來源/丁祖昱評樓市

首先是二手房成交情況，重點11個城市二手房成交較去年春節(jié)月成交漲了29%，部分城市已出現(xiàn)回暖跡象。

與此同時，新房市場成交雖表現(xiàn)平淡，但全國整體新房市場庫存情況略有好轉(zhuǎn)，重點30城庫存環(huán)比降2%。

實際上，從2022年三季度以來，二手房回穩(wěn)速度明顯比新房要快，直到2023年1月，二手房也保持著一定的成交熱度，而新房仍在筑底階段，但部分城市市場也存在一些轉(zhuǎn)好信號，比如天津，案場轉(zhuǎn)化率恢復(fù)常態(tài)。

2023年開年，重點城市紛紛降房貸利率，最低可至3.7%，政策利好疊加需求修復(fù)，預(yù)計今年二季度市場將出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

2023年首月樓市關(guān)鍵詞可以說是平淡。

根據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，1月30個監(jiān)測城市成交面積為1071萬平方米，同比下降34%，環(huán)比下跌41%。對比2022年2月春節(jié)月，重點30城成交下降6%，聚焦春節(jié)周，重點30城成交規(guī)模更是創(chuàng)下2021年以來近三年同期新低。

無論是一線城市，還是二三線城市，新房成交同環(huán)比降幅仍在三成以上。

一線城市可謂是高位回落，四個城市總成交183萬平方米，同環(huán)比均下降30%以上，僅北京保持一定成交熱度，樓市活躍度明顯提升，上海熱度轉(zhuǎn)降，認(rèn)籌率和觸發(fā)積分有明顯下滑，集中備案影響成交僅微跌9%，廣州尚屬筑底階段，市場暫無明顯起色。

二三線城市總成交僅887萬平方米，環(huán)比下降42%，同比降34%，較去年春節(jié)月降7%。前期熱點城市成都、合肥、長沙等熱度轉(zhuǎn)降，均迎來同環(huán)比齊跌。

值得關(guān)注的是，部分弱二線城市雖然成交數(shù)據(jù)暫未止跌，但是市場釋放出好轉(zhuǎn)信號，比如福州、重慶、天津，以天津為例，年末客戶信心明顯好轉(zhuǎn)，1月份案場轉(zhuǎn)化率在8%左右，基本恢復(fù)常態(tài)。

新房市場還有一個比較好的信號，就是庫存略有好轉(zhuǎn)。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，1月重點監(jiān)測的30個城市新房供求比為0.67，1月末庫存環(huán)比下降1.7%。主要原因是因供小于求，導(dǎo)致庫存情況整體有所改善。其中，短期供求比小于0.6的城市達(dá)到了18個，占比達(dá)到了六成。而北京、徐州、大連、福州和合肥則因供應(yīng)突出，1月末庫存環(huán)比漲幅明顯。

此外，上海、杭州、合肥和濟(jì)南四城庫存消化周期低于12個月。

而庫存消化周期達(dá)到2年以上的城市多達(dá)13個，其中鄭州消化周期最高，達(dá)到了82.7個月，此外大連、長春消化周期也超過40個月，這些城市在恢復(fù)過程中仍然面臨較大的庫存壓力。

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整體來看，1月全國整體新房市場庫存情況略有好轉(zhuǎn)，從春節(jié)月的供求情況來看，各房企在多數(shù)城市仍然保持審慎態(tài)度，順銷加推下樓市消化壓力較低。

相比新房成交的平淡行情，多數(shù)城市二手房市場已有回暖跡象。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，重點監(jiān)測的11個城市1月二手房成交規(guī)模預(yù)計達(dá)到360萬平方米，同、環(huán)比分別下降21%和23%，但相較2022年2月春節(jié)月成交面積同比上漲29%。

從成交數(shù)據(jù)來看，1月青島和東莞二手房成交量均實現(xiàn)同比正增，而成都、蘇州、佛山、青島、杭州、東莞、深圳等9個城市成交量均超過2022年春節(jié)月。

但也不排除一些城市假性回暖，比如南京。1月南京二手房成交規(guī)模環(huán)比增加29%，這主要是受疫情影響，2022年12月前期部分未過戶房源推遲至1月前兩周集中辦理，因此南京二手房市場呈現(xiàn)出假性回暖的情況。

但相較于新房市場，1月重點城市二手房帶看量和網(wǎng)簽規(guī)模均有不同幅度回升，同比降幅也明顯小于新房，預(yù)計，隨著疫情放開后購房者對未來收入預(yù)期恢復(fù)信心，二手房市場率先由局部城市開始回暖。

2023年1月，樓市成交雖然仍在下降，整體略顯平淡，但在中央和地方“降首付、降利率”利好之下，也釋放出一些好的信號，目前行業(yè)深度調(diào)整或?qū)⑦M(jìn)入收尾期，二季度整體市場有望回升。

在樓市復(fù)蘇過程中，二手房市場或率先由局部城市開始回暖，而不同城市新房市場分化格局還將延續(xù)。

一部分城市或?qū)⑦M(jìn)入需求透支后的短期瓶頸期，比如核心一二線城市上海、杭州、合肥和成都，僅個別核心區(qū)位倒掛改善盤尚能保持熱度。深圳、武漢等當(dāng)前市場已出現(xiàn)企穩(wěn)回升信號，無論是來訪、認(rèn)購都將保持小幅回升態(tài)勢。弱二線重慶、南寧、福州等客戶信心也逐步修復(fù)，后期若伴隨以價換量政策延續(xù)，成交還有進(jìn)一步增長的可能。