來源/中國地產(chǎn)網(wǎng)

2022進入下半年，由信用受挫、資金短缺所引發(fā)的房企債務(wù)違約等問題從去年延續(xù)至今依舊未能得到明顯緩沖，疊加經(jīng)濟瓶頸、政策下潛等消極影響，不少房企選擇用“回購”這一方式謀求自保。

信用是最好的通行證

彼時，林騰蛟的陽光龍凈集團以2502億元的營收趕超時代驕子寧德時代摘得福建龍頭民企的桂冠。好景不長，15天后陽光龍凈旗下的上市公司陽光城就遭遇了股債雙殺。

為穩(wěn)住局面鎮(zhèn)定人心，林騰蛟押上了個人身家，簽署了無限期擔保協(xié)議。這一舉動，贏得了員工以及市場的認可，多筆債務(wù)得以暫時脫險獲得展期。

但時移勢易，隨著此輪暴雷潮的來臨，市場對于行業(yè)的認同感早已呈現(xiàn)下降態(tài)勢。受此影響，房企償債融資渠道受阻導致償債信心再度動搖。

在此困境下，高層管理人員想要“效仿”林騰蛟憑借自身影響力和口碑獲取市場“寬容度”的想法成為了天方夜譚。而試圖通過與債權(quán)人協(xié)商獲得一絲喘息機會的效果也甚微。

據(jù)中金公司統(tǒng)計，2022年前5月，房地產(chǎn)已展期境內(nèi)債共22筆。時間線再向前推半年，展期境內(nèi)債達到46筆；也有不少房企展期條件無法通過，向投資人提出交換要約。截至6月初，房企今年共新增發(fā)行26筆美元債券，其中16筆為要約交換，占比61.5％。

5月，作為“優(yōu)等生”的碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、新城控股、旭輝五家房企獲得了官方頒發(fā)的信用風險緩釋憑證，以此救助暴雷房企、盤活停工項目，解決民生問題。

從發(fā)債規(guī)模來看，5-10億元的融資額度對于房企的資金缺口來說無異于杯水車薪，但有情方可飲水飽。相較于部分出險企業(yè)的無人問津，“示范”企業(yè)所帶來的紅利已是“如虎添翼”。

“瘦身”回血迫在眉睫

自去年下半年起，來自各方的“暖風”開始頻繁拂向房地產(chǎn)市場。從央行貨幣政策例會“兩個維護”，到央行數(shù)據(jù)發(fā)布會認為金融機構(gòu)對“三線四檔”融資規(guī)則存在“誤解”，再至央行副行長潘功勝指出房地產(chǎn)信貸過緊的行為逐步得以“矯正”，以及房地產(chǎn)合理資金需求正在得到“滿足”可以看出，政府對于如何化解房地產(chǎn)企業(yè)風險格外關(guān)注。而房企間項目的并購也被視為是行業(yè)化解風險、實現(xiàn)出清最有效的市場化手段。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至6月中旬，北京、上海、重慶等產(chǎn)權(quán)交易所房地產(chǎn)項目公司股權(quán)掛牌達到66個，其中上市房企共發(fā)布20余筆子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告，涉及交易總價超170億元。禹洲、中南、中梁控股、佳源國際等房企相繼出售物業(yè)，涉及交易額約67億元。

除掛賣項目外，國資出手紓困民營房企的案例也并不少見。前有金科引入重慶國資委增信，后有深圳國資委、河南鐵建分別對華南城和建業(yè)地產(chǎn)兩家的入股支持。

5月16日，華南城公告稱，公司向特區(qū)建發(fā)發(fā)行及配發(fā)33.5億股新股份，認購事項所有先決條件均已達成，華南城已收到特區(qū)建發(fā)支付的相關(guān)款項。這意味著，深圳市屬國資企業(yè)特區(qū)建發(fā)正式成為華南城單一最大股東。

6月1日，建業(yè)地產(chǎn)公告，公司董事長胡葆森單獨擁有的恩輝投資將建業(yè)地產(chǎn)29.01％的股份轉(zhuǎn)讓給河南省鐵路建設(shè)投資集團全資子公司。河南鐵建由河南省人民政府100％控股，一舉成為建業(yè)地產(chǎn)二股東。

某出險房企內(nèi)部人士也表示，目前行業(yè)格局下，市場資源必將向高信用房企聚集，其他房企只有實打?qū)嵉匿N售回款和處理手上的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲得資金回籠。

回購是筆聰明賬

開年以來，受美元債償付壓力影響，部分房企選擇回購股份與贖回美元債并行的方式緩解信貸壓力，為后續(xù)新發(fā)融資鋪平道路。

6月15日，碧桂園發(fā)布公告稱，對2022年7月到期的4.75%票據(jù)提呈要約回購，以票據(jù)每1000美元本金額1000美元的購買價以現(xiàn)金購買其全部尚未贖回票據(jù)。該票據(jù)未贖回本金總額為6.83億美元。本次償付完成后，碧桂園年內(nèi)已無到期美元債。

遠洋集團曾于5月發(fā)布自愿性公告，贖回于2022年4月30日到期的5億美元5.25%有擔保票據(jù)。至此，遠洋集團上半年融資計劃已提前完成，下一筆美元債到期為2024年，已無集中到期壓力。

此外，旭輝控股、建業(yè)地產(chǎn)、中梁控股、融信中國、朗詩地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、時代中國等房企，都曾公布其回購或提前償還公司債券的具體安排。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，今年6月至7月，200家核心房企境內(nèi)外債務(wù)到期規(guī)模約1755億元，約占下半年到期量的61%。其中民營房企還債壓力尤甚，近兩月整體到期債務(wù)約1178億元，占總規(guī)模的67%。

對于資金狀況欠佳、高度依賴融資的房企來說，債券回購的原因除維穩(wěn)市場信心外，更主觀的是當前債券價格相對便宜。但低價贖回雖可減少債務(wù)成本，卻也蘊含著更高的風險。

首先，低價回購涉及公平性問題，除非回購立刻到期的債券，否則企業(yè)回購了后到期的債券，會明顯損害了先到期債券持有人的利益，因為有可能回購消耗了現(xiàn)金流，進而造成更先到期的債券沒錢兌付違約。此外，債券交易價格低于凈值容易導致市場對其產(chǎn)生負面評價，誤解其存在暴雷違約風險。

而對于流動性充裕的房企來說，提前回購有利于降低回購成本，緩解企業(yè)債務(wù)集中到期的兌付壓力，同時對市場信心有一定的提振作用，有助于穩(wěn)定相關(guān)股票和債券的價格。但信用重建絕非一朝一夕之事。