來源/丁祖昱評樓市

之于物業，疫情是試金石，是放大鏡，亦是顯微鏡。繼聚攏了眾多“高光時刻”之后，物業行業的價值在疫情之下又得到了一次“再發現”：從最初的“社區服務者”開始轉變為“城市服務者”。

然而從剛剛過去的上市物企中報季來看，與過往兩年快速增長相比，今年業績表現不容樂觀。營業收入、在管面積兩項指標增長放緩；凈利潤、毛利率和凈利率三項指標下降。

2022年9月29日萬科旗下萬物云上市首日破發，并沒有給市場帶來多少意外，似乎破發亦在意料之中。

2022年第三季度，物業股普遍下跌，59家上市物企股價均值跌幅達22.7%。即便破發，目前在港股物業股的序列中，萬物云股價還是排列靠前。

對于物業企業而言，當下面臨的不僅有物業行業本身估值調整的問題，還有整體行業下行帶來的增長困境。

2022年上市物企中報季收官，從克而瑞物管統計披露中報的57家上市物企業績表現（恒大物業、彩生活、奧園健康未發布中報；未含剛借殼上市的中天服務）來看，上市物企營業收入、在管面積兩項指標增長放緩；凈利潤、毛利率和凈利率三項指標下降。

2022年上半年上市物企營收均值為19.49億元，碧桂園服務、雅生活服務、綠城服務位列前三。53家物企營收均值同比增長26.5%，去年同期為54.7%，增長放緩。48家營收保持增長，9家下降。去年同期無營收下降企業。

社區增值服務收入增速下滑，三分之一負增長

上半年社區增值服務收入均值為2.71億元，排名前三為碧桂園服務21.12億元、保利物業14.02億元、綠城服務13.10億元。一年來受疫情封控、經濟環境等因素影響，2022H1物企社區增值服務增速大幅下滑。

上半年社區增值服務增速均值為27%，與2021年中133.7%對比，呈斷崖式下降。披露數據的46家企業中31家增長，15家下降。而去年中期，公布數據的35家企業中33家增長，僅2家下降。

社區增值收入排名前十的物企，增速與去年同期相比，9家下降，3家負增長。僅新城悅服務增速高于去年。

以某頭部企業披露的詳細變化數據為例，社區增值收入下降主要受新冠疫情封控影響。智慧場景解決方案、新零售業務、校園增值服務業務無法正常開展，業務規模下降。受地產行業影響，車位資產運營業務規模收縮、成交量下降。美居服務等板塊盡管收入有提升，但貢獻占比小。

仍有一些企業實現耀眼增長，如金茂服務、招商積余、南都物業和新城悅服務。幾家增長較快企業披露相關原因主要是：在管面積大幅提升；嘗試探索新業務內容，例如團餐、社區養老領域；挖掘資源優勢發揮協同效應，例如金茂服務和中化、招商積余和招商局；瞄準To B和To C兩方面發力，例如招商積余和南都服務成立專業化公司；采用新形式推廣增值業務，例如招商到家匯直播平臺IP及打造“一城一品”原產地主題。

新增容量有限，收并購仍是直接有效手段

從規模增長來看，在管規模增長速度明顯放緩。50家公布數據企業在管面積2022中期均值1.16億平方米，去年同期0.90億平方米，同比增長28.9%。

合約面積均值為1.72億平方米，同比增長15.7%，低于在管面積增速。合約在管比1.48，低于去年同期值1.65。規模增長放緩趨勢還將延續。

受房地產竣工及可以交付的面積增長放緩影響，未來新增市場整體將呈放緩趨勢。2022上半年，全國房地產開發企業房屋新開工面積66423.5萬平方米，同比下降34.4%；房屋竣工面積28635.8萬平方米，同比下降21.5%。

在整體行業下行帶來的增長困境下，疊加物業行業本身估值調整的問題，2022年第三季度物業股普遍下跌，59家上市物企股價均值跌幅達22.7%。其中，11家企業股價有所上漲，48家企業股價出現不同程度的下跌。股價跌幅最多的三家物企分別為鑫苑服務、力高健康生活和康橋悅生活。

9月29日萬物云上市首日破發，在上市儀式上，萬科董事會主席郁亮表示：“我們并不在意上市時點的估值高低，更在意它未來的長期表現。”

作為規模最大的物業管理企業之一，萬物云的上市將使得港股物業管理板塊更加完整。根據弗若斯特沙利文的資料，按基礎物業管理服務收入計，萬物云2021年在中國物業管理服務市場中排名第一，占有4.28%的市場份額。

截至2022年9月29日收盤，萬物云報46港元每股，總市值約536.88億港元。即便破發，目前在港股物業股的序列中，萬物云的股價與市值依然排列靠前。

行業整體快速發展步伐面臨調整，央企龍頭卻迎來戰略發展機遇。盈利能力上，凈利率從去年同期低于市場整體，到今年實現超越。

資本市場也敏銳捕捉到趨向變化，央企估值上漲。7月華潤萬象生活市值首次超過碧桂園服務，成市值龍頭。乘市場估值回歸理性，華潤萬象生活、招商積余等央企開啟收并購，加速規模擴張步伐。關聯房企穩健，公司治理合規，全國化布局完善，讓央企在行業逆境中異軍突起。

截至2022年8月31日，央企物管市盈率(PE,TTM)均值為21.47倍，約是整體均值的1.5倍。總市值均值達265.37億港元，約是整體均值的4.5倍。2021年上市物企在資本市場歷經大漲大落，物業估值回調重塑。2022年估值進一步折讓，并呈現分化，央企物管深受資本市場青睞。

營業收入方面，央企也整體實現在高基數上的高速增長。2022年上半年，6家央企營收總額高達251.74億元，均值為41.96億元，約是上市物企整體營收均值的2.3倍。央企營收同比增長27.2%，增速較整體增速高0.7pct。其中，保利服務營業收入最高，為64.49億元；金茂服務營收同比增速最快，達60.0%。

利潤水平方面毛利、凈利實現雙增長。2022年上半年，6家央企毛利潤合計為53.70億元，均值為8.95億元，同比增長30.6%。凈利潤總額為28.98億元，均值為4.83億元，在上市物企整體凈利出現下滑的情況下，央企凈利潤同比增長27.5%，表現出較強的發展韌性。其中，華潤萬象生活毛利潤和凈利潤均最高，金茂服務毛利潤和凈利潤增速最快。

物業管理雖非周期性行業，但受地產行業關聯影響，目前也陷入了增長困境。

究其緣由，一方面是行業環境影響下關聯方交付及非業主增值服務下降。案場、車位、房屋經紀等高毛利業務收縮。另一方面是受疫情影響，成本支出上升，業主增值服務開展遇阻。

盡管企業努力降本提效，實現管理費率下降，但難以抵消不利的外部環境影響。

在整體行業面臨調整的時候，央企龍頭企業憑借全國布局和資源優勢迎來戰略發展機遇，營收、規模、利潤等全面實現高基數下的高增長。

展望未來，或將出現更多物企同第三方進行戰略合作或股權合作或共同成立合資公司，采取強強聯合、優勢互補的方式延伸自身服務領域或開啟新的服務領域。

隨著住宅領域競爭日益激烈，也有越來越多物企意欲將優勢從傳統住宅業態進行延伸，開拓新的服務類型。