來(lái)源/丁祖昱評(píng)樓市

房地產(chǎn)市場(chǎng)再傳利好消息，住房租賃企業(yè)融資難的問(wèn)題有望得到解決！

2月24日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》。

《意見(jiàn)》圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，以商業(yè)可持續(xù)為基本前提，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系，共17條。

主要包括以下內(nèi)容：

一是加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新；

二是拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道；

三是加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理。??

這是2023年開(kāi)年以來(lái)，住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)的首個(gè)重磅級(jí)支持政策，且明確了將支持規(guī)模化經(jīng)營(yíng)、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)發(fā)展，覆蓋面由保租房擴(kuò)展至所有租賃住房，其中就包括市場(chǎng)化長(zhǎng)租房。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，首次向住房租賃行業(yè)開(kāi)放

對(duì)于住房租賃企業(yè)而言，盈利是最大難題，即使是頭部企業(yè)，也沒(méi)有辦法拿到長(zhǎng)期、低成本的資金。此次《意見(jiàn)》最大的亮點(diǎn)便是解決住房租賃企業(yè)融資難的問(wèn)題，助力住房租賃企業(yè)融資的同時(shí)也加快了住房租賃企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新。

同時(shí)，明確將開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營(yíng)貸分開(kāi)，明確經(jīng)營(yíng)性貸款可用于置換物業(yè)前期開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款，這對(duì)于重資產(chǎn)企業(yè)而言，資金變得更加靈活；與此同時(shí)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款將首次向住房租賃行業(yè)開(kāi)放，對(duì)于輕資產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)也有一定的扶持。

具體來(lái)看：

1、支持商業(yè)銀行向各類主體新建、改建長(zhǎng)期租賃住房發(fā)放開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款，租賃住房建設(shè)的項(xiàng)目資本金比例應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的20%，期限一般3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年；

2、鼓勵(lì)商業(yè)銀行向符合條件的主體發(fā)放租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款，期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年；

3、支持向自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款，允許經(jīng)營(yíng)性貸款置換開(kāi)發(fā)貸款，期限最長(zhǎng)不超過(guò)20年，貸款額度原則上不超過(guò)物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%。對(duì)住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放的經(jīng)營(yíng)性貸款，期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年，貸款額度原則上不超過(guò)貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%。

這也意味著，無(wú)論是創(chuàng)業(yè)系、房企系還是酒店系住房租賃企業(yè)，無(wú)論是新建類還是改建類的模式都能在融資上獲得助力。而加強(qiáng)信貸精準(zhǔn)投放，對(duì)住房租賃企業(yè)的現(xiàn)金流可以起到較大改善作用。

“金融17條”的第二大亮點(diǎn)還在于，拓寬住房租賃企業(yè)的融資渠道，多元化住房租賃企業(yè)的投融資渠道。

《意見(jiàn)》支持商業(yè)銀行除了發(fā)行用于住房租賃的金融債券，拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道，還創(chuàng)新住房租賃擔(dān)保債券(Cover Bond)，穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，引導(dǎo)各類社會(huì)資金有序投資住房租賃領(lǐng)域。特別是在房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)方面，《意見(jiàn)》提出，穩(wěn)步推進(jìn)REITs試點(diǎn)工作，在把控風(fēng)險(xiǎn)前提下，募集資金用于住房租賃企業(yè)持有并經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房。

實(shí)際上，租賃行業(yè)自身的金融屬性和資產(chǎn)屬性，最終都會(huì)回歸到居住屬性和民生屬性，金融支持的最終目的也是大力發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，構(gòu)建“租購(gòu)并舉”的住房制度。

此次《意見(jiàn)》重心之一是加強(qiáng)和完善住房租賃行業(yè)的金融管理，這也給長(zhǎng)期深耕的租賃企業(yè)打了一劑“強(qiáng)心針”。政策對(duì)住房租賃行業(yè)發(fā)展的進(jìn)一步把關(guān)，加大融資的同時(shí)對(duì)企業(yè)主體在資質(zhì)、品質(zhì)、運(yùn)營(yíng)的規(guī)范性和穩(wěn)定性方面有著嚴(yán)格的要求，這既保護(hù)了投資者，也對(duì)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展起到了激勵(lì)與約束的雙重作用，都是從根本上保證行業(yè)和企業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性。

資金用途有待進(jìn)一步細(xì)化

近期住房租賃行業(yè)政策最大的變化是，顆粒度不斷變細(xì)，“組合拳”疊加效應(yīng)逐步釋放。政策重心從“市場(chǎng)監(jiān)管→權(quán)益保障→租賃供應(yīng)→金融支持”轉(zhuǎn)變。

實(shí)際上，政策對(duì)住房租賃行業(yè)的支持會(huì)更好地發(fā)揮市場(chǎng)‘穩(wěn)定器’的作用。

例如2021年以來(lái)住房租賃近年租賃住房相關(guān)政策出臺(tái)頻繁，發(fā)布量逐年上升。僅僅2022年中央及地方已發(fā)布263條相關(guān)政策。2023年開(kāi)年以來(lái)，中央及地方住房租賃相關(guān)政策也達(dá)20多條，這些政策在增加租賃市場(chǎng)有效供給，改善租賃供需失配，提高租房生活品質(zhì)，平穩(wěn)租金價(jià)格，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展等具有實(shí)質(zhì)性的積極作用。?

