2017年8月20日，廣州媒體見面會上，SOHO中國（0410.HK）董事長潘石屹被記者追問時如此表示。吃盡了中國土地增值紅利，轉而兜售旗下上海外灘、世紀廣場、虹口等多處資產。“服務社會和他人”的理想還沒實現，還是揚塵而去，不留云澤。

可是作為“接盤俠”的黑石集團（BX）董事長兼CEO蘇世民，態度和舉措截然相反：不僅愿意花236.58億港元控股SOHO中國，還在中國地產圈繼續尋找新的獵物——上海香溢花園、廣州國際機場綜合物流園、中國物流資產（01589.HK）控股權……能買就買，買不到就盯上。

于是偌大的中國地產市場，成了一個資產圍城：城里一眾國內大佬們如熱鍋上的螞蟻，總想賣掉些資產從是非之地脫身；城外的國外資本好似饑餓的禿鷲，直等著集中出逃出現踩踏事件，獲得理想的投資回報。

“房地產是中國經濟中一塊重要的組成部分，如果說你對房地產不感興趣，就相當于說你對呼吸不感興趣。”按照蘇世民的說法，是國內大佬們對呼吸不感興趣了嗎？當然不是。

樓市遵循著地產行業發展的客觀規律，在調控政策的指導下進入平穩發展階段，失去增速的結果最終誘發恐慌情緒；越是慌亂，越是讓蘇世民這樣見慣全球資產波動的大佬，嗅到機會的血腥味兒。

一邊是中國地產行業發展進入調整周期，一邊是資本獵手發現趁火打劫的窗口，地產大佬與國際資本大鱷之間的博弈，已是拉開大幕。

“老獵手”的第一槍

“圍獵”國內地產行業資產，蘇世民已經籌備多年。

2016年12月，中央經濟工作會議指出，要把防范金融風險放到更加重要的位置，下決心處置一批風險點，著力防控資產泡沫。誰是“風險點”？誰又是“資產泡沫”？很遺憾，靠著“高杠桿+高周轉”快速成長，帶動房價快速提升的地產行業成為眾矢之的。

作為行業代表，萬達集團董事長王健林如芒在背：2017年一季度數據顯示，僅萬達商業的負債就達到5446.03億元，一年內到期非流動負債為198.97億元，這還未將其他版塊計算在內。再不放手就要成為被“下決心處置”的“風險點”了。

相比之下，蘇世民的情況也不甚理想。2008年中投增持黑石股票，中國市場大門正式打開。可是此后多年，黑石的表現一直不溫不火。

2010年7.34億元聯合鷹君集團開發大連朗豪酒店、2013年1.28億美元收購方興地產子公司49%股權、2013年4億美元收購SCP深圳購物中心40%股權……無論投資額度還是出手頻率，均與“私募之王”的身份，以及決心重倉中國市場的計劃不相符合。

一邊是被動降杠桿、賣資產以求存的地產老板，一邊是投資宏愿未能兌現的資本大佬，二人在2017年5月碰面。

然而現在看到的新聞，僅有“愉快見面，相互恭維”的內容。前者一定想賣，后者一定想買，可最終什么都沒發生，沒有人知道其中原因。

2個月后，發生了那一年最電光石火的故事：王健林作價631.7億元，將13個萬達文旅項目與77家酒店，分別賣給融創中國（01918.HK）董事會主席孫宏斌與富力地產（02777.HK）集團董事長李思廉。

一座長白山文旅項目建設費用200億元，13個文旅項目打包價只要400億元；最初酒店的賣價是336億元，成交時賣價還不足200億元。這是一場打劫，徹頭徹尾的打劫。

“沒有（摔杯）的事兒，一直談笑風生。”回顧這段故事，王健林云淡風輕。如果這場打劫在王健林的計劃內是可以接受的結果，什么是不可以接受的？只可能能是2個月前，蘇世民的報價與黑石的背景。

萬達集團確實需要盡快化解債務危機，這是當時身處風頭浪尖的老王最頭疼的問題，可是這并不意味著沒有底線的讓步。當融創與富力631.7億元的打包價都能接受時，或許只能說蘇世民的報價低到王健林根本無法接受。

其實在談判桌的另一端，蘇世民也會心有不甘。王健林一定給足了誠意，蘇世民卻無法與之相匹配。進入中國市場近十年，尚未簽過一筆金額超過50億元的交易；成立的第一只亞洲投資基金還是2018年的事情，而且整體規模不過23億美元。

在這一場博弈中，王健林和蘇世民都沒有贏。急于出手的商人碰到了不那么急于出手的買家，這場生意只能就此作罷。

重裝出擊

面對“降杠桿”的壓力，或許2017年時候房企還有的選，進入2020年斡旋的空間更小了。

一直懸而未決的“三條紅線”——剔除預收款后資產負債率低于70%、凈負債率低于100%、現金短債比大于1，最終在2020年中期落地，提升利潤空間，加快現金回流，成為當務之急，國內房企的日子越來越難過。

此外，22城土地集中公告、集中出讓的“兩集中”模式，以及“一城一策”的監管調控，都讓地產商感受到前所未有的壓力。

這段時間，泰禾集團（000732.SZ）、華夏幸福（600340.SH）、福晟國際（0627.HK）等頭部房企均已出現暴雷事件；公開數據顯示，2020年國內房企破產數量超過470家。

