融信創始人歐宗洪是千億房企掌舵者，是斜刺里殺出的地產黑馬，同時也是中國單價“地王”制造者。如今，卻成為房企“暴雷”名單中的一員。

融信迅速崛起和赫然墜落，因“地王”起，也因“地王”衰。這位莆田商人，在房地產浪潮的沉浮起落中，譜寫出一部“地王血淚史”。

專拿“地王”

作為閩系房企的佼佼者，融信堪稱“地王收割機”。

2016年8月17日，備受矚目的上海靜安區中興社區地塊競標開拍，由于地處核心位置，周邊配套優越，這幅地塊吸引了萬科、仁恒等“十八路諸侯”競相角逐。

經過多達400輪的競價后，融信依舊敢于出價，最終以110.1億元擊敗各路豪強，順利拿下這塊土地，其至今仍保持著10.03萬元/平米的中國單價“地王”紀錄。更令人震驚的是，其自持部分樓面價更是達到14萬元/㎡以上。

坐鎮后方的歐宗洪，帶領融信一戰成名，聲名鵲起，而110億的總價，幾乎是其2016全年銷售額的一半。此后，融信馬力全開，2017年一年，又拿下78塊土地，耗資近400億。

其實，在剛剛進入房地產江湖時，歐宗洪就是個愛好大場面的人物。2007年，他以15.5億元總價、9953元/平米的樓面價斬獲當時的福州單價“地王”。要知道，當年福州商品房成交均價才6802元/㎡。

靠“地王”名氣刷聲量，展示實力秀肌肉，歐宗洪一番操作下來，融信“地王收割機”的名號不脛而走。

伴隨著瘋狂拿地，其銷售額也迅速攀升，從2015年的100億出頭躍升到了2018年的1218億，成為新晉“千億黑馬”。

2021年，土地“兩集中”政策開始實行，恰逢疫情后地產銷售回暖之際，歐宗洪再次開始他的豪賭之旅。

在杭州首次土地集中出讓中，融信聯合濱江拿下7宗地塊（3宗單獨獲取、4宗聯合獲取，后期主要由濱江操盤），總面積30.74萬平方米，花費228.53億元，拿地金額和地塊規模均位居開發商首位。

▲上下滑動查看

一時間，殺瘋了的融信頗有“地王”再來的豪氣，愛場面的歐宗洪高調宣傳，烘托氣氛。據說當時拿到一塊地，企劃部門就寫一封信，大肆傳播。但在一心一意、梅開二度、三生有幸、志在四方4封信之后，就再也沒有下文了。

高調拿地，實則是在刀尖兒上跳舞。土拍過后，有投資者向濱江集團董事長戚金興提問：“凈利潤能有幾個點？”戚金興十分坦率：“要努力做到1%-2%的凈利潤水平。”

一時間，這番言語在地產圈炸開了鍋。其實，他在2020年底就公開表示：“濱江集團利潤5%已經算高了，其他兄弟單位可能還達不到這個數字 。”

濱江集團是杭州地產一哥，況且要努力才能做到1%-2%的凈利率。而按照融信獲取的土地金額和面積計算，其樓面價高達7.4萬/平米，加上規劃、設計、建設、拆遷等等成本，售價至少要10萬-12萬才能盈虧打平。

考慮到當前杭州新房平均價格為4萬/平米，融信這些地塊后期的開發無疑將遭受高成本鉗制。

縱觀歐宗洪的地產發家史，他2000年從莆田起步，到福州拿“地王”嶄露頭角，再到征戰上海灘，擊敗各路豪強，創造中國“地王”紀錄，一路在地產最后的黃金期急速飛馳。

但這些高價拿下的地塊，也給融信埋下了禍患，最終將反噬自身。

商海渡劫

“我的人生經歷中，失敗是最寶貴的經驗。只有失敗的時候，才會去想自己為什么會失敗，會想怎樣從失敗中總結經驗，重新站起來。”

歐宗洪喜歡把自己比作一個屢戰屢敗，屢敗屢戰的人。這或許與他年少家貧，歷經諸多磨難有關，亦或者是他對地產周期的某種隱喻，他相信即便經歷過歷史上多次調控后，大筆押注地產依然可以高歌猛進。

潮起時用力過猛，而潮落時卻不知收斂，閩系商人的激情和勇氣，帶領他們登上巔峰，如今卻又墜入深海。

歐宗洪第一次拿下“地王”后，2007年9月，樓市調控政策來襲，令福州樓市成交量“腰斬”。歐宗洪不得不以損失7000萬元定金的方式，將地塊退回，以挽回損失。

一切皆周期，但歐宗洪似乎不信邪。2016年拿下的中國“地王”項目，后期因資金短缺，悄悄將其轉讓給萬科操盤，而相比自持14萬元/平米的樓面價，最終13萬/平米的售價，面粉價還高于面包，只能讓開發商“打碎牙齒往肚子里咽”。

