來源/無冕財(cái)經(jīng)??作者/陳欣苗??編輯/雷緩之

“磨刀霍霍”，接盤俠們相繼登場(chǎng)了。

最新的消息，是大型AMC（金融資產(chǎn)管理公司）將參與風(fēng)險(xiǎn)房企資產(chǎn)處置。1月26日，據(jù)《證券時(shí)報(bào)》消息，金融監(jiān)管部門日前召集幾家全國(guó)性AMC開會(huì)，研究AMC按照市場(chǎng)化、法治化原則，參與風(fēng)險(xiǎn)房企的資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購(gòu)及相關(guān)金融中介服務(wù)。

雖說還只是個(gè)研究會(huì)，并無實(shí)際落地的東西，但到底也算是個(gè)利好。而今多家危機(jī)房企擺上貨架的資產(chǎn)體量巨大，又亟待變現(xiàn)，誰來接盤？能接多少？接了能紓困多少？都還是個(gè)大大的問號(hào)。

去年12月開始，關(guān)于收并購(gòu)，政策的暖風(fēng)就不停地在吹呀吹，從并購(gòu)貸不再計(jì)入“三道紅線”指標(biāo)、高層牽頭引導(dǎo)國(guó)企提供流動(dòng)性支持，到推出并購(gòu)貸、專項(xiàng)債等等，一開始效果寥寥。

直到近期，房企項(xiàng)目間的并購(gòu)案例明顯多了起來，百億規(guī)模的并購(gòu)資金亦開始進(jìn)場(chǎng)?？雌饋恚詹①?gòu)大幕已經(jīng)拉開，市場(chǎng)期盼的紓困者——國(guó)企，確也頻頻出現(xiàn)。只是，他們能解決多大問題呢？

民企頻頻“割肉”

今年1月以來，房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)案例多了起來，流動(dòng)性緊張的房企，世茂、融創(chuàng)、雅居樂、佳兆業(yè)等，紛紛出售資產(chǎn)，接盤者清一色是國(guó)企。

1月25日，中國(guó)海外發(fā)展（0688.HK，以下簡(jiǎn)稱中海地產(chǎn)）公告稱，將從雅居樂集團(tuán)（3383.HK）和世茂集團(tuán)（0813.HK）手中收購(gòu)廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱廣州利合）合計(jì)53.33%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)36.88億元。

廣州利合主要資產(chǎn)是位于廣州番禺的超級(jí)大盤亞運(yùn)城。交易完成后，世茂、雅居樂將徹底退出這一優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，不過也處理掉部分債務(wù)，并獲得一筆相應(yīng)的流動(dòng)性資產(chǎn)；中海地產(chǎn)持股則增至73.33%，成為廣州亞運(yùn)城最大股東，進(jìn)一步擴(kuò)大收益。

▲1月24日，雅居樂發(fā)布相關(guān)公告。受此消息影響，雅居樂港股股價(jià)漲6.41%，報(bào)4.48港元。圖片來自網(wǎng)絡(luò)。

賣方之一世茂，此前已將旗下尚未開發(fā)的上海北外灘項(xiàng)目，折價(jià)轉(zhuǎn)讓給上海國(guó)資久事集團(tuán)，目前還有超700億元資產(chǎn)在貨架上，當(dāng)中不乏上海核心位置的商辦、廣州已處于利潤(rùn)分配階段的住宅項(xiàng)目等核心資產(chǎn)。

曾經(jīng)并購(gòu)之王融創(chuàng)，也在賣賣賣。

去年末至今，融創(chuàng)先后將昆明和西安兩項(xiàng)目的股權(quán)售予珠海國(guó)企華發(fā)股份，在武漢硚口區(qū)一綜合體項(xiàng)目股權(quán)售予北京市國(guó)企首創(chuàng)置業(yè)。據(jù)其官方披露，去年至今，其通過出售項(xiàng)目和資產(chǎn)，累計(jì)獲得300多億元的現(xiàn)金。

