來(lái)源/大摩財(cái)經(jīng)

富力再次尋求將旗下債券展期。近期，富力地產(chǎn)（2777.HK）在港交所發(fā)布全英文公告，表示為改善集團(tuán)整體財(cái)務(wù)狀況、保持資本結(jié)構(gòu)的可持續(xù)性，正在向10只美元票據(jù)的持有人發(fā)起展期征求。

本次尋求展期的票據(jù)是富力目前所有海外債，總規(guī)模達(dá)到48.85億美元，其中一只票息5.75%、規(guī)模7.25億美元的票據(jù)原本在今年1月就已經(jīng)到期，去年12月獲得了半年展期。算上這只債券，富力本次提出展期的債券將有13.73億美元在年內(nèi)到期。

本次一次性展期全部美元債，可以證明，富力的債務(wù)壓力在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)得到有效改善。同意征求已于6月17日開(kāi)始，并將于倫敦時(shí)間7月7日下午4時(shí)截止。在獲準(zhǔn)展期后，富力將在付款日就各系列票據(jù)向每位合格持有人每1000美金本金支付5美金同意費(fèi)。

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入周期性調(diào)整，在本輪調(diào)整中，富力是最先向外界提示經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難的房企之一。早在2019年，富力就提出了“暫緩拿地”、“促銷(xiāo)售、抓回款”，并在隨后的兩年內(nèi)致力于風(fēng)險(xiǎn)出清。不過(guò)，兩年多的折騰并未讓富力走出債務(wù)泥潭，反倒將其推得離懸崖更進(jìn)一步。

債務(wù)壓頂

2020年，“三條紅線”全踩中的富力“原則上暫停拿地”，出售重資產(chǎn)項(xiàng)目，并啟動(dòng)裁員。根據(jù)富力的計(jì)劃，將逐步達(dá)標(biāo)“紅線”指標(biāo)，“2021年一條，2022年一條，2023年一條。”

但很快，富力已經(jīng)顧不上“三條紅線”的壓力了。

在本次尋求債務(wù)展期之前，富力已經(jīng)有一只美元債事實(shí)違約。5月25日，旗國(guó)際向富力地產(chǎn)美元債持有人發(fā)出的一份通知顯示，富力在提取該美元債付息資金后的30天內(nèi)未能及時(shí)向受托賬戶(hù)充值，已經(jīng)觸發(fā)了違約。

這只美元債票息8.125%、規(guī)模8.75億美元，將在2023年2月底到期，也在富力本次申請(qǐng)展期的范圍內(nèi)。

富力10只美元債的展期方案能否獲得持有人通過(guò)，還存在一定的未知數(shù)。此前，原本要在2023年4月到期摘牌的16富力04，和原計(jì)劃在2023年5月到期摘牌的16富力06，展期方案已經(jīng)獲得通過(guò)，總規(guī)模約30億元。但同樣會(huì)在2023年5月到期的19富力02展期兌付方案并未通過(guò)。

除了美元債，富力存續(xù)的還有境內(nèi)債券10只，規(guī)模約162億元。其中，年內(nèi)到期的債券有2只，總規(guī)模51.2億元。另外還有7只總計(jì)規(guī)模為100.45億元的債券將于2023年到期。

有媒體引述分析師看法表示，富力美元債償還壓力很大，僅靠自身造血，違約的可能性較大。

債券壓力之外，富力還有向銀行和金融機(jī)構(gòu)拆借的貸款壓力。截至2021年末，富力地產(chǎn)一年內(nèi)到期的借款約580億元，能動(dòng)用的現(xiàn)金約為63億元，償還短債有很大缺口。

“世紀(jì)并購(gòu)”的后續(xù)發(fā)展

富力已經(jīng)不是第一次走到懸崖邊緣。2008年次貸危機(jī)時(shí)，富力一度被傳瀕臨破產(chǎn)。富力本次的衰落，外界認(rèn)為起點(diǎn)應(yīng)該是2017年那場(chǎng)“世紀(jì)并購(gòu)”。

