來源/丁祖昱評樓市

隨著12月9日第四輪集中供地結束，2022年上海集中供地迎來了收官。至此，四批次集中供地共攬金2840億元，而上海也成為今年為數不多的完成全年供地計劃的城市。若算上非集中供地出讓地塊，截止12月9日，上海土地成交總金額已達到3296億元。

縱觀2021年以來，上海土拍市場可以用一個關鍵詞來概括：平穩！無論是成交溢價率還是流拍率，各輪次基本上能夠保持平穩收官。

平穩的背后，實際靠的是充滿韌性的商品住宅市場支撐。前11月，上海是唯一一個商品住宅累計成交面積降幅收窄至5%的城市，這也意味著，上海仍然是全國最好的市場。

涉宅土地出讓金創歷史新高

今年上海土地出讓金再創歷史新高。

截止12月9日，2022年上海涉宅地中成交金額已經高達2839.5億元，同比2021年上漲了0.5%。

如果算上非集中供地出讓地塊，截止12月9日，2022年上海全年土地成交總金額已達3296億元，比2021年全年土地出讓金高出5%。

從今年各批次集中供地情況來看，今年除了第四批次因為供地規模的原因土地成交金額創新低之外，前三輪土地成交金額均超過2021年同期。

值得注意的是，今年第三輪集中供地土地成交價款刷新了上海歷次集中供地的最高總價記錄，35宗地塊最終成交總金額達到1054億元。單從超千億的起拍價來看，第三輪集中供地也創下今年重點22城之最。

第四輪集中供地成交總價雖然最低，但兩宗主力地塊均封頂成交，并受此帶動土拍熱度較第三輪上升1.42個百分點，整體溢價率增至3.69%。其中寶山區共富地塊共吸引了12家房企參拍，創下集中供地以來最多紀錄。

完成2022年全年供地計劃

縱觀集中供地22城，上海是為數不多的完成全年供地計劃的城市。

今年4月，上海市規劃和自然資源局披露了2022年土地供應計劃，其中，商品住房用地522-592公頃，占整體供應量的22%。

截止12月9日第四輪集中供地收官，上海2022年涉宅地成交規模達560公頃。按照全年供地計劃平均數557公頃測算，上海全年宅地供應完成率達到了100.5%。

供應集中在南匯、嘉定和青浦，其中南匯共成交了16幅地塊，成交建面占全年成交建面的23%左右。

從今年各批次集中供地來看，可以看出上海供地整體呈現出供應放量的特點。增加了集中供地頻次，首次將三輪集中供地增加至四輪，全年供應含宅地塊共計115宗，基本與去年全年持平。

比如第三輪，供應含宅地塊共計35宗，其中城中村改造地塊4宗，其余含宅地塊共31宗，總建面357.7萬平方米，環比上漲52%，起拍總價高達1030.4億元，環比增加38%。

而在第二輪集中土拍，則明顯增加市區核心地塊供給，比如靜安和楊浦區供應3幅地塊，引發房企激烈角逐，其中楊浦區江浦社區R-05地塊（大橋街道115街坊）最終由保利發展與越秀聯合競得，總價47.75億元在第二輪集中土拍中總價最高。即便如此，該地塊依然保留了較大的利潤。

實際上，對比集中供地22城，在土地成交規模明顯縮減的影響下，大部分城市2022年供地計劃完成率明顯偏低，多數城市在第三輪結束時全年供地計劃完成率不及六成，目前上海是為數不多的完成全年供地計劃的城市。

上海充滿韌性的市場表現，是支撐地市表現的核心動力。

CRIC數據顯示，1-11月，上海商品住宅成交面積達到了917萬平方米，同比下降5%。對比全國房地產市場表現，上海復蘇進程明顯好于其他城市，CRIC監測的重點30個城市前11月累計成交情況，上海是唯一一個商品住宅成交面積降幅收窄至5%以內的城市。

招商成最大贏家，民企積極性尚待恢復

對比上海四輪集中供地，拿地房企整體呈現出央國企主力的特征，民企的投資積極性仍未復蘇。

但剛剛結束的第四輪集中供地落幕，憑借一次性報價競得寶山共富地塊的佳運置業，在12家房企中成功中標，是本場土拍中唯一拿地的民企，也為民企在上海投資增添了一份信心。

在四輪集中供地中，招商蛇口、華發和保利發展累計新增土儲位列房企前三，其中招商蛇口成最大贏家，在四輪土拍中合計斬獲10宗地塊，包括諸多熱門地塊，如徐匯區斜土街道地塊、青浦區西虹橋地塊、嘉定新城遠香湖地塊等，成交溢價率均在9%以上，拿地金額達到357億元，穩居各大房企之首。

華發和保利發展緊隨其后，全年拿地金額也超過了200億元，共獲得7宗地塊。

整體來看，央國企仍然是在上海拿地的主力房企。

比如，在第四批集中供地推出的6宗地塊中，有4宗國企央企底價競得，達到總成交幅數的67%。而第三輪集中供地中，央國企及城投類公司競得地塊占總成交幅數的74%。第二輪比例更高，34宗地塊中民企只成交了4宗，這也意味著央國企及城投公司拿地比例超過了八成。

實際上，目前上海土拍熱度已出現小幅回溫，民企參拍積極性也有所調動，結合近期房企融資政策的放松，資金相對安全的房企仍在尋找在一線城市投資的機會，而在行業資金偏緊的情況下，大多數民企資金壓力仍未得到實質性緩解，因此也央國企作為拿地主力現實仍將持續。

上海土地成交總金額再創新高，隨著集中供地供應增加，涉宅土地出讓金也創下歷史新高。上海仍然是房企投資重鎮。

上海集中供地“由三變四”，第四輪集中供地的小幅回溫，但整體拿地房企仍以央國企為主，而土地市場上民企作為“風向標”，其拿地積極性能否調動也影響著土地市場能否真正復蘇。目前來看，上海仍然是復蘇進程中表現較好的城市，也是全國土地市場中房企爭奪的重點城市。