來源/丁祖昱評樓市

10月以來，多地完成了第三輪集中土拍轉而進入第四輪集中供地，截至目前北京、深圳、南京、杭州等地已完成第四批次集中供地，上海第四輪集中土拍也將于12月9日開拍。

隨著集中供地制度靈活化，不少城市第五輪集中供地也來了。

10月28日，無錫成為率先推出第五批次地塊出讓計劃的城市，至11月，又有部分城市推出第五批集中供地出讓，比如蘇州、南京、武漢等城市，北京第五輪集中供地也被提上日程。

“小步快跑”式集中供地并未調動房企拿地積極性。11月房企投資力度降至谷底，房企融資方面的利好短期內在投資端尚未體現，50強單月拿地金額創三年以來新低，即便是央國企拿地腳步也有所放緩。

12月5日，蘇州五批次集中供地正式競價出讓，10宗地全部成交，其中有2宗地塊觸頂搖號，總成交金額132億元。

同日，徐州第五輪集中土拍落幕，28宗地塊共成交26宗。

據不完全統計，目前已有至少7城已經發布或完成了第五批次集中供地，比如北京、南京、武漢、無錫和長沙等城市。

11月30日，長沙正式開啟2022年第五批次集中供地，此前在今年9月，長沙便提出調整土地推介方式，即“今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態化更新。”

武漢集中供地更是“三變六”，土地出讓更加常態化。9月21日，武漢自然資源和規劃局發布通知稱，將在9月、10月、11月繼續安排3個批次（第四、五、六批次）的集中供地，成為首個要完成第六批集中供地的城市。11月18日，武漢開啟第五批次集中供地，共推出19宗地塊。武漢市土地交易中心稱，后續將適時發布本年度第六批次集中供地公告。

剛剛完成第五輪集中土拍的徐州，也早早上線第六批次集中供地地塊。

從已完成第四輪和第五輪集中土拍的城市來看，城市分化、國企“托底”的特征仍然沒有明顯改善。北京和杭州土拍熱度提升，地塊無一流拍，整體溢價率分別提升3和4個百分點至10%和8%。

無錫第五輪集中供地則稍顯冷清，城投公司拿地比例超過80%。

在“少量多次”供地節奏之下，土地市場熱度持續低迷。

雖然近期關于房企發債、融資利好不斷，但房企的投資意愿持續保持在低位。

CRIC數據顯示，11月TOP50房企有接近9成沒有拿地，而2022年前11月來看，投資“暫停”的房企依然超過30家，單月銷售50強房企拿地金額不足200億元，同環比分別下降53%和68%，創下近三年新低，對比2021年以來投資金額高點時下降了97%。

這意味著，房企拿地意愿、參拍積極性仍在谷底。

集中供地節奏變化，頻次雖然在增加，但是供應體量卻有所減小。

目前房企投資基本集中在22城和長三角區域，在“少量多次”的供地節奏影響下，多城土拍較為清冷，單月只有9個城市集中供地，僅成交92宗地塊，疊加民企資金壓力尚未得到實質性緩解，他們在土地市場依然處于“隱身”狀態，比如碧桂園，已經連續兩月沒有新增土地入賬。即便是前三輪積極拿地的央國企，拿地節奏也大幅放緩，從華潤和招商11月拿地金額也可以看出，單月不足30億元。

從拿地銷售比也可以看出，臨近年底，房企投資意愿并不高，11月末百強房企拿地銷售比只有0.18。隨著房企資金壓力得到緩解，后續投資預期將有待恢復。

2022年集中供地已接近尾聲，自2021年年初實施集中供地以來，供地政策發生了多輪變化和調整。

實際上，過去兩年集中供地的嘗試中，也經歷了土拍規則不斷放寬和調整，臨近年底，土地市場寬松政策已基本“見底”，也就是說進一步放寬的難度較大。在這一過程中，有不少資金實力較強的國央企和少部分民企擇機逆勢補倉，獲取一定優質地塊，這也為這些房企進一步鞏固市場份額提供了機會。

三季度以來，集中供地節奏轉向，目前越來越多城市今年明確進行第五批次甚至第六批次集中供地，但從后幾輪整體供應量來看，明顯不如前三輪集中供地，只有少部分城市后幾輪集中供地能有亮點，尤其是一線城市在優質地塊的加持下，熱度還將居高不下，比如北京第四輪集中供地。

11月以來，房地產市場在信貸、發債、融資等方面利好頻傳，尤其11月末證監會的“第三支箭”發布，給房企在資本市場上運作帶來了更大可能性，對市場的作用也更像一劑強心針。但這“三支箭”對于房企目前更大的作用在于恢復現金流的穩定、恢復經營、恢復預期、保交流、保交付等方面，并不會直接體現在投資上，因此短期內對恢復土地市場熱度效果不會太顯著。

對于大部分二三線城市來說，在“少量多次”的節奏之下，土地市場還將平淡收尾。

集中供地節奏生變，從三輪到五輪乃至第六輪，各地土地供應意愿有所增強，但房企投資意愿仍在谷底。

即便是“少量多次”供地，供地規模有所增加，但短期房企投資弱勢的態勢不會逆轉。城市之間市場分化將愈發顯著，一線城市和少部分核心城市在市場信心帶動下熱度有望回升，而二線城市和大部分三四線城市預計還將較長時間地處于低溫狀態。