來源/丁祖煜評樓市

2022年11月28日，證監(jiān)會發(fā)布“第三支箭”，在房地產(chǎn)股權(quán)融資方面進行了調(diào)整優(yōu)化，時至今日，已有超30家發(fā)起股權(quán)融資計劃。既有規(guī)模房企、也有出險企業(yè)，包括民企和國央企。

從目前披露的房企定增情況來看，面對這一波股權(quán)融資的松動，已有部分企業(yè)積極抓住機會進行定增，擴大經(jīng)營優(yōu)勢。還有部分房企，開始通過發(fā)行股份或者以現(xiàn)金支付的方式購買資產(chǎn)并募集配套資金，

2022年12月21日，證監(jiān)會會議表示：“落實好已出臺的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企‘借殼’已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實施涉房重組”。為非上市房企再增添一條新的股權(quán)融資渠道，股權(quán)融資呈全行業(yè)利好。

目前房企銷售回款壓力仍然巨大，融資環(huán)境的持續(xù)利好對企業(yè)無疑是個好消息。但需要注意的是，鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的估值表現(xiàn)，不超過原總股本的30%對應(yīng)募集的金額仍然有限，同時定增還可能引發(fā)原股東權(quán)益攤薄。

因此對房企來說，最重要的關(guān)鍵仍在于銷售面能否回暖。

超30家房企發(fā)起股權(quán)融資計劃，包括出險企業(yè)

2022年11月28日，證監(jiān)會發(fā)布“證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問”。證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，并自即日起施行。

至此，信貸、債券、股權(quán)三個融資渠道“三箭齊發(fā)”，合力推動房地產(chǎn)融資。紓困方向也從此前“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目與救企業(yè)并存”。

2022年11月29日，福星股份、世茂股份發(fā)布了定增計劃，成了首批吃螃蟹的人，隨后增加北路橋、大名城等規(guī)模相對較小的房企，再到天地源和陸家嘴等。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已有超30家涉房上市企業(yè)籌劃股權(quán)再融資，既有規(guī)模房企、也有出險企業(yè)，包括民企和國央企。

從用途方向來看，本次房企的定增潮主要集中在三方面：

一是，發(fā)布定增計劃，通過非公開方式再融資，主要用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括保交樓、償債、補充運營資金等。

二是，面對這一波股權(quán)融資的松動，積極抓住機會進行定增，擴大經(jīng)營優(yōu)勢。

三是，通過發(fā)行股份或者以現(xiàn)金支付的方式購買資產(chǎn)并募集配套資金，涉及并購重組及配套融資。

再融資惠及風(fēng)險房企，出險企業(yè)或迎寶貴機會

證監(jiān)會發(fā)布的“第三支箭”，是2022年11月11日銀保監(jiān)會發(fā)布十六條政策的延續(xù)，核心在于“救項目與救企業(yè)并存”。

不同于信貸和債券政策，此次證監(jiān)會在股權(quán)融資方面的調(diào)整同樣惠及風(fēng)險房企。

2022年11月28日證監(jiān)會提出的再融資放開中，A股非公開發(fā)行股票的限制條件里，并未包括企業(yè)是否債務(wù)違約，并且上市房企非公開再融資募集資金被鼓勵用于“保交樓、保民生”地產(chǎn)項目，

從目前披露定增預(yù)案的企業(yè)來看，像華夏幸福等債務(wù)纏身的出險企業(yè)也已成功發(fā)布了初步的定增計劃。他們的募集資金用途也同樣集中在“擬用于公司’保交樓、保民生’相關(guān)的房地產(chǎn)項目開發(fā)、以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金和償還債務(wù)等”。

我們認(rèn)為，再融資目的主要還是促進保交樓，化解行業(yè)風(fēng)險，此次對于出險房企的政策覆蓋能夠幫助企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，進一步推動出險企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險化解工作。對于出險企業(yè)來說是一個寶貴的機會。

已有部分房企抓住計劃擴大經(jīng)營優(yōu)勢

面對這一波股權(quán)融資的松動，已有部分企業(yè)積極抓住機會進行定增，擴大經(jīng)營優(yōu)勢。

華發(fā)股份、大名城、福星股份等企業(yè)發(fā)布了相對具體的定增預(yù)案，預(yù)計將募集資金用于優(yōu)質(zhì)項目的開發(fā)和建設(shè)，并留有不超30%的資金用于企業(yè)經(jīng)營，擴大現(xiàn)有的經(jīng)營優(yōu)勢。如華發(fā)股份將募集的75%資金投向鄭州、南京、湛江、紹興四城的四個項目中；大名城將70%的資金投向上海建設(shè)的5個項目中。

