來源 |?深藍財經? ?撰文 |?鄭婷

這一次，是“云南地產一哥”俊發地產。

美元債違約，境內債展期

俊發地產發布的一份日期為12月23日的公告顯示，一筆于2020年發行的2年期美元債將于12月24日到期，本金總額2.37億美元，由于宏觀經濟等不利因素影響，發行人預計可能無法支付未償還本息。

值得注意的是，早在今年7月，上述美元票據已因未支付1303.5萬美元利息而構成違約事件。

此外，在境內債方面，由俊發地產全資子公司俊發集團發行的兩只私募債，“18俊發01”和“19俊發01”，本金均為20億元，其中“18俊發01在今年10月出現逾期，涉及逾期未支付利息1.6億元，目前已處于展期狀態；另一只“19俊發01”則將于明年3月13日到期，考慮到俊發地產目前資金緊張的處境，屆時能否完全償付或許要打個問號。

危機可能遠比想象中猛烈。深藍財經發現，俊發過往在項目層面試圖撬動的金融杠桿，如今也陸續遭到了反噬。

據企查查披露，俊發地產及俊發集團在云南、海南、上海等地的19家公司，被法院執行股權凍結，涉及股權數額共計156.32億元。

這其中不乏俊發開發的核心項目。

如云南俊發寶云房地產有限公司，被凍結股權數額46.17億元，是昆明俊發城項目紫荊苑以及俊寓的開發商。一些宣傳物料顯示，俊發城自2013年面世以來，一直以傲然樓市的品質和規劃，成為昆明品質紅盤的代名詞，旗下房源一經推出均快速售罄。

還有云南俊禾房地產開發有限公司，被凍結17億元，其負責的商業中心項目包括昆明地標“春之眼”；云南金俊商業運營管理有限責任公司被凍結4.41億元，同樣和“春之眼”相關，其是“春之眼”底商金俊廣場的開發商。

裁員、欠薪、停工、貸款逾期

是什么造成了“云南王”下墜？

俊發行至債務違約這一步，可以追溯到去年下半年。

2021年六七月份，俊發集團被曝裁員，而且裁員比例驚人，接近70%，其中工程、開發、投拓等部門是裁員重災區，不少項目總經理都難逃被裁的厄運。隨后，這一消息不脛而走，昆明不少房企人士都聽說“俊發出現資金問題”。

同年10月，俊發直面裁員風波，刊登了一篇《嚴正聲明》，一邊暗自承認正在進行中的人事變動，一邊怒斥網絡媒體刻意夸大甚至捏造俊發組織及人員調整情況，腰桿子看起來還比較硬。

但根據國際評級機構惠譽的統計，截止2021年6月底，俊發手頭的無限制現金只有45億元，但2022年10月和12月，俊發分別有一筆20億元的境內債和2.37億美元債到期，另有20億境內債于2023年3月到期，時間緊、任務重，意味著俊發即將面臨巨大的償債壓力。

現在回過頭看，惠譽所言不虛，與此同時，俊發又傳出了欠薪、收緊舊改項目、大灣區總部人去樓空的丑聞。

但對于這些不好的消息，俊發數次發聲明“回懟”，直到今年五一假期前，2.19億元信托被曝逾期，俊發才不再吞吞吐吐，索性將艱難的境況公之于眾。

4月28日，俊發創始人李俊主動召開新聞發布會，并宣布“將重新執掌俊發”。在此之前，李俊于2019年將公司全權交給兒子李鎮廷打理，而后自己以一種半隱退的狀態位居幕后。本次他宣告回歸，在一眾行業人士看來，說明俊發面對的難題很多，李俊不得不再次走上臺前振奮士氣。

發布會上，李俊直截了當地表示，俊發目前遇到了短期的流動性困難。從春節后至4月中旬，公司的項目幾乎處于停滯狀態，住房大面積延期交付。盡管他承諾，全力以赴保質保量完成3.6萬套住房的交付，但在部分業主眼里，“上一個這樣說的還是許家印”。

公開資料顯示，1998年李俊在23歲的年紀創辦了俊發集團，該公司在2009年至2020年間一直是云南昆明銷售規模最大的房企，市場人稱“云南地產一哥”。

對于如今俊發惡化的資金狀況，不可否認，疫情和房地產市場的變化，從一定程度上導致了這一悲劇的發生。

2021年，房地產行業融資政策收緊，俊發從去年10月至今，沒有獲得一筆貸款，且為了確保征信，公司還給銀行還了90多億元的貸款，造成大約230億元現金流減少。此外，受疫情影響，昆明房地產市場整體下行，俊發總合同銷售額由此在2021年同比下滑20%至530億元。

