來源/無冕財經(jīng)??作者/陳深??編輯/陳澗

“狼”真的來了。

1月5日，恒大集團原執(zhí)行總裁柯鵬被警方帶走調(diào)查的消息不脛而走，據(jù)鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊消息，“事涉恒大深圳舊改事宜”。隔天，恒大日常會議上，許家印親自確認了這件事，并稱柯鵬被抓是“個人問題”。

實際上，此前就有傳聞稱柯鵬“進去了”。這位許老板曾經(jīng)的親信，伴隨恒大的崛起，職業(yè)生涯平步青云，才過不惑之年便當(dāng)上恒大集團執(zhí)行總裁。

隨著恒大暴雷，一切光鮮化為泡影。去年7月，因涉事恒大物業(yè)（06666.HK）134億資金被劃扣一事，柯鵬已被撤職。

據(jù)無冕財經(jīng)研究員獲取的信息，柯鵬此人找錢能力過人，業(yè)績也做得漂亮，任職恒大集團深圳公司負責(zé)人期間，該公司成恒大集團“搞錢”排頭兵，年新增融資額以幾百億計，恒大暴雷前夕，還一度被派回深圳公司，意圖“再搞點錢”。

高光之下，必有陰影。

被賞識的“福將”

“才四十歲出頭就是一個萬億集團的總裁，一朝踏空直接‘進去’，竄得快也跌得重。”曾就職于恒大的一位員工陳林（化名）對無冕財經(jīng)研究員（ID：wumiancaijing）感慨道。

曾經(jīng)，在恒大內(nèi)部，柯鵬被視為“福將”，因每到一個位置總能解決一些前任解決不了的問題而深得許家印賞識。

“柯鵬本人很會說話，擅長鼓舞人心，以前在地區(qū)公司任職，業(yè)績都能做得很好看，深得老板喜愛。”陳林亦表示，恒大黑龍江公司、深圳公司，都是經(jīng)典案例，“柯鵬去了之后業(yè)績就好轉(zhuǎn)了。”

在不少圈內(nèi)人的評價中，柯鵬的忠誠，比夏海鈞還要高。

《中國企業(yè)家》雜志援引一位與柯鵬接觸過的房地產(chǎn)行業(yè)人士稱：“恒大的股票、理財產(chǎn)品，他（柯鵬）都是拿真金白銀買的，可以說，身家都搭進去了。”

“此前就有內(nèi)部傳聞，柯鵬因此前借錢買恒大汽車股票，錢沒換上，進去了。”陳林透露。

▲2022年新年，柯鵬于朋友圈發(fā)的新年海報，圖片來自中國企業(yè)家雜志。

在恒大高速擴張的階段，忠誠、業(yè)績又做得漂亮的柯鵬，職業(yè)生涯也是平步青云。

履歷上看，柯鵬的“高光時刻”從調(diào)任恒大集團深圳公司執(zhí)行董事長開啟。

在此之前，2008年入職恒大后，柯鵬歷任恒大集團總裁助理、副總裁，作為媒體人出身的他，主要負責(zé)集團的品牌形象、媒介與公共關(guān)系等工作。

而后恒大布局多元化，柯鵬又成了體育、文化、音樂等多個板塊的“一專多能”管理者，兼任過恒大文化產(chǎn)業(yè)集團董事長、廣州恒大淘寶足球俱樂部董事長等。

2015年，柯鵬開始涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)，調(diào)任恒大集團吉林公司、黑龍江公司，擔(dān)任董事長。

一個插曲是，2016年2月，柯鵬辭任廣州恒大淘寶足球俱樂部董事長。彼時，因2015年亞冠決賽之夜存在多項違規(guī)，亞足聯(lián)對恒大淘寶開出16萬美元罰單。

但很快，2016年9月，柯鵬調(diào)任恒大集團深圳公司執(zhí)行董事長，正式“開掛”。

當(dāng)年深圳公司剛起勢，市場亦開始反彈，柯鵬被委以重任的意味明顯。2017年，恒大便正式“低調(diào)”遷往深圳，此后開啟回A、大干快上新能源等故事。

