“融信中國不等分成，由明股實債等表外融資手段所致。”IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜表示，非控股股東權益與應占凈利潤倒掛，融信中國明股實債非常明顯。

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不過，相信歐宗洪已經(jīng)不在乎。他要的是“三條紅線”悉數(shù)轉綠，然后開始自己的“大計劃”。

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數(shù)據(jù)剛達標（剔除預收款資產(chǎn)負債率79.88%、凈負債率83%、現(xiàn)金短債比1.1），歐宗洪就啟動了這項“大計劃”：，142億元重倉杭州市場。

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按照焦點研究院數(shù)據(jù)，算上同期福州與成都的新增土儲，1-5月融信共籌備224億元拓展。要知道，整個2020年融信拿地支出不過284億元。

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三輪集中拍地不過是前菜，后面還有兩輪硬菜沒上。歐宗洪管不了，也不想管那么多。先將“三條紅線”壓到健康指標內，掃清障礙；隨后匯集全部資金，在杭州一地將子彈盡數(shù)打光。像是《亮劍》的李云龍，為拿下平安城調動了晉西北的全部武裝。

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值嗎？你若問歐宗洪一定值。

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這么多年走過來，有了今天的融信，不就是這么搏出來的，“Show Hand”是家常便飯。可那畢竟是在賭，成了，從福州跳到上海，眸睨天下；輸了，從上海飛去杭州，偏安一隅。

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當下，融信向下的大勢日漸明顯，這么賭下去真的好嗎？

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過把癮

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歐宗洪看中的標的，從來只有乖乖落袋的份兒，杭州也不例外。

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這是一塊投資價值極高的土壤，國內關于“房子搖號”的傳說，多數(shù)都在這里發(fā)生。5月7日濱江博語華庭加推391套房源，最終吸引10473組家庭報名參與。算上建發(fā)金輝紫璋臺項目，2021年杭州已經(jīng)有二個“萬人搖”項目。

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房企已是拼命趕工期，還是無法滿足如潮水涌入的看房團與采購大軍。如此供需失衡的土壤，除了北、上、廣、深的超一線城市，怕是不多了。以此為重要陣地集中布局，是非常理想的選擇。

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如此大熱地塊，自然少不了歐宗洪的參與。翻看近期年報，從2018年開始杭州一直是融信的重要陣地，合約銷售額一直維持在400億元以上，整體占比長期維持在30%以上。

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何況融信口袋里，杭州地區(qū)土儲并不多。有數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底融信在杭州土地儲備權益貨值為188億元，交付面積從2018年的70萬平方米降至36.54萬平方米，降幅達到47.8%，確實到了補倉的時候。

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于是問題變得很簡單：趁著杭州“兩集中”的機會，不遺余力地收納足夠多的土地，142億元的整體投入恰逢其時。

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一番操作后，融信斬獲7宗地塊，總計支付228.53億元（含聯(lián)合開發(fā)）。30.74萬平方米的土地總面積，使其成為收獲最大的開發(fā)商。

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人擋殺人，佛擋殺佛，此刻已經(jīng)沒有誰攔得住歐宗洪。全年三批集中供地的安排，硬是被他運營成為“過把癮”的一錘子買賣。如此成績，讓96.4億元權益價格拿地20.4萬平方米的“地頭蛇”濱江集團（002244.SZ）相形見絀，也讓126.59億元“僅”收獲21.25萬平方米的融創(chuàng)成了弟弟。

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當然，為了這一場高光表演，歐宗洪也大出血：到手7宗地塊溢價率全部觸達價格上限，其中6宗地塊轉入競爭自持比例階段；又是一番腥風血雨競自持，最終有4宗地塊自持比例超過17%，其中蕭山區(qū)31號地自持比例高達29%。

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為盡可能擴大戰(zhàn)果，融信還與濱江組建聯(lián)合體拿地，一天時間拿下4宗地塊，總共花掉172.5億元——被融信帶著飛，大概濱江從來沒有如此經(jīng)歷了。

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人都說土儲自持是增加運營成本的累贅，聯(lián)合開發(fā)是消磨利潤空間的刀子，可在歐宗洪面前，一切都不重要。土地在手，江山我有：既然供需失衡已是常態(tài)，持有項目就有很高價值，何必去擔心其他。

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“雖然杭州土地市場利潤空間小，但去化較快，可以快速回籠資金，收不回投資的風險較小。”不久后舉行的股東大會上，融信管理層如此解釋拿地邏輯。

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這一切都在歐宗洪的計劃內：適當加快周轉速度，實現(xiàn)5-7個月內開盤，預計6個月內就能實現(xiàn)現(xiàn)金流回正。這些業(yè)績還能納入全年業(yè)績報表，2021年實現(xiàn)1600億元合約銷售額既定目標不會有任何麻煩。