而在融資和市場兩頭夾擊下，更致命的是，俊發還出現了判斷上的失誤。

可以佐證的是，過去一年，當各家房企勒緊褲腰帶謹慎拿地時，俊發逆勢擴張。2021年，昆明市土地出讓金下降到近五年最低值，主城五區土地出讓面積較上年下滑85%，在龍頭房企都按兵不動的情況下，俊發去年全年拿下了昆明新供應土地的三分之一。

屋漏偏逢連夜雨，以舊改項目起家的俊發，這些年先后在上海、西安、廣州等地推進舊改項目，原本試圖在上述城市復刻云南成功的城市更新模式，但卻忽略了“外來的和尚難念經”。無資源積累，再加上俊發重倉的舊改項目規模大、周期長、回款慢，公司現金流受到拖累。

在商業地產上，俊發也還有一個大“累贅”。2017年，俊發以452億元承債式收購中豪集團，借此獲得后者旗下爛尾的螺獅灣國際商貿城。李俊自己說，螺獅灣給俊發帶來了高達309億元的債務負擔，如果沒有收購該項目，俊發有息負債將大幅減少80%以上。

老帥回歸又淡出，形勢不明朗

俊發因債務泥潭重回公眾視野，也讓老板李俊再次站在聚光燈下，細細梳理他的經歷，發現頗有意思。

前文提到，李俊成立俊發集團時不過23歲，在同齡人要錢沒錢，要經驗沒經驗的年紀，李俊能開辦一家地產公司，少不了家庭支持。

原來，李俊的父母李黎明、石寶鳳是云南改革開放初期的企業家，妥妥的“云南創業第一代”。1979年，李黎明夫婦創辦金馬家具，將“席夢思”帶入昆明千家萬戶，幾年之后，李氏夫婦再創辦床墊品牌“晶晶”。

或許是從小耳濡目染，李俊深諳生意之道，俊發最先以開發昆明最早的高端小區“俊園”而名聲大噪，不過在2003年，公司因李俊行賄罪被判刑，陷入了黑暗時刻。

經調查，李俊在22、23歲的時候，為承攬昆明兩處工程的開發權向時任云南省副省長的李嘉廷及其兒子共計行賄950萬元。最終，李俊被判處有期徒刑2年，并沒收財產30萬元。

2004年，李俊出獄，立刻又參與了另一次行賄。他給時任昆明市規劃局原局長的曾華，送上了人民幣1萬元、美金1000元以及價值人民幣5.1萬元的翡翠項鏈一條。不過這次事件，并未再讓李俊陷入深淵。

萬科王石的出現，幫助俊發化解危機。在王石的推薦下，俊發加入中國城市房地產開發商策略聯盟，并引進了資深地產人袁昆擔任俊發CEO，從此走上了與萬科相同的職業經理人道路。

袁昆離職后，李俊提拔俊發元老級人物趙彬擔任董事長兼CEO，后者一干就是十年，期間帶領俊發成功躍升地產界的“云南王”，晉級百億俱樂部。

2014年，李俊第一次上榜胡潤百富云南榜首，身家達64億元。

小插曲是，2015年趙彬辭任CEO，該職務轉交給原龍湖高管周德康，但不知為何，周德康僅上任半年就選擇了離開，沒過多久，趙彬也離職去了紅星地產。

一時找不到更合適的人選，李俊只好親自掛帥，出任俊發董事長、CEO。上任頭兩年，李俊意氣風發，2017年他提出“2017-2019三年戰略”，力爭未來三年實現千億目標。

這一目標只能說挑戰不小，因為俊發2017年的銷售規模才381.3億元。后來事實也證明，俊發未能如約完成，2018-2020年，俊發地產銷售金額分別為550億元、528.4億元、670.1億元，千億目標正式落空。

今年1月，李俊將功臣趙彬從紅星地產請了回來，不惜讓兒子讓出了總經理之位。某種程度上，趙彬的回歸像是“臨危受命”。這一安排能否幫助俊發渡過難關，目前還是未知數，畢竟俊發眼下的債務攤子鋪得較大，而且銷售相當疲軟。

截至今年6月末，俊發短期借款、一年內到期的非流動負債合計233.34億元，即期債務相當于現金近10倍；流動負債中另有應付票據16.06億元，也將面臨兌付。

銷售端，前11個月俊發全口徑銷售額只有173.1億元，差不多回到了2015年的水平。

值得注意的是，俊發集團7月4日出現工商信息變更，顯示趙彬卸任法人、總經理職務，接任者為趙劍坤。

有分析認為，趙彬再度淡出俊發相關高層位置，這一幕與七年前多少有些相似，對于職業經理人而言，調離核心崗位多數情況下都預示著其在一家公司的前途已趨于不明朗。

那么，究竟是趙彬能力不行了，還是俊發已無發揮空間可言，值得探討。

參考資料：

《再添2.37億美元債違約 云南俊發難解流動性困局 》，觀點新媒體

《云南“房王”滑向危急時刻》，財經天下周刊

《俊發云南往事：行賄，入獄，走上巔峰》，鋒靂