2018年，柯鵬又兼任恒大集團珠三角公司董事長，隔年，恒大集團廣東公司并入恒大集團珠三角公司，由柯鵬統(tǒng)管。“那時恒大廣東公司的規(guī)模遠大于珠三角公司和深圳公司，有種‘蛇吞象’的感覺。” 陳林表示。

很快，柯鵬再次高升，2020年末升任恒大地產(chǎn)集團總裁、恒大集團有限公司執(zhí)行總裁，是夏海鈞之下，恒大集團的二把手。

這時的柯鵬才過不惑之年，當(dāng)時外界猜測，他是來沖擊2020年初許諾的8000億銷售目標的。

“搞錢能手”

回過頭看，深圳稱得上柯鵬職業(yè)生涯火速晉升的“福地”。

“柯鵬任職期間，深圳公司發(fā)展得很好，融資、舊改，都起來了。”陳林表示。

在深圳市場，恒大的納儲手段主要依靠舊改。從時間上看，2016年之前，恒大在深圳的舊改擴張相對緩慢。但2016年開始，其在深圳儲備的舊改數(shù)目迅速膨脹。

2016年，恒大舊改項目21個，預(yù)計銷售金額多達4025億元。到2020年，公司舊改項目有55個，在恒大的口徑中，這些舊改的總貨值以萬億計。

而舊改恰成為恒大集團深圳公司融資的關(guān)鍵。

“深圳公司在售項目很少，但很有錢。只是錢都是借來的，主要依靠舊改項目。一般情況下，深圳公司融來的錢，集團會分走很多，有一半以上。”陳林透露，在恒大所有地區(qū)公司里面，深圳公司的銷售業(yè)績是中游水平，但融資能力排在前列。

無冕財經(jīng)研究員獲取的一份資料顯示，2020年，該公司完成融資放款558億，其中非負債融資178億元。而2021年要“確保融資放款400億元，力爭融資突破500億元，實現(xiàn)非負債融資200億-300億元”，截至該資料日期，已完成融資放款約190億。

“‘非負債融資’實則就是‘表外融資’。”一位知情人士對無冕財經(jīng)研究員（ID：wumiancaijing）表示。

可供對比的是，據(jù)上述資料，2020年恒大集團深圳公司的銷售額301億元，與融資款相差近250億。再往前的年份，年銷售額不超過200億。

陳林回憶道，在某次會議上，恒大集團深圳公司一高管還稱“深圳公司是融資驅(qū)動型公司”。

“因為融資績效好，以前深圳公司的融資績效獎金都發(fā)不完，（獎金）一開始上限是五倍工資，后來改成三倍，資金部的人都是按上限發(fā)放，但仍舊發(fā)不完，獎金池還經(jīng)常用來抵扣其他條線的扣罰。”陳林感嘆。

而據(jù)“好貓財經(jīng)”消息，柯鵬被帶走之后，許家印在內(nèi)部開會，要求將恒大深圳公司2015年至今的績效考核，全部整理出來審核；且許在內(nèi)部強調(diào)，柯鵬被帶走是“個人原因”。

值得一提的是，恒大在深圳雖然儲備了很多舊改，也主要依靠舊改來融資，但項目推進十分緩慢。

安信證券發(fā)表的一份研報顯示，房企參與城市更新項目分為四大步驟：計劃立項、專項規(guī)劃批復(fù)、實施主體確認，土地獲取，完成這四個步驟耗時可達5-8年。而后才進入項目開發(fā)建設(shè)階段。

而外部融資方面，安信證券指出，城市更新項目獲取銀行門檻高，在滿足簽約率100%或已確認實施主體后才可申請銀行的拆遷貸。在此之前，項目大部分融資通過私募基金、信托非標、民間資本等方式解決。

▲城市更新融資渠道，圖片來自安信證券研報。

對應(yīng)來看，恒大在深圳有約四分之三的舊改項目未走到實施主體確認這一步。上述資料顯示，恒大在深圳61個舊改項目中，專項規(guī)劃批復(fù)31個，確認實施主體16個，已開盤11個。