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此番重倉杭州的局，歐宗洪要痛快過把“賭癮”。

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“被參與”的人生豪賭

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在地產(chǎn)圈兒里，每一場不留后路的豪賭，都讓人肝兒顫，眼下的豪情萬丈總會讓人莫名憂慮——還是要留一條后路吧，非要這會兒豪賭這一局嗎？

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錢花了那么多，好不容易通過的健康指標“染紅”了怎么辦？若杭州房價又是一輪瘋漲，監(jiān)管調控力度升級怎么辦？全國還有2871萬平方米的土儲待開發(fā)，關鍵時刻沒錢轉化怎么辦？這里有太多的不確定性。

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不過歐宗洪還是選擇義無反顧，因為他得讓融信活著。

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先看一組數(shù)據(jù)：2020年報數(shù)據(jù)顯示，融信現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物共計198.55億元，賬面還有錢。不過其短期借款已經(jīng)達到249.39億元，即將落地的債務壓力，成為影響其流動性的重要隱患；同時，其應付賬款及票據(jù)達到118.97億元，大量商票兌付壓力同樣是一枚可怕的炸彈。

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一旦這兩筆款項同時支付，融信厚實的腰包大概率會被掏空。歐宗洪需要錢，而且不能太少，必須充分利用杭州機會，在有限的時間內盡可能補充流動性。

贏了，短期內再無債務壓力；輸了，怕是難有翻身之日。那么歐宗洪會輸嗎？大概率不會。

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東興證券判斷，杭州繼續(xù)收緊調控政策的可能性并不大，也不可能松開市場韁繩放任自流。全面調控時代，杭州不會殺死市場的活躍度，也不會放市場自由活動，不存在房價震蕩的條件。重倉杭州，融信的安全系數(shù)很高。

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何況在2021年2月，融信剛發(fā)行一筆10億元規(guī)模、票面利率6.5%的公司債，進一步補充流動性。手頭有錢有資源，半年時間內完成周轉就算完成任務，這對一家靠著高周轉起家的房企，不是什么挑戰(zhàn)。

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若只有這一場拼殺該有多好，可人生何時按照期待改變？還清這一波數(shù)百億的債，后面還有很多債。那么多包袱，總要一件件地卸下來。

可到那時候，眼前的工具就不一定管用了：監(jiān)管部門正在嚴堵資金流入地產(chǎn)圈的通路，靠著資本市場支撐發(fā)展的路徑已經(jīng)很難走通。10億元的借款救得了一時，救不了一世，總要讓主營業(yè)務回血才行。

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靠著杭州的土地，融信能回多少血？真有機構人事在融信股東大會給出參考數(shù)據(jù)：僅看杭州[2021]6號地塊，其稅后凈利潤僅能維持在1.65%水平。這結果，與濱江集團股東大會上，老板戚金興給出1-2%利潤空間預測基本一致。

辛辛苦苦在杭州的熱門地塊折騰一番，花了142億元買了個寂寞，最終只為下一場賭局留下2%的利潤作為新增籌碼。再次坐在牌桌前，歐宗洪還能像重倉杭州那樣君臨天下嗎？

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“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從過去土地紅利、金融紅利時代，進入了管理紅利、創(chuàng)新紅利時代。”金科股份（000656.HK）的“八零后”董事長周達還年輕，也看出房企總要“悠著點”。

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規(guī)模終究要讓位于利潤，能賺錢的房企才有未來；債市里拆東補西終究只是權宜，只有賺到錢才能填窟窿。或許這一切歐宗洪都很清楚，只是沒有辦法解決問題，這樣拖著已經(jīng)是最好的結果。

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我愛牌桌

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其實，還有另外一條路可選：學習潘石屹。

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正如一點財經(jīng)在《潘石屹這回是真的賣掉了“根”》中的觀點，SOHO中國（00410.HK）的資產(chǎn)只有北京與上海的9個項目，能236.58億港元賣身黑石集團（NYSE:BX）也算找到好歸宿；融信的優(yōu)質項目要比SOHO中國多得多，與“白衣騎士”孫宏斌溝通一番，賣個好價錢也不難。

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何況這年頭，房企的日子已經(jīng)很難過，用壓箱底高凈值資產(chǎn)換一夕安寢，花未來的錢買今天一條命，泰禾集團（000732.SZ）、富力地產(chǎn)（02777.HK）、路勁（01098.HK）也不是沒做過。以融信的行情，已經(jīng)在走下坡路，真等到山窮水盡時再賣身，一切都來不及了。

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奈何歐宗洪是如此偏執(zhí)之人。讓他放棄冒險歸于平靜，幾乎不可能。因為，他熱愛這牌桌。