萬科高級副總裁、上海區域首席執行官張海就曾表示，單價13萬元/平方米，這是個“不賺錢的價格”。

目前，該項目融信權益占比已降低至34%，且去化艱難，開發周期被迫拉長，沉淀的資金壓力可想而知。

▲融信中國項目開發情況來源：融信中國2021年年報

“我們一直想把激進這個帽子摘掉，一個地王就把我們搞得夠嗆。我們不是激進，我們還是很穩健的。”嘴上一套，但實際行動時又想豪賭一把。

2020年，史上最嚴地產監管政策出臺后，融信依舊大舉拿地，試圖抄底疫情后的地產復蘇。然而在杭州，相同的劇本又再次上演。

濱江與融信聯手斬獲的4宗地，融信后續退出了其中的3宗地。“濱江收回股權動作是被動的，聯合拿地后，合作方支付不出土地款，所以只能被動接手。”濱江方面頗為無奈。

拿地時風光無量，大筆押注；拿地后又囊中羞澀，無奈轉讓。徒有“地王”的虛名，卻無開發“地王”的實力。

幾番折騰后，可以看出歐宗洪的手法，通過高價拿地彰顯“實力”，霸占各類排行榜，提升曝光度，進而驅動銷售額快速膨脹。

但幾番折騰后，融信權益占比過低，高成長背后實則是“虛胖”。克而瑞統計的2021年房企銷售額排名中，融信權益銷售額占比僅64.7%。

▲融信中國資產權益情況來源：融信中國2021年年報，單位：千元

作為首批三道紅線全為“綠檔”的房企，融信也曾令外界側目。但這離不開歐宗洪高超的“財技”，利用大幅提升少數股東權益，降低凈負債率，這是許多高周轉房企慣用的“伎倆”。

2021年末，融信中國少數股東權益高達339.76億元，而母公司股東權益竟然只有183.05億元，占比接近七三開。這才換來了“凈負債率進一步優化為66%”的“優秀”表現。

表面光鮮，真實情況卻是外強中干，隱憂無限。

去年底，融信現金儲備已不足以覆蓋短期借款，且還有一部分為受限資金。歐宗洪真正可動用的流動資金不到百億，而其一年內到期的短期借款高達227.3億元。危機的征兆已然顯露。

正所謂“盈虧同源”，商海沉浮的玄妙就在于，人們能夠賭對周期，也會踏錯周期。

當下對房地產市場的預期，恐怕已經比歷史輪回中的任何低谷期還要悲觀。地產周期走勢已經脫離中軸線，掉頭向下。

歐宗洪可以驚險趟過以前的地產低谷，但這一次，他的“成功恐怕再也難以復制。”

跌落神壇

曾經一口氣百億拿地，如今連不到2億元的利息都還不起。以前揮金如土般的豪氣消弭殆盡，空留股債雙殺的慘淡。

進入2022年，歐宗洪執掌的融信迎來多事之秋，境內外債券相繼暴雷。7月10日，公司公開表示，兩筆境外債共計2786.55萬美元（1.88億元）的利息未按時支付。

往前六天，融信兩筆總金額為21.5億元的境內債未按時兌付，展期一年。但接下來，歐宗洪還有更多棘手的問題要處理。

7-8月，2筆境內債到期，剩余本金合計29.5億元；10月，1筆6.88億美元（47億元）債到期，這將令他更加頭疼。而未來一年內，到期的境內外債券總額高達166億元，對于手中僅有百億現金的歐宗洪來說，這幾乎是“不可能完成的任務”。

因為除了債券，今年以來，公司共有5筆商票持續逾期，金額從幾十萬到近千萬不等。更何況融信還有283個項目需要建設，這應該是讓歐宗洪更加焦慮的事情。

6月中旬，上海嘉定融信海納印象項目的業主發現，工地大門緊閉，已停工超過7個月。更令他們震驚的是，項目預售資金監管賬戶余額僅6億元，而尚未發放的三四期貸款5.97億元，兩項相加也恐無法支撐樓盤完工，爛尾風險陡增。

“世人多為功名累，只有金銀忘不了。”愛慕“地王”的虛名，崇尚激進式擴張讓如今的融信深陷困境。股債雙殺，債權、股權融資受限；銷售端“供血”也是更加困難，今年上半年，融信中國合約銷售額僅387.37億元，不到去年同期的一半。

閩系房企一直是地產江湖一股奇特的存在，他們以火箭般的速度崛起，如今盛席華筵終散場，他們又快速從山頂隕落。

歐氏兄弟就是其中的典型，他們在地產上升期蒙眼狂奔，創造一個個從草莽到英雄的財富故事。然而，他們在地產大潮退卻的當下，迎來人生命運的轉折點。

歐家三兄弟中，大哥歐宗金創建福建歐氏投資集團，行事低調；二哥歐宗榮治下的正榮已經暴雷；三弟歐宗洪掌舵融信，如今深陷債務泥潭。

他們以驚人的膽識，敢于承擔巨大風險，在商海搏擊。通過債券股票貸款融資，靠“借錢”加杠桿驅動龐大的商業帝國，狂飆突進之后才發現是一座空中樓閣，危機終于在政策趨緊和行業寒冬期爆發了。

“地王背后都是一部血淚史。”在地產寒冬之際，融信這個“地王”制造者正跌落神壇，泯然眾人。