央企華潤(rùn)置地旗下的物企華潤(rùn)萬象生活，則將中南建設(shè)、禹洲地產(chǎn)這兩家民營(yíng)房企旗下的物業(yè)公司中南物業(yè)、禹洲物業(yè)收入囊中，總交易對(duì)價(jià)不超過33.2億元。

已爆雷的佳兆業(yè)，也有初步進(jìn)展，買家仍是國(guó)企。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)消息，多個(gè)知情人士透露，佳兆業(yè)旗下深圳南山東角頭項(xiàng)目、深圳福田東山小區(qū)已經(jīng)有多個(gè)意向強(qiáng)烈的國(guó)資買家，若進(jìn)展較為順利，春節(jié)后會(huì)有實(shí)質(zhì)性的方案落地。

民企“割肉”，國(guó)企“吞肉”，近期收并購(gòu)市場(chǎng)明顯提速。

“并購(gòu)案例明顯增加，將在供給端穩(wěn)定行業(yè)，這是當(dāng)前行業(yè)和市場(chǎng)穩(wěn)定的關(guān)鍵。因?yàn)?，本來樓市下行，需求端沒有問題，問題出在了供給端，并傳導(dǎo)至需求端。供給端穩(wěn)住以后，需求端也將趨于穩(wěn)定，加速市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定，這是市場(chǎng)和行業(yè)觸底的良好信息?！睆V東省住房政策研究中心首席分析師李宇嘉分析稱。

國(guó)企成了主角

風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，市場(chǎng)收并購(gòu)的主角，已從民企轉(zhuǎn)換為國(guó)企。

當(dāng)前的環(huán)境，民營(yíng)房企普遍錢緊，處置資產(chǎn)回血的重要性不用多說，待處置的資產(chǎn)體量更是大。比如世茂，據(jù)《財(cái)新》消息，其待售資產(chǎn)包共34個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，總資產(chǎn)價(jià)值超700億元。

▲世茂待售項(xiàng)目合計(jì)報(bào)價(jià)約741億元，剔除抵押融資和項(xiàng)目貸款余額531億元，可回款約210億元。圖片來自網(wǎng)絡(luò)。

相較而言，國(guó)企的流動(dòng)性更佳，且有天然的政府隱含信用背書，此時(shí)在收并購(gòu)市場(chǎng)顯然更具優(yōu)勢(shì)。

實(shí)際上，房企流動(dòng)性危機(jī)蔓延后，金融資源已加速向國(guó)企集中。

去年第四季度，境內(nèi)債一級(jí)市場(chǎng)幾乎成為國(guó)企的天下。華泰證券研報(bào)顯示，期內(nèi)，國(guó)企的境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模占比達(dá)到90%，全年占比也高達(dá)74%，同比提升了16個(gè)百分點(diǎn)。

不僅如此，在一系列政策的要求和鼓勵(lì)下，一些國(guó)企已手握充足“彈藥”。

去年12月20日，央行和銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)通知，鼓勵(lì)銀行做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)，包括并購(gòu)貸、債券融資等，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

彼時(shí)，央行金融司司長(zhǎng)鄒瀾稱，房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購(gòu)是房企行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場(chǎng)化手段。

今年1月，并購(gòu)貸不再計(jì)入“三道紅線考核”，此外，央行還要求國(guó)企牽頭收并購(gòu)，為11家民營(yíng)房企（包括綠地、融創(chuàng)、世茂等）提供流動(dòng)性支持。

目前，對(duì)收并購(gòu)的金融支持已經(jīng)顯現(xiàn)。

招商蛇口、建發(fā)地產(chǎn)已成功發(fā)行并購(gòu)票據(jù)，規(guī)模分別為12.9億元、10億元；部分銀行也開始提供房企收并購(gòu)融資支持，近期，浦發(fā)銀行計(jì)劃發(fā)行50億元房地產(chǎn)并購(gòu)債，招商銀行與華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬象生活簽署了《并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》，前者將授予后者共計(jì)230億元的并購(gòu)融資額度。

據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》援引知情人士稱，一些國(guó)企央企房地產(chǎn)平臺(tái)正在篩選優(yōu)質(zhì)的收并購(gòu)標(biāo)的，年后或有較大價(jià)值房企的收并購(gòu)機(jī)會(huì)。

全靠國(guó)企解決問題有點(diǎn)難

民營(yíng)房企束手束腳，中海、華潤(rùn)置地、招商蛇口等具備資金和融資實(shí)力的房企，自然被寄予紓困厚望。

然而，他們有嚴(yán)格的財(cái)務(wù)和投資紀(jì)律，而今收并購(gòu)機(jī)會(huì)固然多，但也免不了一番挑挑揀揀。

就拿近期中海收購(gòu)雅居樂、世茂所持有的廣州亞運(yùn)城股權(quán)來說，該項(xiàng)目本身相對(duì)優(yōu)質(zhì)，中海原先便是股東之一，對(duì)標(biāo)的的財(cái)務(wù)指標(biāo)掌握到位，在出價(jià)上也合理審慎。由此可見，此筆交易于中海而言，風(fēng)險(xiǎn)不大。

“現(xiàn)在擺上貨架的那些等待收并購(gòu)項(xiàng)目，很多是價(jià)格高、泡沫重的資產(chǎn)。說的簡(jiǎn)單點(diǎn)兒，‘肉少骨頭多’，說得嚴(yán)重點(diǎn)兒，‘請(qǐng)君入甕’?！崩钣罴沃赋?，2017年，王健林600億元甩賣資產(chǎn)，孫宏斌接盤，大家都說賺了，因?yàn)榇蠹叶碱A(yù)期樓市還有戲，趁火打劫的，一定賺。但現(xiàn)在，風(fēng)向變了。

所以說，對(duì)于市場(chǎng)的收并購(gòu)機(jī)會(huì)，國(guó)企仍會(huì)審慎，不會(huì)當(dāng)“冤大頭”，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，或是物管等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，才會(huì)成為目標(biāo)。

▲近期的房企收并購(gòu)項(xiàng)目。圖片由無冕財(cái)經(jīng)制作。

再說，從去年第二輪集中供地開始，民營(yíng)房企就基本退出市場(chǎng)了，國(guó)企在公開市場(chǎng)上有大把的優(yōu)質(zhì)土地可拿，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)收并購(gòu)也更低，何必退而求其次呢？

在決策效率上，國(guó)企亦相對(duì)劣勢(shì)。而今危機(jī)房企亟待出售的項(xiàng)目體量以幾百億計(jì)，短期內(nèi)難有大進(jìn)展。

據(jù)克而瑞分析，國(guó)企決策效率偏低，對(duì)并購(gòu)?fù)七M(jìn)慢，難以適應(yīng)市場(chǎng)化并購(gòu)時(shí)效性要求，且在過往，國(guó)企的收并購(gòu)多以政策性的重組為主，如保利與中航地產(chǎn)、中海與中建的重組，實(shí)現(xiàn)國(guó)企內(nèi)部資源整合。

由此可見，國(guó)央企向中高風(fēng)險(xiǎn)房企進(jìn)行流動(dòng)性支持，確實(shí)也存在很多現(xiàn)實(shí)障礙。目前雖有一定進(jìn)展，但作用也甚微。

“類似金融手段和部分央企參與收購(gòu)，有助于加快資產(chǎn)處置。但要真正解決房地產(chǎn)問題資產(chǎn)的處置問題，關(guān)鍵仍是要促進(jìn)房屋銷售數(shù)據(jù)的活躍。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，預(yù)計(jì)春節(jié)前后，各類寬松政策將繼續(xù)釋放，隨著房屋銷售改善，企業(yè)資金面也會(huì)有所改善，對(duì)于此類問題資產(chǎn)的處置也有積極作用。