來源/風云地產界

撰文/ 韓菱?蔡真

編輯/ 盧泳志?

6月16日晚，SOHO中國（0410.HK）發布公告，黑石集團（NYSE:BX）同意以每股5港元的價格收購SOHO中國，總價約236.58億港元，折合成人民幣約為195億元。

交易完成后，SOHO中國現有控股股東將保留9%的股權。同時，SOHO中國將繼續在香港證券交易所上市。

幾個小時前，據媒體報道，黑石集團與SOHO中國的談判已進入最后階段，黑石集團接近或達成以約30億美元估值收購SOHO中國。

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知情人士稱，SOHO中國最快會在本周內宣布達成這項交易。并且由于此事屬于機密，知情人士要求不具名。

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并且消息一出，還直接沖上了微博熱搜，引發劇烈討論。

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來源：微博截圖

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在此之前，6月15日，SOHO中國宣布短暫停牌，原因暫未公布。

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經風云地產界（微信公號：fydcj888）查詢同花順數據顯示，在停牌之前的一周內，SOHO中國股價一直處于連續上漲的狀態，創下近一年來股價新高，收盤報3.8港元/股，總市值197.58億港元。

來源：同花順截圖

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對此，IPG（IPGlobal 環業投資集團）中國區首席經濟學家柏文喜對風云地產界表示，過去兩年SOHO中國幾度傳出私有化，潘石屹急于清倉SOHO中國套現，出于SOHO中國不再因業務拓展而有融資需求，但運營與維持SOHO中國上市公司地位的成本又不劃算，因此私有化與清倉SOHO也是一種止損行為。

潘石屹的“賣賣賣”迎來“大結局”

“潘石屹跑不跑？”這個被討論數年的問題，今天終于有了確定的答案。

從去年3月至今，在經歷了差不多15個月的兜轉后，黑石集團“再次”牽起了潘石屹的手，以236.58億港元（約為195億元人民幣）收購soho中國。

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這次收購的價格，比去年3月傳出的40億美元（約為256億元人民幣）收購金額，直接砍掉了約為61億元人民幣的差價。

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SOHO中國曾于去年3月10日上午11時緊急停牌，此前盤中股價突然暴漲，漲幅一度超過40%。截至當時暫停交易，SOHO中國股價為4.1港元/股，上漲了37.6%。

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這樣的股價異動來源于一則消息，據媒體報道，黑石集團正與SOHO中國進行私有化談判，交易價值40億美元。以SOHO中國2020年3月9日的收盤價2.98港元/股計算，黑石給出了兩倍的價格。

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2013年至2018年，SOHO中國的營收分別為142.6億元、60.98億元、9.95億元、15.77億元和19.63億元、17.21億元。這離潘石屹2012年曾放言的“五年后，租金年收入將超過40億元”的目標相差甚遠，他的寫字樓生意愈發難做。

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2019年10月，SOHO中國宣布以7.61億元的價格出售位于北京的2583個地下停車位。

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沒過多久，有媒體爆出SOHO中國考慮以80億美元出售中國的辦公大樓權益，這被認為是SOHO中國要退出中國市場的信號。SOHO中國則發布公告稱對傳聞“不知悉”。

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實際上，自從2014年以來，SOHO中國就已經開始出售在中國的資產。澎湃新聞此前根據公開資料統計，SOHO中國在5年間累計出售資產套現約293.41億元。

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不過，此前SOHO中國出售的大多是非核心資產，之后其核心資產“八大金剛”被傳即將出售，引發業界普遍質疑：清倉的下一步，會不會是跑路。

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值得注意的是，在SOHO中國陸續出售項目的5年間，其并未在境內再購入新項目，而是轉向布局海外公司和投資海外資產。

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2011年，潘石屹夫婦開始投資海外資產，先是斥資7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，后又花費6億美元收購曼哈頓公園大道廣場的49%股權，接著耗資7億美元聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權。

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據樂居財經報道，從2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹累計注冊了7家公司，且公司股東均為注冊在境外的公司，注冊資本從150萬元至2億元不等。

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這些情況被有些人視作潘石屹為“跑路”鋪路的佐證。

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不過，潘石屹夫婦曾對外表示，投資海外資產是通過家族信托，與SOHO中國無關，且最近幾年潘石屹夫婦并沒有在海外購買任何資產。

來源：野馬圖庫

2019年11月，潘石屹現身回應：“老是說我跑了跑了，這都是謠言，跑不了的。SOHO中國是上市公司，要以公告為準?！边@是他對傳聞為數不多的正面回應。

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有意思的是，作為傳聞買方的黑石集團，其聯合創始人蘇世民2020年1月在接受媒體采訪時表示，他認為買入機會變少了，因為市場和資產已經變得如此昂貴。

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俗語有云：“褒貶是買主，喝彩是閑人”， 嫌貴的買家往往不會放過抄底的機會。

抄底專家，中國人的老朋友

黑石集團創辦于1985年，業務領域涉及私募股權基金、房地產基金等，素有“PE之王”之稱。

2007年，黑石斥資260億美元收購了美國希爾頓酒店集團，金融危機之下人們對這筆交易褒貶不一。黑石通過管理改善了希爾頓的經營和盈利狀況，在2013年將其送上紐交所。2014年之后，黑石逐步清倉希爾頓股票，獲取140億美元左右的利潤，成為私募股權史上回報最豐厚的一筆投資。

