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作者：陳欣苗

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在地產圈，今年54歲的吳向東是個有故事的“狠人”。

他職業生涯的每次變動都會成為吃瓜猛料。最新一則印證吳向東動向的消息是，6月10日，華夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司的股東由“華夏幸福（深圳）運營管理有限公司”變更為“深圳市鵬瑞地產開發有限公司”，并更名為“鵬瑞（深圳）城市發展有限公司”。

早在4月，便流傳出吳向東將從華夏幸福帶走100多名舊將，一同轉投深圳本土開發商鵬瑞地產的消息。此番股權變更，為傳聞加上了幾分可信度。

敢創新、有野心、殺伐果斷，是外界對這名地產猛將的普遍評價。加盟華夏幸福之前，吳向東是華潤置地的“靈魂舵手”，打造出以萬象城為代表的商業地產體系，卻也相繼卷入“宋林貪腐案”、“寶萬之爭”，甚至被指是寶能奪取萬科股權中的關鍵先生。

他和平安集團掌舵人馬明哲亦關系匪淺。兩年前履新華夏幸福，吳向東便被視為平安“代言人”，獨掌南方總部，開辟舊改、綜合體、康養等新業務，并揚言要成為中國最好的商業地產發展商或運營商之一，頗有二次創業的意味。

而今，這場“聯姻”已在華夏幸福的債務漩渦中走向破滅。這一次，吳向東似乎選擇跟十多年來關系甚密、同是清華校友的徐航站在一起。只是，徐航旗下的鵬瑞地產，無論是體量和知名度，都遠不如華潤置地和華夏幸福，雙方會擦出怎樣的火花，仍是未知數。

?“狠角色”

從深圳萬象城起步，為華潤置地注入商業地產基因，再到形成“住宅地產+商業地產”雙輪驅動格局，而今華潤置地商業地產一哥的地位，離不開吳向東這面“精神旗幟”。

深圳萬象城可謂吳向東的成名作，但它的起步并不容易。

1993年清華大學畢業后，吳向東加入華潤集團。7年后，他奉命組建華潤（深圳）有限公司，組建之初公司僅有10多人，第一個項目便是投資額達40億的華潤中心，核心則是“萬象城”購物中心。

彼時，國內正處商業地產拓荒期，年僅33歲的操刀人吳向東亦無多少經驗。由于投資大、風險大、回收慢，且羅湖并非是傳統商圈，華潤內部的質疑和反對聲不斷。“華潤用40個億在深圳砸了個‘大坑’”，鳳凰衛視的竇文濤甚至在“鏘鏘三人行”中如此調侃。

▲吳向東在華潤一戰成名。

這時的吳向東開始展露其敢闖敢拼、殺伐果斷的一面，他沒有給自己留余地。

在2004年1月的預算會議上，他立下“自裁”軍令狀，稱一年后若萬象城竣不了工、開不了業，或者真實實現的數字與現在的預算相比有較大差別，“我應該不會再在這里向各位匯報工作”。

一年后，萬象城如期開業，首年便實現盈利，成為中國標桿性購物中心，至今仍是深圳的商業名片，吳向東一戰成名。

此后，萬象城開始在全國攻城略地，華潤置地由此進入高速發展的黃金時期。期間，大沖舊改項目、深圳灣國際商業中心，一次次將吳向東推向神壇，這些項目目前仍是華潤置地收入的支柱。

吳向東成了華潤置地的靈魂人物，被業內稱為“猛人”“狠角色”。2013年，年僅46歲的他接替王印，執掌華潤置地董事局主席。

未曾想第二年便陷入風波，為后來與華潤置地的告別埋下伏筆。

2014年4月，時任華潤集團董事長宋林被查，同年11月，吳向東以“個人原因”辭去華潤置地董事會主席，一度消失在公眾視野，直至2015年4月才低調回歸，職位變更為華潤集團助理總經理，分管華潤置地并擔任執行董事。

據“棱鏡”援引知情人士稱，“跟他同時離開的其他高管比如董事局副主席王宏琨就沒有再回來，這說明吳向東還是很有能力的，上面讓他回來也是惜才的意思。”

但沒過多久，吳向東便卷入“寶萬之爭”，他在其中扮演的角色一度成謎。

在業界，姚振華對吳向東的青睞和賞識傳聞已久。據財新報道，2016年6月，寶能成為萬科第一大股東后，為了爭取話語權，提請改組董事會，計劃推舉吳向東為萬科董事長。

隨后的2018年4月8日，萬科獨立董事劉姝威發文質疑“寶能系”收購上市公司的資金來源違規，同時質疑吳向東2015年4月的復出與此事難逃干系。

不過，風波過后，吳向東仍是華潤置地事實上的一把手，直至2019年離職前，華潤置地董事局主席這一職位一直空懸，其能力可見一斑。

但在嚴謹的央企，不能“名正言順”必然是個問題。2019年2月，已過知天命之年的吳向東接下馬明哲跑來的橄欖枝，赴華夏幸福開辟新戰場。外界翹首以盼，這位不愿在功勞簿上重復自己的人能再造傳奇。

?不意外的“分手”

兩年前的歡迎會上，華夏幸福創始人王文學對吳向東的加盟表示肯定，并強調華夏幸福南北雙總部不能各自為政，不要強調你我之分。同時，吳向東加盟后，會帶領公司朝向多元化發展，對沖風險。

為此，華夏幸福向這位頂級職業經理人開出了3869萬元的年薪，相當于王文學同期年薪的4.5倍，亦是A股高管薪資的最高紀錄。

吳向東是有領導魅力的，他帶著百余員舊部空降華夏幸福，出任聯席董事長兼CEO，代表平安意志獨掌南方總部，開辟舊改、綜合體、康養等新業務。熟悉的南方戰場和業務范圍，吳向東顯然也想大干一場。

