來源/無冕財經??作者/方斯嘉??編輯/陳澗

“有與汽車相關合作嗎？是否計劃整體上市？有參與方艙醫院建設嗎？”11月末以來，南山控股(002314.SZ)的互動平臺異常活躍。

原因在于，11月28日，政策面上，房地產企業融資渠道進一步拓寬，引發資本市場一陣狂歡。

一些房產股似乎迎來了春天。12月1日，南山控股一度漲停，分析指出，南山控股漲停原因類別為房地產+REITs+方艙醫院。

南山控股除房地產業務外，涉及物流地產、光伏能源、方艙建設等業務。

這家四處跨界的開發商并不缺錢。11月29日，南山控股對外公告，成功發行了一筆20億元的中期票據。此外，還向控股股東及其子公司借了40億。

無冕財經注意到，今年8月，南山控股以旗下四個產業園為底層基礎設施項目，申報發行公募REITs?；A設施項目初步估值為19.97億元，預計可為上市公司實現歸母凈利潤約4.9億元。

雖然能募得數億資金，且多番跨界，但這家企業的經營情況并不好。據第三季度報告，錄得凈利潤虧損約1.4億元。

這家“不務正業”的企業，究竟在打什么算盤？

招商局的“親兒子”

“開門，我是袁庚?！?982年，年過花甲的袁庚騎著單車，來到清華園，敲開一位學生的宿舍。

那位學生是顧立基，被袁老的一席話打動后，他前往深圳，后來出任了深圳蛇口工業區總經理。

上述場景，是袁老為建設深圳蛇口工業區“搶人”的日常。

改革開放伊始，61歲的袁庚受命前往香港招商局調查，隨后起草了一份《關于充分利用香港招商局問題的請示》報告。之后，他被任命為交通部所屬的香港招商局常務副董事長，主持招商局全面工作。

招商局如今已有一百多年歷史，曾經在歷史上叱咤風云，可謂“百年招商局，半部近代史”。但在1978年，香港招商局的資產已寥寥無幾，據當時測算，約僅有340萬港元。

袁老挑起招商局“重生”的重擔。

當時，做為招商局掌門人的袁庚發現，招商局所在的香港寸土寸金，相比之下，對岸的深圳寶安縣仍有大量待開發的土地。于是，他決定建設蛇口工業區，并適當引入香港的資金及技術等。

在此期間，著手蛇口工業區建設的袁庚，意欲在企業體制改革層面上作出新的突破，于是在1982年成立南山公司（中國南山集團原稱）。

《治南山：深圳經驗的南山樣本》一書中提及，在袁庚的努力下，經國務院批準，1982年中國南山開發（集團）股份有限公司成立，這是中國第一家股份制公司。

隨后的8年里，參照中國南山開發（集團）股份有限公司的“股份制模式”，由香港招商局牽頭組建了招商銀行、平安保險、中集集團等現代企業。

也就是說，南山公司本就帶有探路屬性。

南山公司成立的作用是，開發經營赤灣港口、石油基地。這里涉及到一個關鍵地點——赤灣。

當時，袁老沖破舊體制下的行政束縛，按市場經濟運作進行赤灣開發建設。赤灣的建設開發之路應運而生，于是，南山系又成立了南山地產，負責房地產開發工作。

此后，南沙地產的項目遍及深圳南山，并逐步走出深圳，曾在上海外灘開發上海海灣大廈。

時間來到2015年，南山地產注入上市公司雅致股份，雅致股份隨之更名為“南山控股”。

如今，招商局仍通過中國南山集團，間接持股南山控股。

▲招商局是南山開發的最大股東。圖片來自天眼查。

從招商局的百年歷史看，一直承擔著經濟改革探路者的角色，無論是在清末以“官督商辦”這一形式建立的招商局，還是在改革開放時期，在香港、廣東等地進行的探索。

因此，與招商局一脈相承的南山系公司，也擔任著探路者的角色。

地產越來越難掙錢

早期，南山控股的地產業務做得風生水起，集中在粵港澳大灣區、長三角區域。

地產規模雖不及招商蛇口，好在土儲優質。截至2022年上半年，總土儲占地面積 120.9 萬平方米，總建筑面積 255.1 萬平方米，其中，華東、華中、成都、大灣區占比分別為 32%、41%、26%、6%。土地分別在上海、深圳、蘇州、無錫、武漢、成都、東莞等城市。

