來源/丁祖昱評樓市

樓市低迷成為貫穿2022年的關鍵詞，在經歷“二次探底”之后，百城商品住宅成交規模下挫四成，行業規模回到了2015年。

但好在樓市尚存一些積極信號，2022年有半數城市四季度止跌回穩，市場底已經開始出現。

隨著房地產市場在12月收官，樓市也釋放出積極的一面。在疫情管控解除以及高能級城市限購松綁等利好政策推動下，12月迎來了小幅“翹尾”行情，CRIC監測的重點30城新房成交面積環比增長18%，2023年首周重點城市成交全線反彈。

整體來看，市場回穩尚需時日，2023年1月成交將繼續回落，6月份將是市場企穩的重要窗口期。

12月市場迎來“翹尾”行情

2022年最后一個月，重點30城供應和成交環比均增，其中新房成交環比增幅達到18%，房地產市場以小幅“翹尾”迎來收官。

CRIC數據顯示，12月30個監測城市成交面積為1628萬平方米，環比增長18%，同比下降32%，全年累計同比跌幅達38%。

一線城市仍然有比較強的韌性，12月四大一線城市成交面積達到268萬平方米，環比增長16%，全年累計同比降幅收窄至24%。一線城市全年累計降幅在各能級城市中依然最小。

其中，上海表現優于北京、廣州和深圳，12月上海共成交118萬平方米，同環比齊增，環比增12%，同比增31%，全年累計成交同比收窄至-2%。這與上海供應放量有關，隨著上海第七批次房源集中入市，帶動成交量大漲。

二三線城市成交環比漲多跌少，26個二三線城市成交1360萬平方米，環比增18%。其中，杭州和成都單月成交均破120萬平方米，重慶、鄭州、廈門、福州等城市環比“翻番”。

值得注意的是，30個重點城市中，有7個城市在12月單月成交同環比齊增，其中上海、杭州同比漲幅均超25%。長沙、廣州、重慶和鄭州環比雖然漲幅明顯，但同比仍下降50%以上。

半數城市四季度止跌

從重點30城全年成交情況來看，成都、青島、杭州和上海4城前12月累計成交面積均超1000萬平方米，其中成都成交規模最大，前12月成交面積為1430萬平方米。

上海則成為唯一一個累計跌幅收窄至10%以內的城市，西安和成都累計跌幅則收窄至15%。而武漢、無錫、寧波、徐州、常州和重慶累計同比跌幅依然在50%以上。

一個積極的信號是，四季度重點城市已有半數城市新房成交止跌企穩，也就是說這些城市在四季度已出現了市場底。

具體數據來看，18個典型城市中，有10個城市四季度月均成交面積較全年月均實現正增長，其中上海、青島四季度月均成交面積較全年月均漲幅超過20%，分別為22%和21%，合肥、南昌漲幅也在15%左右。

而鄭州市場仍在筑底，四季度月均成交面積較全年月均跌幅達到了69%。雖然鄭州12月單月成交環比增長117%，需求迎來補償性回升，但對整體拉動效果并不明顯。12月30日，鄭州出臺12條政策措施，適度調整限購區域，同時執行“認貸不認房”政策，而在2023年開年河南省明確取消和調整過熱時期妨礙消費需求釋放的限制性政策，其中受影響最大的就是鄭州。

鄭州也是樓市的一個典型，這也意味著市場筑底城市仍將出臺刺激性政策，以維穩市場。

2023年首月成交或繼續回落

12月成交“翹尾”行情能否延續至2023年首月？

從2023年首周熱度來看，重點城市成交有所反彈。根據CRIC監測，第一周（12.26-1.1）一二三線城市成交指數環比均增長，重點城市平均去化率環比持平在44%。

其中，北上廣深4城環比成交明顯回升，北京新房成交面積近乎翻番，上海增幅也超過5成，廣州、深圳環比分別增長25%、39%。二線城市中，寧波、杭州、重慶增幅居前，而從絕對量來看，武漢、成都、青島成交領跑，周成交規模超過40萬平方米。

但整個1月份想要實現明顯的成交提升，依然很難。

首先，地方政策松綁效果在逐步遞減，利好政策基本進入尾聲，居民購房信心和預期尚未完全穩固，只有核心一二線城市，如上海、杭州、成都等市場或將平穩理性，尚能“保溫”。

再加上1月恰逢春節，一二線成交熱度進一步轉淡，而三四線城市返鄉置業大概率難以拉動整體成交。

還有很重要的一點，房企在2022年拿地收縮，因此會影響到今年一季度房企供貨節奏，供貨積極性也會限制整體成交規模。

因此，2023年開年首月預期整體成交也會延續平淡走勢，基于去年高基數，同比或將明顯下滑。

2023年開局已有一些積極信號，中央及地方出臺一系列穩增長、調控松綁、保交付的政策，其中，成都、重慶和鄭州等重點二線城市仍在為樓市松綁。

目前，樓市仍處于調整期，“政策底”已現，但市場底仍未出現，預計6月將是樓市企穩的重要窗口期，整個上半年樓市壓力依然會很大，不同城市“強者恒強、弱者積弱”的分化格局還將延續。