而此次《意見(jiàn)》的推出，對(duì)租賃企業(yè)的發(fā)展注入了很大的信心。

在我們與租賃企業(yè)的溝通中，企業(yè)方面認(rèn)為《意見(jiàn)》充分考慮了住房租賃企業(yè)的發(fā)展模式，能夠?yàn)樽》孔赓U企業(yè)提供有力的金融支持，對(duì)行業(yè)、對(duì)企業(yè)都是重大的利好。

魔方生活服務(wù)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官胡鼎告訴我們，過(guò)去，住房租賃企業(yè)通常只能申請(qǐng)中長(zhǎng)期流動(dòng)資金貸款，貸款期限一般不超過(guò)3年，而《意見(jiàn)》將非自有產(chǎn)權(quán)房的貸款期限放寬至5年，為企業(yè)提供了更多自由。

但上述負(fù)責(zé)人也提出，過(guò)去，住房租賃企業(yè)申請(qǐng)的貸款用途限制較多，希望《意見(jiàn)》能進(jìn)一步明確住房租賃經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的資金用途，讓企業(yè)在用途規(guī)范內(nèi)，發(fā)揮資金的效用。

上海城方租賃住房運(yùn)營(yíng)管理有限公司總經(jīng)理陳遠(yuǎn)平也表示，“金融17條”相當(dāng)于租賃住房市場(chǎng)也拿到了一個(gè)類似于商品房發(fā)展金融助推的入場(chǎng)券，后續(xù)還是要看落地情況，如果落實(shí)到位，企業(yè)能夠獲得實(shí)質(zhì)性信貸支持，行業(yè)將迎來(lái)專業(yè)化、規(guī)范化時(shí)代。

另?yè)?jù)媒體報(bào)道，包租模式下如何確定貸款額度，具體評(píng)估方案還需要細(xì)則來(lái)約束，部分長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商對(duì)貸款利率也頗為關(guān)注。

根本上來(lái)講，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展還要依托于“租售同權(quán)”的落實(shí)和完善，只有租跟售是同等權(quán)利，住房租賃市場(chǎng)才能得到真正長(zhǎng)足的發(fā)展，這也是租賃企業(yè)能長(zhǎng)久發(fā)展的重要支撐。

REITs將成為租賃行業(yè)發(fā)展的最大動(dòng)力

租賃企業(yè)融資難或許是此次《意見(jiàn)》出臺(tái)的一大背景。

從數(shù)據(jù)上來(lái)看，近期住房租賃企業(yè)不論是股權(quán)融資還是債權(quán)融資都處于低迷的狀態(tài)。2022年股權(quán)融資和債權(quán)融資屈指可數(shù)，其中過(guò)去一年僅一家企業(yè)獲得股權(quán)融資。

2022年行業(yè)整體共發(fā)行了8宗住房租賃專項(xiàng)債，總發(fā)行規(guī)模63.5億元，同比2021年下降了48.65%，發(fā)行企業(yè)主體也是以國(guó)企為主。

值得注意的是，ABS及類REITs的整體發(fā)行金額大幅回升，2022年整體發(fā)行金額是2021年的4倍多；新增了保租房REITs和住房租賃基金，發(fā)行規(guī)模分別為50.055億元和300億元。2022年公募REITs、類REITs融資熱度上升。

未來(lái)REITs將成為租賃房發(fā)展的最大動(dòng)力。

進(jìn)入2023年，保租房REITs也迎來(lái)新的突破。2023年1月4日，上海城投保障性租賃住房公募REITs已啟動(dòng)，2023年2月7日，國(guó)泰君安、華夏基金中標(biāo)該項(xiàng)目的基金管理人。

而隨著“金融17條”落地實(shí)施，穩(wěn)步推進(jìn)REITs試點(diǎn)工作，將為前期投入大、投資回報(bào)期較長(zhǎng)的租賃住房項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)的退出渠道。這在一定程度上能使企業(yè)快速回籠資金，有效提升租賃住房市場(chǎng)的流動(dòng)性，促進(jìn)租賃住房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“投融建管退”循環(huán)生態(tài)圈，推動(dòng)住房租賃行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

此次《意見(jiàn)》對(duì)租賃企業(yè)而言，無(wú)疑注入一劑“強(qiáng)心針”。無(wú)論是解決住房租賃企業(yè)融資難，多元化住房租賃企業(yè)融資，還是加強(qiáng)完善住房租賃行業(yè)的金融創(chuàng)新，都將利好機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，保持穩(wěn)定、持續(xù)的現(xiàn)金流，推動(dòng)租賃企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利。

本質(zhì)上來(lái)講，金融支持的最終目的也是為了大力發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，加快構(gòu)建高端有市場(chǎng)、低端有保障的住房制度。這既有利于從需求端解決住房難、住房貴的問(wèn)題，也有利于從供給端有效抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。