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早在2016年，成為面向全國發(fā)展的房企的理想，支撐著他堅定離開“老家”福州。他賭的是融信在全國各地的發(fā)展，要的是領軍型房企應有的江湖地位與利益回報，而不是成為一家區(qū)域性房企。

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為此，歐宗洪為融信敲定了“1+N”的規(guī)劃：通過扎根與一二線城市，持續(xù)深耕高能效城市，同時拓展城市周邊有潛力的衛(wèi)星城市，以此實現(xiàn)全國布局——從頭到尾，歐宗洪沒有，也不可能被“福州”、“上海”，甚至“長三角”框柱。

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這一年，他迎來人生的高光時刻：先是在聯(lián)交所敲鐘，推動融信上市；隨后將總部遷至上海，吹響全國布局的號角；剛站穩(wěn)腳跟，就以110.1億元總價、139.3%的溢價率、14.3萬元/平方米的樓板價，刷新全國地王新標準。

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融信年銷售額不過200億元，卻干出了年銷售額2000億元房企想做的事情。強勢擴張戰(zhàn)略，帶來了規(guī)模的快速膨脹，合同銷售額從2017年的502.35億元，一路飛漲至2020年的1551.73億元，年復合增長率達到45.64%。

只要房價一直飛漲，沒有什么能阻擋歐宗洪對自由的向往。賭局的終點只能是勝利，也必須是勝利。那個時候，他確實賭對了。

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可很遺憾是，世上哪有沒完沒了上漲的房價：為了實現(xiàn)“龍頭夢”，上海、蘇州、南京……無論哪里熱門板塊的地王，歐宗洪都搶過，可是調控過后，哪還有降不下來的房價？即使是如今重倉的杭州，回調同樣難以避免。

為進一步加快成長速度，融信還搶到不少限價地塊，以為加快周轉就能無限吹大規(guī)模。結果規(guī)模上去了，凈利潤又成了犧牲品，幾年過去融信已是狼狽不堪。

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“主要是公司對限購理解不透徹。”眼看融信成為千億級房企，凈利潤表現(xiàn)卻日漸式微，融信中國執(zhí)行董事兼首席財務官張立新的言論還算坦誠。

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不過問題在于，沒有哪個賭徒會輕易離開牌桌，尤其是當他曾經(jīng)贏過，而且眼下還有籌碼的時候，不可能就此認輸——那是“不甘心”的力量，普通人無法抵擋；況且普通人經(jīng)常認為，自己不普通，這就成了死循環(huán)。

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杭州成了他翻身的機會，他決心孤注一擲，剩下的就是找到足夠的籌碼。

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于是融信開始“賣家籌錢”，從虹橋萬科中心，搬到虹橋核心商務區(qū)，到后來賣掉股權搬去融信·上坤中心；于是曾經(jīng)的“1+N”戰(zhàn)略變得縹緲，全國22座城市開展集中土拍，融信能顧及到的，不過杭州、成都、福州三地——成都和福州兩地花的錢放在一起，還不及杭州的零頭。

口袋里超過80%的土儲集中在一二線城市，不過歐宗洪已經(jīng)不在融信的活動中提全國布局——希望的種子都埋在杭州的土壤，其他區(qū)域只能小范圍嘗試“刮刮樂”。

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一個定位全國發(fā)展的房企，正在轉型區(qū)域型房企：福州的出身、上海的總部、在杭州淘金，成了現(xiàn)代版的“獨在異鄉(xiāng)為異客”。沒有綠城中國（03900.HK）強勢的土地儲備，缺少濱江靈活的政商關系，靠什么抬高市值呢？

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目前，融信的市值只有75.05億港元，遠不是綠城（264.4億港元）和濱江（133.2億港元）的對手，甚至比不上時代中國控股（01233.HK，177.2億港元）榮安地產(chǎn)（0005170.SZ，84.69億元）等區(qū)域型房企。

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可是又能怎樣？在杭州的業(yè)務賺回足夠翻身的資本前，融信只能如此。

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結語

在并不算長的中國地產(chǎn)歷史中，愿賭、敢賭，甚至嗜賭的人并不罕見，其中不乏成功案例。融信能成為千億房企，也有歐宗洪敢賭敢拼的因素在。在地產(chǎn)群雄逐鹿的時代，勇氣與拼勁決定著企業(yè)的下限，大浪淘沙之后，留下的都是拼搏者的故事。

至于上限，還是要看大勢。當整個行業(yè)處于深度調整期時，每一次Show Hand式的試探都不算勇敢，而是不顧風險的玩命行為。歐宗洪曾經(jīng)贏過，可是輸?shù)臅r候更多，誰能保證這一局，歐宗洪還能贏回來呢？