值得注意的是，華發(fā)股份本輪定增中預(yù)計募集資金不超過60億元，是當(dāng)前披露預(yù)案中募集金額最高的企業(yè)，其股東華發(fā)集團還將參與認(rèn)購，根據(jù)其公布的預(yù)案擬向包括控股股東珠海華發(fā)集團有限公司在內(nèi)的不超過35名特定對象，非公開發(fā)行不超過6.35億股A股股票，募集資金總額（含發(fā)行費用）不超過60億元，華發(fā)集團參與認(rèn)購金額不超過人民幣30億元，且認(rèn)購數(shù)量不低于本次非公開發(fā)行實際發(fā)行數(shù)量的28.49%。

除了A股企業(yè)進行定增之外，部分港股上市企業(yè)也發(fā)起了股權(quán)融資，包括碧桂園、新城發(fā)展、建發(fā)國際、合景泰富、德信中國等。他們主要集中在股權(quán)配售方面，且由于一直以來對H股的再融資限制沒那么嚴(yán)格，此次H股房企進行配股的速度相對于A股更快，如碧桂園在12月7日發(fā)布公告擬配發(fā)17.8億股新股份，融資總額約48.06億港元，于12月14日該配售工作已經(jīng)完成，而其他A股定增的企業(yè)暫無完成。

在募集資金使用用途方面，H股房企配售主要集中在境外債償債以及公司一般運營，在境外債發(fā)行和融資受阻的情況下，H股進行配股將有助于緩解即將到來的境外債到期高峰的壓力，維護此前較為脆弱的境外融資渠道，降低房企流動性壓力。

招商、格力等“乘東風(fēng)”重啟并購案

與其他企業(yè)不同，本次發(fā)布股權(quán)融資計劃的企業(yè)中，招商蛇口、格力地產(chǎn)、陸家嘴這三家企業(yè)募集資金主要用于并購重組。跟證監(jiān)會此前明確的條款有較大的關(guān)系：“允許房企發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購買資產(chǎn)時，可以募集配套資金”。

2022年12月5日招商蛇口公告擬發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金，交易標(biāo)的為控股76%子公司南油集團剩下的24%股權(quán)。12月16日招商蛇口披露了與招商局投資發(fā)展發(fā)行股份購買資產(chǎn)協(xié)議，招商蛇口擬通過發(fā)行股份購買深投控持有的南油集團24%股權(quán)、招商局投資發(fā)展持有的招商前海實業(yè)2.89%股權(quán)并募集配套資金。

對應(yīng)的核心資產(chǎn)為其對應(yīng)前海自貿(mào)投資合計約6.83%權(quán)益，前海自貿(mào)投資是深圳前海片區(qū)重要的土地持有主體與開發(fā)建設(shè)及投資運營主體，現(xiàn)正值利潤釋放期，對招商蛇口的長期發(fā)展和價值兌現(xiàn)有較大意義。

值得注意的是，重組南油集團的預(yù)案早在2020年5月的時候提出，彼時的交易方案為“向深投控發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)債，同時利用配套融資引入平安資管，總代價逾70億元“。最終受限于房企再融資政策未放開，在經(jīng)過幾輪方案修改后，證監(jiān)會對配套融資的戰(zhàn)略投資者相關(guān)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)較為嚴(yán)格導(dǎo)致了平安最終退出，于同年11月交易以失敗告終。

而本次招商蛇口的重組預(yù)案擬發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金，剔除了2020年的“可轉(zhuǎn)債”方案，主要通過向深投控及招商局投資發(fā)展發(fā)行股份，以及向不超過35名投資者非公開發(fā)行股票獲得配套資金，本次的投資者范圍由2020年的1位（平安）轉(zhuǎn)為本次的不超過35位，相關(guān)的投資者認(rèn)定或有所放松。

整體來看，政策剛滿月，已有超30家涉房上市企業(yè)籌劃股權(quán)再融資，不僅有規(guī)模房企也有出險房企。

對于規(guī)模房企來說，此次再融資條件松動，不僅可以通過再融資保交樓償債，還可以借此機會進行并購重組，擴大經(jīng)營優(yōu)勢。對于出險房企來說，此次政策無疑是給出險房企開了一扇新窗。

因此，在這種情況下無論是對于流動性欠缺的房企還是部分資金充足的房企都給了較為積極的響應(yīng)。

不過值得注意的是，對于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的估值表現(xiàn)，整體募集資金金額相對有限，同時也會對股票未來的投資價值造成一定的影響，對于企業(yè)而言，用好政策工具的同時，仍需把關(guān)注重點落在企業(yè)銷售層面，只有當(dāng)市場筑底回升、銷售回款得到保障才能讓企業(yè)真正走出困境。