來源/丁祖昱評樓市

3月17日晚間，央行宣布于3月27日降低金融機構存款準備金率0.25個百分點，有望進一步提振市場經濟和居民貸款的積極性，也可使金融機構有更強的動力支持房地產融資。

積極的市場環境，也讓出險房企加快了復牌的腳步。

繼3月10日佳兆業復牌后，景瑞控股也于3月14日正式復牌，至此，在港上市的待復牌房企數量又減少到15家。

債務壓身，復牌大跌，復牌房企的財報和股價表現并沒有出乎資本市場和投資者的意料之外，對于出險近一年的佳兆業和景瑞控股來說，復牌至少是一個積極的信號，提振市場信心的作用明顯。

政策利好疊加春節后的市場回溫，也給了出險房企更多的動力和信心。

據CRIC監測，2023年2月，30個監測城市成交面積為1622萬平米，同環比漲幅均超4成，整體成交規模與去年12月持平，前2月累計成交已止跌，市場回升苗頭初顯。3月，市場“小陽春”仍然延續。

住建部部長倪虹在兩會的“部長通道”接受采訪時明確表示要防范化解房地產“灰犀牛”風險，用“抓兩頭、帶中間”的方法，以“精準拆彈”的方式化解風險，幫助出險房企自救。

確實，最壞的時候已經過去了。

不過，對大多數出險房企而言，如何盡快走出債務泥淖，可能是比復牌還要重要，也更為迫切的事情。

2022年四季度以來，房地產行業暖風吹來，利好政策不斷升級優化，許多未出險且努力維持經營的民營房企受到監管層的肯定和幫助，部分已出險房企也得到了金融機構的支持，房企融資環境明顯改善，也給了出險房企積極自救的信心。

佳兆業和景瑞控股也試圖借此東風，推動公司重新回到正常經營的軌道，復牌只是第一步。

佳兆業在年報中表示，期內，公司境內債務已完成多筆融資展期，融資成本較2021年底持續下降，另有多個項目完成債務重組實現盤活，項目復工復產復銷。同時，公司與也債權人進行建設性對話，以加快制定潛在重組計劃，緩解流動性問題，將繼續保持與債權人的溝通，并于適當時機公布關于重組進度的最新消息。

2021年，佳兆業取得營業額355.44億元，同比減少36.3%，毛利潤46.28億元，同比下降70.9%；歸屬母公司凈利潤虧損約127.27億元。2021年，佳兆業取得全口徑合約銷售額約923.52億元，同比減少13.6%，未破千億。

2022年上半年，佳兆業實現營業收入134.31億元，同比下滑55.3%，毛利潤23.1億元，同比減少75.1%，歸屬母公司凈利潤虧損76.72億元，實現合約銷售額只有約104.97億元。截止2023年2月底，佳兆業在建在管項目整體復工率約95%。

截至2022年6月底，佳兆業總土地儲備近2740萬平方米，其中大灣區土地儲備約1641萬平方米，占集團總土地儲備的60%。

佳兆業透露，旗下仍有176個城市更新項目尚未納入土地儲備，占地超5394萬平方米。這些都是佳兆業保持公司持續經營和未來發展的資本。

對佳兆業來說，復牌是其化險路上的一個里程碑，但接下來還有漫長的化債之路要走。

2022年4月1日開始，由于未能在2022年3月31日或之前披露2021年的年報數據，在港交所上市的佳兆業、中國奧園、融創中國、世茂集團、中國恒大、彩生活、花樣年控股等17家內地房企停牌，至今僅佳兆業和景瑞控股復牌。

根據港交所《上市規則》規定，如果上市公司持續停牌18個月，港交所便有權將股份摘牌。要實現復牌，這些房企需要按照港交所復牌指引發布財務業績，并證明公司有持續經營能力，還要進行審計師要求的獨立內部監控調查審計等。

那些暫時還沒有復牌消息的房企，最近的債務重組方案也都迎來新進展。

對出險房企來說，要在經營方面有所進步，債務重組是繞不過去的關卡。

相比推進復牌，債務重組是一個曠日持久的拉鋸過程。出險房企不得不把更多的時間和精力投入其中。

政策利好頻頻，優質房企融資破冰，市場回溫明顯，出險房企的債務重組開始走上“快車道”。

3月7日，有消息稱，融創中國境外債重組計劃獲得了主要持有人臨時小組的支持，雙方將簽署重組支持協議。在完成協議簽署后，融創中國擬在3月底前對外公布其債務重組計劃。

此前，融創房地產集團的10只總計160億元的境內債展期方案均已獲得持有人投票通過。境內債券整體展期共涉及10只存續的公司債券及供應鏈ABS，加權平均展期期限3.51年。

中國奧園境外債務重組也獲得實質性進展，并與部分主要境外債權人達成中期債務靜止協議，支持中國奧園進行全面債務重組及引進戰投，同意暫緩償還債務安排，并承諾不采取任何強制執行行動，以確保奧園運營穩定。

根據公告，奧園目前境外有12筆美元優先票據，票面利率在4.2%—8.5%之間，多為2022年、2023年、2024年、2025年、2026年、2027年到期。本金總額共計34.53億美元，約合人民幣超230億。

目前，龍光集團223.6億元境內債務成功展期36-48個月，增信措施是提供大灣區重點城市交通便利區位住宅項目，以及西南省會城市核心樞紐住宅項目各55%股權質押。

龍光集團正在對其境外債重組方案進行調整，并計劃在4月底前爭取重組方案獲得通過。

更早時，綠地、華夏幸福已經完成境外債的整體重組，是國內少數能完成境外債整體重組的出險房企。

更多的房企還在與境內外投資者的艱苦談判中尋求機會。

在整體預期向好的情況下，出險房企也通過加快處置資產、項目讓渡股權、引入戰投等多種方式加快項目的開發進度，優化企業的債務情況，實現減債降杠桿，推進公司經營盡快回歸正常。

市場環境整體回暖，出險房企也迫切希望盡快重回“牌桌”。包括融創、奧園、富力、華夏幸福在內的多家房企都加快了項目紓困以及資產處置速度，以降低負債規模。同時積極推動已售項目保交樓，以獲得紓困基金支持，或讓渡優質項目股權，引入戰投，加快項目開發，回籠更多資金。

我們認為，房企紓困的核心在銷售。只有市場恢復，有了銷售回款的保障，才能從根本上化解房企的資金和債務問題，建議后續各地進一步優化預售資金監管的尺度，加快房企的銷售回款速度。

同時，對凈資產為正的房企，應大力支持其加快資產處置或引入戰投等，并降低利息成本，緩解其償債壓力；對于資不抵債的房企，則促進其盡快落實債務重組。

我們也必須看到，目前市場的復蘇回暖基礎并不牢固，在今年穩地價、穩房價、穩預期，因城施策、精準對癥、著力擴大有效需求的要求下，樓市調控的利好政策和財稅刺激仍需繼續跟進，確保樓市繼續平穩回升。

央行此次超預期的降準，也預示了今年樓市調控政策繼續放松的導向，有助市場信心的進一步修復。