然而，夢想和現實碰撞，卻是破碎的聲音。去年底至今，華夏幸福在資金危機中打轉，吳向東會離職也成為業內共識。回頭看，王文學在歡迎會上的那番話，頗具意味。

一度有望執掌萬科的吳向東，能力毋庸置疑，強勢亦是必然。他急需在新平臺證明自己，但或也高估了華夏幸福的底子。

從無到有的華夏幸福南方總部，團隊成員主要是吳向東和他的華潤舊部。南北總部獨立運營，據稱平時連會議都各自召開，當初王文學強調的“不能各自為政”似乎沒有實現。

據《財經》消息，以吳向東為代表的平安系進入華夏幸福第一年，雙方高管還處于蜜月期，開會商討問題時，都表現得彬彬有禮，但一年后，開會的場面就變得火藥味十足。新舊團隊一直沒有融合好，疫情則加速了問題爆發。

而在北方總部加強產業新城及相關業務儲備管理的情況下，吳向東團隊則手握財政大權，不斷尋找獵物。單是2020年上半年，便斥資175.65億元拿下4個商辦綜合體，占上半年總地價的72.7%。

在吳向東原來的設想中，背靠平安這棵大樹，他所主導的商業地產、長租公寓等持有型長周期地產業務，將會源源不斷的長線資金支持，并通過長期運營成為華夏幸福新的增長點。

但隨著華夏幸福債務危機的爆發，這些尚處培育階段的新業務，非但未能對沖風險，反倒成為龐大的吸金獸。

財報顯示，2020年前三季度，華夏幸福經營性現金流凈流出250.73億元，其中取地支出為198.49億元。產業新城及相關業務從2019年同期的173.73億元近乎腰斬至96.46億元，商業地產及相關業務則從零增長為102.03億元，超過產業新城。

▲華夏幸福商業地產及相關業務收入占比提升。

平安的風向也變了。今年3月，平安集團總經理兼聯席CEO謝永林被中小股東問及華夏幸福債務處理問題時表示，平安后續將不再出錢，但會不遺余力支持華夏幸福債務處理方案設計和救助過程實施。

而今來看，吳向東與王文學的“南北分治”頗為貌合神離。一山要容二虎，并非易事，吳向東的新業務尚未與華夏幸福產生化學反應，反而還有拖累之嫌。最終拂袖而去，也在情理之中。

?新的冒險之旅？

雖然未有官方實錘，吳向東和徐航走得越來越近了。

將南方舊改項目賣給鵬瑞地產的同時，跟隨吳向東從華潤置地入職華夏幸福擔任南方總部更新業務負責人的趙榮，也成了鵬瑞（深圳）城市發展有限公司的的董事長。

此前4月，雙方還一同出現在深圳市鵬瑞公益基金會與上海世界頂尖科學家發展基金會（以下簡稱“上海頂科發展基金會”）的簽約儀式上，前者向后者捐贈了10億元。

據業內消息，上海頂科發展基金會打算在上海臨港興建科學家社區。在2019年業績會上，吳向東曾提及華夏幸福的新業務，當中便有“科學社區”。

而事實上，吳向東與徐航淵源頗深，二人同是清華校友，十多年來關系甚密。結合來看，此前市場流傳的吳向東將攜百余舊部轉戰瑞鵬，華夏幸福南方總部也將隨之轉手的信息，或非空穴來風。

匯聚了馬云、許家印等一眾富豪名流的頂級豪宅深圳灣1號，正是徐航的手筆，這是一個集辦公、居住、酒店、商業于一體的高端城市綜合體。而今他似乎想復制這個傳奇，這也許是他招攬吳向東的原因。

▲深圳灣1號望出去就是海灣和香港，圖片來自南方都市報。

“將深圳灣1號的成功復制到其他區域”，徐航的野心很大，他希望鵬瑞在其他城市打造的項目，能繼承甚至超越深圳灣1號的產品標準和設計理念，將更國際化的生活引入各個城市。

2018年以來，鵬瑞先后通過公開招拍掛、城市更新、合作等方式，在深圳、廣州、珠海、東莞、佛山、中山、清遠多個大灣區城市頻繁落子，選址均傾向于城市核心并配有稀缺景觀的地段。

舊改方面，官網顯示，目前鵬瑞持有的項目包括城市更新共計18個，集中在大灣區，未來三年內拓展新項目土地面積300萬-600萬平方米。

走出深圳后，鵬瑞打造了三個“玥系”項目，分別是位于順德的皓玥灣、位于東莞的天玥廣場和位于珠海的珠澳灣中心，均在全面對標或者復刻深圳灣1號的項目。不過目前尚未有類似深圳灣1號的傳奇出現。

這注定是條艱險之路。深圳灣1號的成功，得益于早期低價拿地、得天獨厚的地理位置，以及徐航費時近十年的打磨，天時、地利、人和，缺一不可。

而今行業早已變天，想要在珠海、佛山、東莞這樣的一線周邊城市再走豪宅路線，難度和風險均不容小覷，況且瑞鵬還是個小房企。這或許是徐航請來大人物吳向東的原因，至少他有豐富操盤和運營經驗，在舊改、商業地產上的成功有目共睹。

于吳向東而言，此番“下嫁”到規模有限的鵬瑞，顯然不是來守成的。不過，目前華夏幸福尚未就吳向東辭職正式發布公告，未來吳向東將以怎樣的方式介入鵬瑞地產，仍是未知。