來源/丁祖昱評樓市

2022年只剩最后一個月，從剛剛發布的百強房企銷售排行榜來看，前11月百強房企累計銷售業績，無論是全口徑、操盤口徑還是權益口徑，同比下降皆超4成。

今年最終能達“千億”的房企應該只有20個。

在房地產市場下行、行業格局生變的當下，原本“競相追逐”的“千億”，如今已無人再提。

回顧往昔，“千億房企”從數量登頂，到如今腰斬，僅過了一年。

以后“千億房企”這個概念也許就此退出舞臺，一個時代落幕了。

過去幾年，“千億目標”言猶在耳。

各大業績發布會、品牌發布會、戰略發布會上，但凡有點追求的房企，提出的目標都是“沖千億”，那些已經過千億的企業，三年、五年規劃中，也大都會提到要上“三千億”。

那時候的地產人，仿佛刷著“三年模擬五年高考”一般計劃著“三年上千億五年沖三千億”。干勁十足地買地造樓，熱火朝天地推動著“全國化浪潮”。

2015年時，千億房企數量僅6個，2016年跳增至11個，到了2018年，在2017年16個的基礎上再次翻番，一躍增至29個。一直到2020年千億房企的數量增至歷史頂點，2021年千億房企數量與2020年持平，止步于43家。

2021年，兩會定調房地產，堅持“房住不炒”，在融資“三條紅線”、房貸“兩條紅線”以及土地端“集中供地”三大政策下，行業邁入新周期。這個周期是下行的。

“千億房企”增長止步于43家的2021年，這一年全國房地產市場規模達到了歷史最高水平，商品房銷售面積接近18億平方米，商品房銷售額達18.2萬億元。

這一年，會成為未來很長一段時間內的巔峰。

2022年，車輪停止了，沒來得及剎車的房企們撞在了那個名為“規模”的山前。CRIC數據顯示，2022年前11月百強房企全口徑銷售金額65399億元，同比下降43.3%，較2020年同期下降42.3%。截至11月30日，全口徑銷售金額達千億的房企僅19家，若加上12月預估，2022年千億房企數量也僅為20家。

從43家，跌至20家，僅過了一年。

從2010年至今千億房企數量變化可以看到，2016年是一個關鍵的年份。2016年之前“千億房企”數量增長緩慢，從2010年萬科首次達千億，到2015年，千億房企數量也僅6個，2016年之后，“千億房企”數量激爭，甚至有不少年份出現了翻倍增長。

2016年-2017年期間，在棚改發力的背景下，眾多房企也開啟了全國化的浪潮。其中標志性的事件之一便是房企總部的搬遷。2016年之前，房企選擇遷總部的房企不多，2016-2017年迎來了第一波房企搬遷高峰。

從空間維度看，房企總部搬遷呈現集中化趨勢，三個主要目標城市依次是上海、深圳和北京。

在當時，房地產行業高速發展，房企的發展目標是規模化增長，隨著本地房地產市場的逐漸飽和與競爭的日趨激烈，跨區域擴張成為房企必然的選擇。

據不完全統計，僅2016年一年就有7家房企從不同城市遷往上海，2000年至今有約40家房企總部遷至上海。

在上海大虹橋，有一條申虹路，從南到北，全長不足3公里，巔峰時集中了超過10家房企的總部。

然而到了2022年，已有約10家房企將總部遷出上海，遷出的速度遠遠超出了當時遷入的速度。

在“房住不炒”大方向下，無論是行業規模，還是房企規模，“天花板”出現了，不僅如此，隨著房企們的流動性危機爆發，企業爆雷從中小房企開始蔓延，即使昔日前十強亦未能幸免。

對于部分掙扎在“千億”線上的房企來說，在向千億規模狂奔的路上，都在“負重前行”，不可避免的面臨負債攀升、利潤降低、現金流吃緊、運營管理難度升級等問題。

這些問題在行業高速發展期被不斷增長的規模掩蓋了，直到2022年，尚未完成轉型的企業不得不“急剎”。

2022年至今，“壓力”、“下行”、“低迷”、“探底”等詞成為主流。

國家統計局數據顯示，2022年1-10月商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%。單月來看，10月全國商品房共計銷售9757萬平方米和9452億元，環比分別下降27.9%和30%，較8月面積持平微增0.5%、金額下降6.5%。

當前全國新房銷售規模仍處于下行階段。

所幸的是，11月以來房地產市場利好頗多，從“金融16條”到信貸、債券、股權融資“三箭齊發”，合力托舉房地產市場，紓困方向也從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”。

至此，隨著流動性的恢復，房企“爆雷潮”也將按下“暫停鍵”。

可以預見的是，2022年，行業規模將下調25%-30%，銷售面積將維持在12億-13億平方米之間。

不僅如此，接下來幾年，中長期來看，行業規模大概率會回落到12億平方米左右，相當于2014年和2015年的水平。

從2016年開始走上前臺的“千億房企”概念也將隨之退出舞臺，一個時代落幕了。

2010年至今，“千億房企”的數量變化，伴隨著房地產市場的發展。

早些年的時候，“千億”只是個別房企的全年銷售業績，隨后“千億”成為了一個標簽，是房企們紛紛追逐的目標。時至今日，“千億”無人再提。如何在寒冬中找到出路，如何活下去，成為了如今的關鍵。

2022年8月至今，直接支持房地產資金規模已經超過萬億，流動性正在加速釋放，雖然短期內受制于市場整體需求和購買力不足，銷售依舊疲軟，但隨著融資功能逐漸恢復，央國企及優質民企有望率先回歸正軌。

尊重市場發展規律，適應如今的行業變化，未來將在新常態中保持相對穩定。