2017年，王健林將萬(wàn)達(dá)的大部分文旅和酒店資產(chǎn)打折甩賣(mài)。最終，富力以190億元價(jià)格接盤(pán)了萬(wàn)達(dá)旗下73家酒店，相比最初萬(wàn)達(dá)給融創(chuàng)的報(bào)價(jià)，幾乎打了7折。富力也因此一舉拿下“全球最大的豪華酒店業(yè)主”頭銜。

酒店資產(chǎn)確實(shí)是富力“撿漏”來(lái)的，但是借錢(qián)“撿漏”還是一件風(fēng)險(xiǎn)很大的事。接盤(pán)萬(wàn)達(dá)酒店時(shí)，富力剛剛走完2017年上半財(cái)年。根據(jù)后來(lái)披露的財(cái)報(bào)，截至2017年6月末，富力在手的非受限現(xiàn)金約157億元，連支付交易對(duì)價(jià)都不夠。錢(qián)不夠怎么辦，當(dāng)然是借錢(qián)買(mǎi)資產(chǎn)。

隨后的四年里，受房地產(chǎn)整體調(diào)控的影響，加上疫情反復(fù)，這些短債長(zhǎng)投的重資產(chǎn)酒店項(xiàng)目成為富力的最大負(fù)累。在壓縮了富力大量現(xiàn)金流之余，酒店業(yè)務(wù)還成了富力最大的資金黑洞。2018年至2021年的四年間，富力的酒店業(yè)務(wù)累計(jì)虧損約37.5億元。

富力曾試圖將萬(wàn)達(dá)收購(gòu)來(lái)的部分酒店，以房地產(chǎn)信托基金（REITs）形式在新加坡上市。也試圖在與廣州城投的債轉(zhuǎn)股計(jì)劃中，將旗下舊改項(xiàng)目和酒店項(xiàng)目抵押給廣州城投，但廣州城投只對(duì)舊改項(xiàng)目的股權(quán)感興趣，并不希望債轉(zhuǎn)股包含酒店等其他資產(chǎn)。

2022年4月，位于福州的富力威斯汀酒店已經(jīng)易主福建省三明天元集團(tuán)，并且更名為天元威斯汀酒店。其余收購(gòu)的72家萬(wàn)達(dá)酒店目前仍在富力旗下。

根據(jù)媒體報(bào)道，富力已經(jīng)計(jì)劃將此前收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)小規(guī)模出售，目前在接洽的酒店項(xiàng)目有10個(gè)左右，單價(jià)在2億-7億元之間，幾乎都位于三四線城市。

值得一提的是，由于融資渠道受限，富力的交付進(jìn)度也受到影響。疊加合約銷(xiāo)售本就不佳的行業(yè)大環(huán)境，2021年富力交付的銷(xiāo)售物業(yè)面積約830萬(wàn)平方米，同比減少9%左右。

富力在過(guò)去幾年一直開(kāi)展大力度的降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)，加上目前全行業(yè)普遍的成本上升，盈利空間被進(jìn)一步壓縮。2021年富力的土地及建筑成本已經(jīng)漲至每平方米6436元，同比增10.4%。同時(shí)，富力2021年交付的物業(yè)整體平均售價(jià)約為每平方米8300元，同比下滑3.5%。

由此導(dǎo)致，富力的盈利能力出現(xiàn)明顯下滑。2018年至2021年四年間，富力的毛利率從36.4%一路下滑至14.1%。

到目前為止，富力還未發(fā)布經(jīng)審核的2021年年報(bào)。據(jù)未經(jīng)審核的年報(bào)，2021年富力營(yíng)收764億元，同比下降約11%，已經(jīng)由盈轉(zhuǎn)虧，歸母凈虧損約88億元。