2017年以后，南山控股轉變了策略。公司對外宣告，將倉儲物流納為戰略性主業，但房地產開發仍為支撐性主業。

從現狀來看，房地產銷售依然占據南山控股的重心。據南山控股2021年財報顯示，在2020年，房地產業務營收占比高達約78%，直到2021年有所下降，但仍占有約55%。

地產業務越來越難掙錢了。2017年，南山控股的地產業務毛利率高達51.12%，但在2021年已低至14.13%。

相比之下，倉儲物流業務的毛利，連續四年均高達50%以上。

▲南山控股房地產業務毛利率相對較低。

倉儲物流的營收正在逐年增大。2018年，倉儲物流的營收為7.53億元，但到2021年，已達到15.38億元。直至2022年中，倉儲物流業務的營收，已超過房地產業務。

▲南山控股營業結構，來自該公司2022年半年報。

倉儲物流，是指提供現代化物流中心的投資、開發、建設和運營管理等服務。

截至2021年12月31日，南山控股旗下的寶灣物流，在全國范圍內擁有并管理75個智慧物流園區，運營、管理和規劃在建（含待建項目）倉儲面積達900萬平方米。物流倉庫平均使用率為94.5%。

倉儲物流的收益來自租金，能獲取正向現金流，還能通過REITs 運作產生的收益。

在《中國REITs市場建設》一書中指出，REITs可以理解為不動產資產的IPO。是不動產資產持有者的資本運作工具，可以通過盤活存量資產、優化資本結構、實現經營戰略目標來創造價值。

早在今年8月，南山控股發布公告稱，公司擬以下屬公司寶灣物流分別持有的4處倉儲物流資產作為底層基礎設施項目，開展基礎設施公募REITs的申報發行工作。此次發行預計可為上市公司實現歸母凈利潤4.9億元。

此外，南山控股涉及產城綜合開發業務方面，有大量土儲收入囊中。同時，還涉及銷售、出租業務。南山控股11月30日在互動平臺表示，旗下雅致集成公司還為抗疫提供打包箱房，參與部分地區方艙項目建設。

押注光伏賽道

光伏業務，是南山控股發力的新方向之一。

11月末，南山控股回復投資者稱，正有序推進新能源業務的探索和落地，選擇試點園區開展首批分布式光伏建設。鑒于此部分業務仍處于初期發展階段，短期對公司整體經營業績影響相對較小。

近年來，開發商一直試圖踏入光伏領域。2022年1月，主業為房地產開發的宋都股份，宣布設立子公司宋都鋰業。同年3月，消息稱宋都與西藏珠峰公司，就阿根廷鋰鉀有限公司年產5萬噸碳酸鋰鹽湖提鋰建設項目事項進行了詳細約定。受消息影響，宋都股份短短16個交易日收獲12個漲停。

在8月18日，宋都稱被西藏珠峰單方面解約。因此，宋都股份開盤跌停，報3.78元。

8月12日，多項債券違約的地產商藍光發展，也宣告跨界光伏領域，與廣東歐昊集團共同成立成都歐藍光伏有限公司。

這家新成立的公司尚沒有資金實繳注冊資金，相關資源及技術人員尚未配備，在存在眾多不確定性的情況下，消息一出，公司股價仍跳空高開連續三個交易日。

光伏發電作為一種清潔發電資源大受推廣。開源證券指出，2022年來，多部門印發政策，大力支持包括光伏在內的可再生能源的開發與利用，在政策加持下國內光伏產業有望保持快速發展。

相比之下，南山控股已經邁出了一大步。今年5月，南山控股完成中國核能科技定向增發認購股份交割，以每股0.882港元認購5.39億股股份獲得其發行后29.1%的股權，成為中國核能科技第一大股東。

中國核能是光伏發電領域企業。恰好，南山控股及母公司擁有大量物流園、產業園區，可以拓展拓展屋頂分布式光伏業務的開發。

南沙控股能借勢進入新能源領域，并獲得業務資質、科學技術和人才資源等。

如今，南山控股正向多個賽道前進，卻依然離不開地產主業。這家帶有招商局基因的企業，能走出舒適圈嗎？