如此來看，柯鵬的找錢能力確實不一般。陳林透露，2021年中下旬，恒大暴雷前夕，柯鵬還被重新委派到恒大深圳公司，“主管深圳的舊改，看能不能再搞點錢。”

開始“算賬”？

恒大風(fēng)險暴露后，內(nèi)部管理問題已被擺上明面。

一定程度上，作為許家印曾經(jīng)的親信、管理恒大集團的二把手，柯鵬此番被警方帶走調(diào)查，具有典型意義。

據(jù)第一財經(jīng)消息，柯某并非最早被帶走調(diào)查的恒大系職業(yè)經(jīng)理人，卻是截至目前職位較高者。而隨著其被帶走調(diào)查，業(yè)內(nèi)關(guān)于“清算”時刻到來的猜疑多了起來。

此前，因恒大物業(yè)的134億存款被劃扣一事，涉事高管已被撤職，當(dāng)中便包括柯鵬，還有另外兩位核心高管——中國恒大（03333.HK）執(zhí)行董事夏海鈞及潘大榮。這三人均是許家印倚重之人。

備受關(guān)注的債務(wù)重組方案，恒大已多次失約。

去年12月20日，中國恒大（03333.HK）再次公布重組工作進展，稱正與若干境外債權(quán)人及其顧問進行建設(shè)性溝通與接洽，以推動各方同意制定境外債務(wù)重組方案。截至目前，各方在重組方案框架、關(guān)鍵條款方面的分歧正不斷收窄。

對于境內(nèi)債重組，目前無消息。公告還表示，由于公司債務(wù)負擔(dān)沉重，經(jīng)營仍面臨較大挑戰(zhàn)，償債資源能否產(chǎn)生預(yù)期價值存在較大不確定性。

重組緩慢，各相關(guān)方也坐不住了。

從趨勢上看，恒大這個龐然大物，正在加速被拆解、分割、清理。

恒大在內(nèi)地的一批地產(chǎn)項目，已陸續(xù)被接盤，對手方包括項目原資金方、國企或項目或關(guān)聯(lián)企業(yè)、政府平臺公司等；香港的資產(chǎn)也陸續(xù)被接管。

▲恒大部分資產(chǎn)處置情況，信息來自公開資料，無冕財經(jīng)制圖。

仍在手的地產(chǎn)項目，則在屬地化原則下，由各地政府用各種方法清理，包括地塊回爐重拍、項目盤活等。

許家印在香港的個人資產(chǎn)也開始被接管還債。

恒大物業(yè)方面，去年12月14日，據(jù)港交所信息，中國恒大所持恒大物業(yè)7億股被強制轉(zhuǎn)讓，持股比例由58.18%下降至51.71%。原因系“有關(guān)方面已采取步驟以針對其執(zhí)行股份的保證權(quán)益或持有作為保證的股份的權(quán)利”。

這意味著，中國恒大持有的7億股恒大物業(yè)股份疑因抵押而被強制轉(zhuǎn)讓。

至于恒大汽車業(yè)務(wù)，無冕財經(jīng)研究員此前得知，雖恒馳5已交付了部分車，還官宣了其他車型的研發(fā)量產(chǎn)計劃，但恒大汽車很缺錢，推進困難。

不過，即便是身邊人逐漸“出走”、經(jīng)營困頓、重組遲緩，許家印仍舊不言棄。

1月1日零點剛過，許家印便發(fā)布了《致全體恒大人的一封家書》，總結(jié)了2022年關(guān)于恒大地產(chǎn)、恒馳汽車、恒大物業(yè)、恒大海花島項目的表現(xiàn)，并展望了2023年：

?“2023年是恒大履行企業(yè)主體責(zé)任、千方百計保交樓的關(guān)鍵年。”此外，恒大“一定能完成保交樓任務(wù)，一定能償還各種債務(wù)、化解風(fēng)險，一定能開啟涅槃重生的新篇章。”