撰文?| 舒克

出品｜大摩財經(jīng)

姚勁波正在孵化下一個上市平臺。

?

4月8日，58同城旗下房產(chǎn)信息及交易服務(wù)開放平臺安居客在港交所遞表，美銀證券、中金公司及瑞信為聯(lián)席保薦人。

?

根據(jù)外媒報道，安居客本次IPO將募資至少10億美元。去年8月，另一家房產(chǎn)中介巨頭貝殼找房在紐交所上市，募資額達(dá)到24.4億美元。

?

去年9月，姚勁波的58同城在美股私有化退市，彼時市場猜測其將會順應(yīng)中概股回歸潮回港上市。但是從58同城率先分拆安居客上市來看，姚老板的目的可能不再是整體上市，而是逐個擊破。

?

闊別資本市場不到一年，姚勁波這回帶著安居客能講什么新故事？

?

業(yè)務(wù)模式?jīng)]有新意

??

作為國內(nèi)領(lǐng)先的互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺，安居客上次傳出要上市的消息，還是在七年前。

?

安居客成立于2007年，創(chuàng)始人為梁偉平。憑借互聯(lián)網(wǎng)化的浪潮，安居客迅速破圈，2009年營收已達(dá)數(shù)千萬元，擠進(jìn)國內(nèi)房產(chǎn)中介網(wǎng)站的“第一陣營”，2014年時估值最高達(dá)到15億美元，意圖順勢登陸資本市場。

?

但創(chuàng)業(yè)后一直順風(fēng)順?biāo)牧簜テ胶芸煸庥龅阶畲蟮拇煺邸?014年，距離上市只差臨門一腳時，安居客宣布上調(diào)端口流量費(fèi)用，受到了線下中介的強(qiáng)烈反彈，被多家中介聯(lián)合抵制。提價不了了之，安居客也因此估值斷崖式下滑。最終以2.67億美元賣給了當(dāng)時信息分類領(lǐng)域的老大58同城。

?

時隔七年，安居客如今再闖資本市場，能否得到資本市場的認(rèn)可，還要看其本身的故事動不動聽。

?

2018-2020年，安居客營收分別為62.16億、75.79億和80.52億，期間凈利潤為19.07億、23.06億和19.55億。

?

招股書中，安居客將自己稱為“領(lǐng)先的房產(chǎn)信息及交易服務(wù)開放平臺”。安居客援引艾瑞咨詢報告稱，安居客2020年第四季度平均移動月活躍用戶量為6700萬，是中國最大的在線房產(chǎn)平臺，超過第二三名的總和。截至2020年底，安居客活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為72.6萬人，二三名分別為49.3萬人、21萬人。

?

不過這種顯而易見的線上優(yōu)勢，并沒有給安居客帶來壟斷效應(yīng)。作為房產(chǎn)中介的另一巨頭，貝殼找房去年的收入為705億元，凈利潤達(dá)到27.78億，營收和凈利都明顯超過安居客。

?

和貝殼一樣，安居客的業(yè)務(wù)也包括新房和二手房。其中新房業(yè)務(wù)主要通過愛房平臺開展。愛房起初是合資企業(yè)，于2020年12月成為安居客全資附屬公司。同樣被打包進(jìn)上市體系的還包括房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)SaaS提供商巧房，也在2020年12月被全面合并。

?

通過整合安居客、愛房和巧房 ，安居客從一個在線營銷服務(wù)提供商轉(zhuǎn)型為一個開放型房產(chǎn)信息交易服務(wù)平臺，提供包括房產(chǎn)在線營銷、交易服務(wù)、SaaS解決方案等。

?

具體來看，愛房2020年的交易總量達(dá)653億元，同比增長282%。截至2020年底，巧房累計擁有超過34.4萬個經(jīng)紀(jì)人用戶。安居客線上覆蓋的城市及縣城數(shù)量超820個。

?

極光數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，安居客APP的賣房、租房滲透率達(dá)到3.81%，遙遙領(lǐng)先同一領(lǐng)域的貝殼找房、鏈家等。同時，安居客APP的用戶時長達(dá)到每天51.3萬小時，第二名分別為13.4萬和9.4萬。

?

不過，雖然安居客目前規(guī)模尚可，但業(yè)務(wù)模式相比已經(jīng)登陸資本市場的貝殼找房并無新意，在相當(dāng)一段時間里交易還是偏向于線上。對比背后有鏈家強(qiáng)大線下優(yōu)勢補(bǔ)充的貝殼，想象空間明顯不如后者。

?

安居客是個流量平臺，就是只管收流量費(fèi)不管成交：由網(wǎng)站向用戶免費(fèi)提供中介方發(fā)布的房源，再按照約定收取中介方的費(fèi)用，這一模式曾在互聯(lián)網(wǎng)1.0時代風(fēng)靡一時。這也是安居客和貝殼的不同之處：貝殼早在2019年就是GMV規(guī)模僅次于阿里巴巴的線上平臺，而安居客招股書并未披露GMV規(guī)模。

?

貝殼強(qiáng)調(diào)GMV規(guī)模也很好理解。2018年，安居客的老對手鏈家推出貝殼找房，后者包含鏈家花費(fèi)十多年時間打造的樓盤字典真房源系統(tǒng)，同時提供ACN經(jīng)紀(jì)人多環(huán)節(jié)合作、助推成交、分傭模式。

?

貝殼成立之初，其助推成交分傭模式被視為“既當(dāng)運(yùn)動員又當(dāng)裁判”，安居客曾與21世紀(jì)不動產(chǎn)、我愛我家、麥田房產(chