花朵財經原創??

銀保監會主席郭樹清曾言：“房地產是中國金融風險最大的灰犀牛。”

于是不久后，國內多家房企接連出現了“暴雷”事件。日前，知名評級機構中誠信國際甚至已將對未來6至12個月中國房地產行業的展望由穩定調整為負面。

眼見危機林立的一幕，為提振投資者信心，穩定在資本市場上的融資環境，如今不少房企掀起了股價保衛戰。

特別是仍在逆勢瘋跑的融創中國，這一舉動更為顯眼。

僅7月20至27日當周，融創中國已進行了4次回購，合計回購股份數量達1340萬股，總斥資3.03億港元。

大環境頗為嚴峻之際，融創中國卻火速達成回購，這似乎只說明，融創中國比其他任一房企要害怕股價下跌，進而影響到公司極度依賴的外部融資環境。

逆流而上的融創

一直以來，融創中國都跑得十分之快，即便在地產行業進入后周期，各大房企紛紛放緩投資力度，融創中國依舊是我行我素。

8月5日，融創中國公布2021年7月未經審核營運數據顯示，截至2021年7月底，公司累計實現合同銷售金額約3701.1億元，同比增長50%，累計合同銷售面積約2545.7萬平方米，合同銷售均價約14540元/平方米。

據了解，融創中國2021年的銷售目標至少為6400億元，若按此推算，融創中國目前已完成該目標的57.82%。對比同行數據，融創中國這份經營業績，同樣十分耀眼。

據克而瑞發布的2021年1～7月房地產企業銷售TOP100排行榜顯示，融創中國操盤金額為3514.1億元，行業排名第四，僅次于中國恒大、萬科及碧桂園。

能夠取得如此成就，主要靠融創中國敢于大手筆拿地。

據克而瑞研究中心報告顯示，2021年前6個月，融創中國新增土地貨值1837.4億元，新增土地建筑面積1010.4萬平方米，新增土地價值981.5億元。

瘋狂的房地產，需要剎車的時候，誰都不愿意再去添一把火，但融創中國卻偏偏不甘示弱，自然而然地便成為了市場焦點。

勇猛拿地，引央行關注

今年6月，據市場資訊機構《REDD》消息稱，國內監管機構啟動了對融創中國土地購買的排查。融創自1月以來大舉收購土地，引起了央行和國土資源部的關注。

市場消息顯示，央行要求金融機構提供融創5月份購地的信息，包括逐一說明購地資金來源、相關銀行賬戶信息、支付憑證等。融創對此回應稱，央行并沒有單獨對融創進行針對性排查。

然而，無論央行對融創的排查是否屬實，今年以來，融創頻頻通過拍賣、并購等多種方式搶地，在公開市場的勇猛拿地行為，著實讓地產圈內的不少房企都驚掉了下巴。

在22城的第一輪集中拍地中，融創總計拿了41宗土地，拿地權益金額超640億元，直接碾壓萬科、碧桂園等頭部房企，成為全國拿地房企中的“大哥大”。

高溢價率拿地，是融創成為“地王”的重要推手。

據中國指數研究院公布數據顯示，2021年1月1日～6月17日，融創在一線城市的平均溢價率為8.98%，在二線城市的平均溢價率為18.96%，在三四線城市的溢價率高達57.39%。

正因如此，融創早早吸引了監管部門的注意。

2月20日，因融創和廈門建發以64.52億元拍下上海普陀區地塊，溢價率高達36.15%。很快在24日下午，融創便遭到了普陀區區政府的約談。普陀區區政府明確提出：“房子是用來住的，不是用來炒的。”

在融資環境日趨緊張的情形，融創卻依舊能兇猛拿地，錢從哪里來？顯然，是市場關注的重點。

高舉債擴張隱患

歷史向來都在遵循“順勢者昌，逆勢者亡”的規律發展，逆流而上的融創中國自然難掩暗雷涌動。

2020年，融創現金及現金等價物僅987.11億元，不僅難以支撐起公司拿地耗費的千億額，且公司資產負債率也十分之高。當期，公司資產負債率高達83.96%，其中負債總額為9305.7億元，流動負債有6839.15億元。

值得注意的是，融創非受限資金僅647.75億元，而短期借款高達916.07億元，非受限資金同樣尚不足以覆蓋現有短期債務。

7月13日，標準普爾發布報告稱，融創中國有抵押的債務比率未來兩年仍將在臨界點50%以上。顯而易見，這是個對融創非常不利的表述。

進一步分析可以發現，融創中國已腳踩紅線。根據房地產資管新規“三條紅線”，現金短債比不得小于1倍；凈負債率不得大于100%；剔除預收款的資產負債率不得大于70%。而截至2020年，融創非受限現金短債比為1.08，同比上升0.51%；凈負債率降至96%，同比下降76.3%；剔除預收款項的資產負債率為78%，融創踩中一條紅線。

而針對現金短債比和凈負債率的改善，逐一分析各項指標不難看出，融創對債務的依賴性也并未減少。

現金短債比方面，融創雖去年短期借款同比下降了32.5%，達916.07億元。但其長期借款卻同比上升了13.5%，達2118.31億元。

凈負債率方面，公司則存在“明股實債”之嫌。2020年，融創的權益總額為1778.3億元，其中少數股東權益為522億元，占比29.35%，而少數股東利潤占比僅9.3%，兩者數據相差較大。

也就是說，大秀財技很可能是融創規避資管新規“三條紅線”的重要手段。那么問題來了，在債務猶存下，融創瘋狂拿地的錢，又是從何而來的？

融資方面，融創“借新還舊”現象層出不窮。

6月28日，融創發布公告表示，簽訂一筆3.5億美元融資協議，融資所得款項用于集團現有債務再融資；緊接著7月13日，融創又發布公告稱，擬發行共5億美元優先票據，用于償還集團未來一年內需償還的中長期境外債務。

從中不難發現，融創對“借新還舊”的依賴性。或許也正是出于這種對外部融資過度的依賴，迫使融創引起了監管部門的注意，畢竟本質上的借新還舊行為，如同“龐氏騙局”一般，極易引發系統性風險。

眼下融創已正在積極進行回購維穩股價，然而一連串的托底式增持，似乎并未打動投資者，目前公司股價仍一路走低。然而，一旦股價接連下跌波及公司融資環境，無疑對極度依賴外部融資的融創而言，是十分致命的。

目前來看，融創的風險性和不確定性正在逐步加大，而公司高舉債的擴張思路，后續或將面臨嚴峻的考驗。