來源/丁祖昱評樓市

歷經(jīng)半個月，深圳首批供應的6個可售人才住房項目4422套房源認購結果出爐，共計16305戶家庭提交認購申請，最終合格家庭15294戶，整體中簽率接近28%，其中單個項目最低中簽率只有1%。

1%的中簽率也意味著，高性價比房源成為剛需蜂擁而至的重要原因。可售型人才房最大的特點在于，其售價較周邊商品房只有6成左右，相當于六折就能在深圳買房，且申請門檻低于預期。

早在2018年，深圳啟動“二次房改”，彼時明確了未來保障房與商品房供應比例為6:4，其中人才住房的占比在20%左右。至今年11月初，深圳住建局推出了安居君蘭灣府等6個項目住房面向人才配售，可售型人才住房政策正式實施。

一直以來，作為一線城市，深圳房價相對較高，此次市場價六折就可以買到可售型人才房，這是否會帶來深圳樓市生態(tài)變革？

深圳首批供應的6個可售人才住房共4422套，其中兩房戶型1957套，三房戶型2465套，配售均價20520-44900元/平方米，價格大概為周邊商品住房6成左右，滿足申請條件可通過公證搖號的方式確立名額。

按照深圳住建局公布的信息，此次合格的認購申請家庭中，兩房認購家庭戶數(shù)為12679戶，三房認購家庭戶數(shù)為2615戶。

這意味著，兩房整體中簽率可達到15.4%，而三房戶型整體中簽率明顯高于兩房，中簽率為94.3%。

從單個項目來看，最低中簽率的項目是星河開市客環(huán)球商業(yè)中心，其96套兩房戶型共吸引8718戶家庭認購，中簽率只有1.1%。該項目三房戶型中簽率明顯提高，972套共吸引1511戶家庭認購，中簽率達到了64.3%。

認購人數(shù)最多的項目是安居鴻棲臺，兩房和三房戶型合計認購戶數(shù)達到了10571戶，其中288套兩房戶型共吸引8955戶家庭申購，中簽率僅為3.2%。該項目售價均價在42900元/平方米，相較于周邊一手房項目最大差價可達到47400元/平方米。

可售型人才房熱捧的同時，市場擔心很大一部分市場潛在的商品住宅客戶被分流，從而給商品房市場帶來一定沖擊。

我們要看哪些人會購買可售型人才房。

具體來看，首批可售人才房申請人需要滿足具有深圳戶籍，參加社保累計繳費3年以上，且是深圳市認定的人才（包括學歷型人才和技能型人才，前者要求全日制本科及以上）等條件，即可申請搖號。

也就是說，可售人才房面向擁有深圳戶籍、本科、無房、社保滿3年剛需人群。

目前，深圳安居型保障住房主要包括公租房、安居房、人才房三種形式，人才房又細分為可租和可售兩種類型，各自針對客群、申請條件及申請方式不同。可售安居房和可售人才房定價均低于周邊商品房價格，整體約為市場價格的50%～60%。

公開信息顯示，深圳目前安居房輪候人數(shù)在18萬人左右。也就是說，購買可售型人才房的客戶很大一部分來自于這部分人群，這部分人大部分為剛需客戶。按照可售型人才房流轉(zhuǎn)機制，簽訂買賣合同滿10年，可按照屆時安居商品房去的完全產(chǎn)權的相關政策規(guī)定，申請取得住房完全產(chǎn)權，這對剛需客戶而言具有一定的吸引力。

此外，六折的價格，加上較低的申請門檻，促使這部分輪候的人群中符合標準的一部分客戶轉(zhuǎn)移至可售型人才房。相較于安居房，可售人才房通過搖號方式確認名額隨機性增大，對社保滿3年新深圳人才十分友好。

至于是否會沖擊到本就疲軟的商品房市場，從目前來看，對整體市場影響有限。

實際上，可售型安居房最大的局限于在于滿10年才能上市流轉(zhuǎn)，這就避免了價格套利，核心在于引進和留住人才，可售型人才房在此時開啟入市，利好剛需自住型購房人才。

從認購情況也可以看出，實際部分項目搖號中簽率普遍較低，再加上10年流轉(zhuǎn)期的局限，對整體市場潛在的商品住宅客戶分流有限，分流的客戶主要是安居房輪候庫中滿足“人才”標準的剛需購房者。

為了解決深圳住房突出問題，早在2018年，深圳就提出到2035年，將新增170萬住房供應量，其中60%以上為保障性住房，即公租房、安居房、人才房各占20%，剩余40%為商品住房。

一個很明顯的趨勢是，深圳正在逐漸加大可售安居房用地的供應。

從深圳首個可售型人才用地面世，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至11月24日，深圳招拍掛項目中可售人才房項目已達到28個，可供應約2.5萬套房，除去上述有6個項目4422套房源入市申購外，未來還有22個項目，可提供2.1萬套住房，主要分布在南山、寶安、龍華及光明區(qū)。

另外，從剛剛收官的深圳第四輪集中土拍也可以明顯看出，取消競自持改為競可售安居房，四批次7宗供地中，除2宗整宗安居型商品房、1宗70%安居型商品房外，其余四宗全部均設置了“雙競”要求，即競地價、競安居型商品房建筑面積。

這種“雙軌并行”的房地產(chǎn)市場格局，在推動深圳住房體系的完善、穩(wěn)定市場預期的同時，留給房企的剛需市場份額也在相應減少。

實際上，近一年來70平米-90平米一直是深圳的主力成交面積，這部分人群恰恰是剛需和一部分剛改人群。從總價段來看，300萬-500萬元的產(chǎn)品往往是市場成交主力。10月單月來看，主力成交面積段在70-90平米之間，此外，90-120平米面積段成交相較于年初明顯縮量。

總體來看，可售型人才房對商品住宅市場帶來的沖擊有限，作為保障房，可售型人才房最主要的是滿足剛需客群的居住需求，主要面向深圳戶籍社保滿3年的本科無房剛需人群，核心在于引進和留住人才，再加上較低的中簽率以及10年流轉(zhuǎn)期的局限性，其分流的客戶大概率來自于安居房輪候庫中滿足“人才”標準的客戶，對市場潛在商品住宅購房客戶分流有限。

但從未來趨勢來看，隨著深圳人才房及安居房供應不斷提速，在“雙軌并行”之下深圳房地產(chǎn)市場格局將迎來變化，而留給房企的剛需市場也將不斷被壓縮。