2021年，富力合約銷(xiāo)售1202億元，規(guī)模相比上年縮水186億元。今年房地產(chǎn)行業(yè)整體進(jìn)入調(diào)整期，債臺(tái)高筑的富力也沒(méi)能成為逆流而上的魚(yú)。今年前五個(gè)月，富力合約銷(xiāo)售只有215億元左右，同比下滑接近六成。

花樣自救

為了緩解流動(dòng)性危機(jī)，富力在計(jì)劃債券展期的同時(shí)，還加大了處置資產(chǎn)的力度。

賣(mài)資產(chǎn)，對(duì)于富力早已是“習(xí)慣性動(dòng)作”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年，通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)、出售資產(chǎn)、大股東注資等形式，富力回籠了超過(guò)218億元的資金。

2022年，富力變賣(mài)資產(chǎn)的數(shù)量增多，頻次亦在加快。今年3月，富力將位于英國(guó)倫敦的Vauxhall Square項(xiàng)目，以9570萬(wàn)英鎊出售給遠(yuǎn)東發(fā)展；4月，富力又將位于倫敦的Nine Elms Square（九榆廣場(chǎng)）50%股權(quán)以26.6億港元的交易價(jià)賣(mài)給了中渝置地董事會(huì)主席張松橋。

急著變現(xiàn)的資產(chǎn)自然賣(mài)不上什么好價(jià)錢(qián)。出售的兩個(gè)倫敦項(xiàng)目，富力虧損約21億元。

2017年左右，彼時(shí)手有余錢(qián)的富力，趁著英國(guó)脫歐危機(jī)曾在倫敦拿下4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，剩余的兩個(gè)項(xiàng)目原本也要被擺上貨架。據(jù)媒體報(bào)道，今年6月初，阿波羅全球管理、凱雷集團(tuán)等組成的財(cái)團(tuán)，向富力倫敦子公司提供7.72億英鎊（約合人民幣63億元）貸款。在此之后，富力暫停出售了倫敦的One Nine Elms項(xiàng)目。

除了出售資產(chǎn)，富力大股東還自己掏錢(qián)輸血。2021年，李思廉和張力兩位聯(lián)合創(chuàng)始人自掏腰包，為富力提供了80億港元的股東資金。

5月30日，富力披露，以約10億元的價(jià)格將海南首府項(xiàng)目出售予力量能源。海南首府項(xiàng)目原本是富力從海航手中接盤(pán)過(guò)來(lái)的，是海口大英山CBD組成部分之一。

力量能源的控股股東為King Lok Holdings Limited，實(shí)控人是富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)張力之子張量，目前持股62.96%；張力為公司董事會(huì)主席，持有11.22%權(quán)益。

6月16日，力量能源母公司力量發(fā)展（1277.HK）發(fā)布公告，稱(chēng)張力因個(gè)人事務(wù)及業(yè)務(wù)，已辭任力量發(fā)展執(zhí)行董事，不再擔(dān)任董事會(huì)主席及提名委員會(huì)主席及成員。更早之前的5月24日，張量也宣布辭去公司執(zhí)行董事。

值得一提的是，富力還拿到了合作伙伴的資助。6月11日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，擬向中交富力提供財(cái)務(wù)資助3.3億元，年利率8%，借款限期不超過(guò)6個(gè)月。

說(shuō)是財(cái)務(wù)資助，其實(shí)是到期續(xù)借。中交和富力主要合資公司是中交富力，二者分別持股50%，核心資產(chǎn)是北京延慶區(qū)的中交富力雅郡，總建面33.63萬(wàn)平方米，已經(jīng)全部開(kāi)發(fā)完畢。

自2021年7月起，中交富力已經(jīng)向中交地產(chǎn)拆借13.5億元。截至2021年底，中交富力對(duì)中交地產(chǎn)欠款4.86億元，占其他應(yīng)收款的7.87%，是中交地產(chǎn)排名第三的債戶(hù)，其中1.25億元已經(jīng)計(jì)提了壞賬準(zhǔn)備。