市商品住宅成交均價來看，成都2023年一季度成交均價較2018年全年成交均價相比，漲幅高達74.79%，在重點城市中排名第一，第二名為武漢，約66.27%。

從成交走勢來看，成都成交均價呈逐年穩步提升的狀態，年平均漲幅在10%左右。

對此，克而瑞四川區域負責人表示，近五年成都商品住宅成交均價的上漲，主要有兩個原因：

首先是自2015年起的限價政策，到今年己實際放開。2015年11月9日，成都市城鄉房產管理局以成房發〔2015〕149號印發《成都市中心城區限價商品住房管理辦法》。該《辦法》共26條，自發布之日起30日后施行，有效期5年。

其次是和供應相關，成都過去主城區的容積率長期控制在4.0左右，自2017年之后成都土地市場開始出現容積率2.0-2.5的供應，這就使得在2017年之后，成都市場上出現了很多相對低密度高質量的產品，隨著這些產品的上市銷售，帶動了整體價格的上漲。

CRIC數據顯示，2018年至2023年成都商品住宅成交結構中120平方米以下的戶型占比明顯下降，自2021年起成都120-140平方米面積段成交就已成為各面積段最高，同時140-160平方米戶型占比也在逐年走高。

義烏、昆山成三四線城市另類房價比鄰強二線

義烏和昆山是三四城市中特別的存在，其房價遠高于其他城市，甚至高于部分熱點二線城市。

CRIC數據顯示，2023年一季度，義烏和昆山的商品住宅成交均價分別為30460元/平方米和23332元/平方米。

對比義烏和昆山與部分熱點二線城市的成交均價來看，義烏成交均價僅次于杭州，昆山成交均價甚至高于成都和合肥。

對此，克而瑞浙江區域負責人表示，這些都是成交結構所致。

義烏雖產業配套完備，但城建設施仍然老舊，居民住房以老舊小區和自建房為主，因此衍生出了迫切的換房改善置業需求。

昆山則一方面是主城區已普遍進入全面改善時代，另一方面，花橋板塊因毗鄰上海，受上海外溢剛需客群帶動影響較大。

這兩個城市一直以來也都是房企重點布局的城市之一。

在部分城市穿越市場周期的同時，我們同樣注意到2023年一季度，有更多的城市均價較2022年全年成交均價出現了下滑，如深圳、廈門、杭州、南京、濟南、大連等，有部分城市成交均價跌破2020年已回到2019年水平。

從整體來看，大多數年度漲幅超過5%的城市都是受成交結構影響，大部分城市的成交都以改善為主，尤其是中心城區的集中供應對成交均價的拉動明顯。

同時，還有部分城市確實出現了價格上漲，但這主要是受前期價格倒掛影響，原本被限制的市場價格在政策放松后出現了一定的漲幅，實際上屬于價格的回歸。