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這一次精準的“抄底”，是蘇世民最得意的資本運作作品。

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2008年，黑石來到中國。創建了面向中國商業地產的經營管理機構——盈石資產管理有限公司，隨后買下上海長壽路上“調頻壹”廣場項目，正式進軍中國商業地產。

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潘石屹是蘇世民在中國最早的合作伙伴之一。2012年，黑石與SOHO中國成立合資公司“盈石搜候(上海)有限公司”，雙方各持股50%。2018年，前SOHO中國總裁閻巖加入黑石集團亞洲房地產部，出任董事總經理一職。

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私有化的交易或許兩年前就埋下了伏筆。

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蘇世民厭惡風險，在一次圓桌會議中，蘇世民對“中國巴菲特”郭廣昌說，自己成功的秘訣在于三個字——不虧錢。進入中國后，蘇世民用幾筆交易將“抄底”的藝術展現得淋漓盡致。

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2013年，黑石以4億美元的價格取得了當時經營不善、幾度易主的印力集團（原深國投商置集團）。在黑石加持下，印力集團得以迅速扭轉頹勢，轉虧為盈的同時大規模擴張。2016年8月，萬科聯合招商銀行從黑石集團手中收購了商業地產企業印力集團96.55%股權，對價128.7億元人民幣。

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當中國朋友需要用錢，蘇世民可以雪中送炭；當他們需要擴張，蘇世民也樂于為他們錦上添花。

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2007年9月，恒大為了赴港上市融資，將持有的御景半島項目的全資子公司雅立集團40%的股權轉讓美林。2010年9月，美林將包括這部分股權在內的項目打包出售給黑石。

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2012年1月，黑石將廣州的御景半島項目40%的股權轉讓給恒大，套現12.6億港元，這也是黑石集團首次從中國地區地產投資的撤出，曾在地產市場掀起不小的漣漪。

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一些東西兜兜轉轉又回到蘇世民手里。

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2016年，一家國內的保險公司斥資65億美元從黑石手中收購了一間美國酒店資產；后來，又花5億美元從黑石處買下荷蘭辦公樓資產包；2017年，再次豪擲23億美元收購了黑石日本房地產資產包。

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還是2016年，海航從黑石手中購得泰升集團66%股權，成為新的控股股東，后將其更名“香港國際建投”；同年10月又用65億美元買下黑石手中希爾頓集團25%的股份，此時距離它的流動性危機爆發還剩一年。

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蘇世民不動聲色，在2019年3月又把香港國際建投的股份接了回來，即便該公司值錢的資產所剩無幾，蘇世民依舊開出了70億港元的價碼。

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前述與蘇世民交易的保險公司也出現了風險。2019年8月，有媒體報道，黑石出價把之前那家保險公司買下的日本地產資產包又買了回來。

所謂老江湖，大抵就是可以為你撐起面子，也能兜住里子。

外資跑步加倉商業地產

黑石在中國的商業地產之路并不孤獨。近兩年，許多國內房企高喊“活下去”，紛紛收縮戰線，以黑石、凱德等為代表的外資卻頻頻出手。在北京和上海的商業地產市場，他們尤其活躍。

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有報告顯示，2018年外資機構參與北京大宗物業收購金額達到了169億元，占北京大宗物業總成交的三成，而在2017年，這一比例僅為2%，當年外資機構收購北京大宗物業的成交金額僅為9億元。

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據光大證券報告，2018年上海大宗物業市場成交總額1178億元，其中外資占投資總額約54%，相較2017年占比31%大幅上升23個百分點。

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商業地產咨詢公司世邦魏理仕集團的數據表明，2018年外資在商業地產上的投資激增62%，達到780億元人民幣(約合91億美元)，創下自2005年以來的最高水平，黑石集團便是最大買家之一。

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2018年6月，黑石宣布旗下一支亞洲“伺機型”房地產基金籌集了71億美元。“由于亞洲地區都市化程度攀升及收入水準上揚，特別是中國及印度，激勵投資者對購物中心、倉儲、及其他房地產資產的投資意愿?！?/span>

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進軍中國12年，黑石集團頻頻出手，囊括寫字樓、購物中心及商辦綜合體等，除前述之外，還涉及以下項目，總金額超300億元：

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2010年，與香港房地產開發商鷹君集團聯合出資7.34億元開發大連朗豪酒店；

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2012年，與中國臺灣頂新集團聯手買下了位于上海華敏帝豪大廈5層～33層；

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2013年，以1.28億美元認購方興地產子公司49%的權益，聯手開發寧波一個綜合商業地產項目；

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2013年，以4億美元收購SCP深圳購物中心公司40%股份；

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2017年，拿下新加坡豐樹集團旗下上海怡豐城，后更名“維璟廣場”；

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2019年，以4.8億美元收購美國商業地產運營商亞洲分公司Taubman Asia Malls 50％的股份，此次交易涉及中國兩處商業地產——西安和鄭州的熙地港購物中心；

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2019年，有報道稱黑石正在就收購上海長泰廣場進行談判，交易價格或超過15億美元。

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2019年，黑石集團的資產管理規模突破了4000億美元大關，其中房地產業務管理規模為1282億美元，已經把另一大收入支柱私募股權甩得越來越遠。

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在中國商業地產市場，另一位巨鱷李嘉誠的不斷撤退引起諸多議論，比他小18歲的蘇世民卻在不經意間構筑起龐大的資產版圖，兩位世界級投資大師的不同選擇，值得玩味。

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至今為止，潘石屹賣掉了整個SOHO中國，那么，對于SOHO中國未來的發展狀況你怎么看？歡迎評論區一起來留言討論。