來源/中國地產(chǎn)網(wǎng)

繼SOHO中國、首創(chuàng)置業(yè)，華人置業(yè)要私有化退市之后，中國宏泰是自去年以來，第四家選擇私有化退市的房企。地產(chǎn)下行之下，一些房企面臨業(yè)績的不斷下滑和難以上漲的低估值，私有化退市或許是它們可以抓住的一根救命稻草。

作價25.65億港元 溢價超30%

6月10日，中國金茂與中國宏泰聯(lián)合公告，中國金茂擬私有化中國宏泰，并撤銷中國宏泰在港交所的上市地位。

中國金茂相關(guān)公告顯示，私有化計劃包括注銷于公告日期已發(fā)行中國宏泰股份總數(shù)約60.2%的股份。若私有化計劃實施，中國宏泰所有非控股股東計劃股份將予以注銷，占比26.02%，注銷價每股為2.4港元，較中國宏泰停牌前報價1.84港元溢價30.43%。所有控股股東計劃股份予以注銷，占比34.18%，注銷價為每股2.13港元。

根據(jù)上述假設(shè)，計劃、購股權(quán)要約及可換股票據(jù)要約項下應(yīng)付的最高代價約為25.65億港元。中國金茂擬以其內(nèi)部現(xiàn)金資源撥付實施計劃、購股權(quán)要約及可換股票據(jù)要約所需的全部現(xiàn)金金額。

股份注銷完成之后，中國宏泰將向中國金茂發(fā)行新股，中國金茂將持有中國宏泰股份的90.1%，剩余約9.9%將繼續(xù)由利東（中國宏泰控股股東及中國金茂一致行動人士）持有。

對于私有化的原因，公告表示，中國宏泰股份的低交易流通量可能使計劃股東難以在不對中國宏泰股份價格造成不利影響的情況下進行大量場內(nèi)出售。因此，計劃為計劃股東提供實時變現(xiàn)其投資以換取現(xiàn)金的機會，并將接納計劃的所得款項重新調(diào)配至其他投資機會。

中國宏泰私有化將允許中國金茂及中國宏泰作出專注于長期增長及利益的戰(zhàn)略決策，而不受中國宏泰作為上市公司所產(chǎn)生的市場預(yù)期及股價波動壓力影響。

建議（涉及中國宏泰退市）亦預(yù)期將減少與維持中國宏泰的上市地位及遵守監(jiān)管規(guī)定有關(guān)的行政成本及管理資源，從而為中國金茂及中國宏泰管理中國宏泰集團業(yè)務(wù)提供更大靈活性。

中國宏泰業(yè)績滑坡 “白衣騎士”金茂入局

中國宏泰始創(chuàng)于1995年，以產(chǎn)業(yè)構(gòu)建、園區(qū)運營和基礎(chǔ)設(shè)施投資為核心業(yè)務(wù)。2014年在香港聯(lián)交所主板上市，成為“產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)第一股”。

作為香港主板首家以區(qū)域開發(fā)和運營為主業(yè)的公司，中國宏泰主打以產(chǎn)業(yè)構(gòu)建和城市建設(shè)構(gòu)建產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)生態(tài)圈，探索了以產(chǎn)城一體為目標的產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)發(fā)展模式。因其定位、發(fā)展模式等都與華夏幸福類似，外界通常稱這家產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)發(fā)展商為“港版華夏幸?！保灿蟹Q“小華夏幸?！?。

截至2021年末，中國宏泰提供規(guī)劃、開發(fā)及運營服務(wù)河北省廊坊市的龍河高新區(qū)、龍河商務(wù)休閑度假基地、廣陽科技孵化園、永清宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)園區(qū)、河北省石家莊市的石家莊通用航空產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)園區(qū)、石家莊藁城宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)園區(qū)、湖北省鄂州市的宏泰鄂州產(chǎn)業(yè)園及湖北省武漢市的武漢開發(fā)區(qū)通航產(chǎn)業(yè)綜合示范區(qū)共8個產(chǎn)業(yè)城市項目。

然而，從2019年開始，中國宏泰主要業(yè)績指標開始“跌跌不休”。2019-2021年，中國宏泰的營收同比分別下滑了33.17%、10.26%、36.30%；歸母凈利潤同比分別為-25.19%、1.94%、-79.79%。

就在中國宏泰即將被業(yè)績滑坡拖向深淵之時，作為戰(zhàn)略投資者的中國金茂伸出了援助之手。

2021年6月28日，中國金茂以14.81億港元收購中國宏泰29.9%股權(quán)，成為其二股東，持股約合4.94億股。中國宏泰董事局主席王建軍及其妻子趙穎仍為中國宏泰控股股東，所持股份減至約7.28億股，占已發(fā)行股份的44.08%。

此外，中國金茂還認購中國宏泰約1.23億美元的可換股債券，這筆債券最終可轉(zhuǎn)換成中國宏泰股份約3.14億股。

此后，中國金茂與中國宏泰在城市運營與園區(qū)開發(fā)、政企合作、公司管制及資本運營等多方面展開合作。

去年8月27日，中國金茂總裁李從瑞帶隊攜中國宏泰與廊坊市政府領(lǐng)導(dǎo)共同探討龍河高新區(qū)未來發(fā)展。今年2月，雙方共同打造的龍河新區(qū)廊坊覽秀城商業(yè)綜合體及其配套城市客廳項目開工。同月，中國金茂中標了衢州高鐵新城片區(qū)綜合開發(fā)項目，有觀點認為金茂能拿下該項目或許有中國宏泰團隊的功勞。

此外，中國金茂攜宏泰發(fā)展與中國藍星商討通過協(xié)助導(dǎo)入戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，盤活中國藍星閑置工業(yè)用地，并希望中國藍星產(chǎn)業(yè)落地包括廊坊龍河園區(qū)在內(nèi)的宏泰園區(qū)。

標普認為，金茂入局，將會提高中國宏泰的經(jīng)營水平，特別是在其大本營河北龍河的住宅開發(fā)。

極具吸引力的二次私有化

中國金茂在公告中稱，鑒于宏觀不利因素及當前充滿挑戰(zhàn)的金融市場狀況，這對計劃股東而言為一個具吸引力的機會，可以極具吸引力的溢價變現(xiàn)等于中國宏泰股份的投資。

同時，中國金茂對中國宏泰的私有化也抱有極大期待。

對于此次私有化，金茂表示可增加其控制權(quán)并進一步實現(xiàn)投資中國宏泰的利益，實現(xiàn)多個城市運營項目的收購，獲得相關(guān)資源以提升產(chǎn)業(yè)園吸引商業(yè)及投資的能力，并進一步加強政企合作。

事實上，中國金茂對私有化已經(jīng)駕輕就熟。

2020年6月12日，中國金茂和金茂酒店聯(lián)合發(fā)布公告，稱建議私有化金茂酒店，同時撤回上市。

對于金茂酒店為何私有化，金茂酒店的解釋與如今私有化中國宏泰有異曲同工之處。一是目前新冠疫情和全球各國旅游業(yè)限制等影響，私有化符合長期發(fā)展；二是金茂酒店股份合訂單位的流動性較低，該情況已持續(xù)較長時間；三是目前是變現(xiàn)投資的好機會。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，流動性危機，業(yè)績下滑以及估值較低是企業(yè)選擇私有化的三個主要推手。私有化無疑可以避開股票市場的影響，實現(xiàn)資源優(yōu)化再配置。

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