回頭再看2017年那次“打劫式”的交易，虧本的還是王健林嗎？

公開信息顯示，監管“三條紅線”公布后，全部踩線的頭部房企總共有四家，融創和富力就占據名單“半壁江山”，還是靠著出售資產、裁員、放緩拿地節奏等方式，逐步轉移風險；倒是“被打劫”的王健林非常瀟灑，在出清境外資產后擺脫了債務風險。

至于買家蘇世民，鼓鼓的錢包足以證明購買力：公開數據顯示，截至2021財年第一季度，黑石管理總資產規模已經超過6488億美元，同比增長21%；新募集資金規模達到1108億美元，居全球之首。

同時彭博社有消息表示，繼2018年為首只亞洲基金募集23億美元后，黑石為第二只專注于亞洲地區的私募股權基金募集了50億美元，為重倉中國做好充分準備。

“在資金方面，我們成功集資令已募集而未投出的資金達到可觀的數額（2020年為1560億美元），這為我們提供了極大的靈活性來部署資金并明智地尋求由錯位創造的機會。”黑石已經解決了之前的問題，面對貨架上琳瑯滿目的資產，蘇世民也準備了充足的子彈。

在房企排隊變賣資產的時候，蘇世民啟動逆向收購，這才是大佬等待的機會。據不完全統計，自2008年完成第一筆投資算起到2020年3月，黑石在中國房地產市場累計投資接近300億元，其中大部分投資發生在2018年后，僅2019年的投資額度約為200億元。

再看2020-2021年黑石收購的三個地產項目：12億元收購融創持有的上海香溢花園、11億美元收購廣州國際機場綜合物流園70%的股權（富力地產持有）、30億美元收購SOHO中國，規模越來越大，頻率也在加快。

巧合的是，當年取代蘇世民，從萬達手里收購文旅和酒店項目的融創與富力，如今都已成為黑石“當鋪”里的窘客。好像資產只是在它們內部完成了置換，最后還是落到蘇世民的口袋。

“螳螂捕蟬，黃雀在后。”有時候人生就是這樣，充滿戲劇性。

好鋼用在刃上

有錢可以為所欲為嗎？蘇世民看來絕對不行。

2021年1月14日，同是杠桿收購行家的KKR（Kohlberg Kravis Roberts & Co. L.P.）完成一筆規模為17億美元的亞洲房地產基金。KKR中國區董事趙然表示，現在是進入亞洲地產領域的好機會，尤其以中國最為突出。

“KKR亞洲房地產基金身為一只定位泛亞洲的基金，不會設定明確的比例，說多少資金要投中國，或者多少資金投往其他國家，但我覺得中國肯定是我們基金很大、很重要的一個市場。”

從KKR中國區董事趙然的話里能看得出，叫賣中國地產項目的房企在排隊，準備重倉中國資產的私募基金也在排隊。

“我投資的第一法則很簡單：不要虧錢！”錢要是花在錯誤的地方，就會打破蘇世民的投資法則，這肯定不行。必須有的放矢，把錢用在最要緊的項目上。

曾經黑石最成功的是希爾頓酒店項目。不過，現在蘇世民眼中有了更好的標的：“我們投資了中國物流房地產以及地段好的購物中心等，不是高端購物中心，而是針對大眾消費的。”

公開數據顯示，目前中國人均倉儲面積僅0.41平方米，主要城市非自用中高標準設施人均面積僅0.015平方米，美國兩項數據分別為5.33平方米與1.13平方米。于是這些年，黑石已經在全球范圍內布局物流地產。

這年代，稀缺資源就是錢，蘇世民豈能放棄近在眼前的機會？于是坊間還曾傳出黑石集團、京東物流（02618.HK）、美團-W（03690.HK）參與競逐中國物流資產（01589.HK）控股權的消息。

至于商業地產，世邦魏理仕發布《大中華區2030年展望報告》預測，2030年中國內地可投資商業地產總量將大幅增長至約80萬億元，成為亞太區最大的商業地產投資市場，商業地產大宗交易金額有望較當前水平增長兩倍左右至每年近6500億元。

誰都知道，10年，甚至5年后的中國，商業資產都不會是現在這樣；可是并非所有人都有能力，等到10年，甚至5年后看到未來的模樣。當然，蘇世民可以，畢竟整個行業進入了買方時代。

持有資產、整合資產、套利資產，這游戲玩了這么多年從來沒失敗過。一個希爾頓酒店項目，整整持有了11年時間，轉手就能賺140個“小目標”，還是美元，憑什么不能在中國大地結出自己希望的果實呢？

于是2020年9月，黑石買下融創的商業資產；不到一年后，如同“一點財經”在《潘石屹這回是真的賣掉了“根”》中所述，出價買下SOHO中國（0410.HK）核心資產。這年頭，耐心就是實力。

重倉中國物流與商業地產等資產，蘇世民已經火力全開。

結語

眼下，地產商與投機客的博弈還在繼續，“禿鷲”黑石還在尋找理想的獵物。這段精彩博弈，已經有很多經驗需要總結。

作為地產從業者，這是一次非常深刻的教訓。所有人都向往著萬壽無疆與基業長青，可是在眼前利益與長遠發展面前，很多都選擇追求前者，犧牲后者。當初以犧牲利潤為代價，“高杠桿+高周轉”如火如荼，最終不過為他人做嫁衣。

至于機會主義者，他們重要一顆強大的內心。等待機會時要有足夠堅強的定力與耐心，出現機會是能夠明察秋毫鎖定目標，把握機會時還要敢于出手雷厲風行。這需要時間的錘煉與經驗的積累，同時擁有這些特質的投機客其實不多。

只看眼前，蘇世民跑在了最前面。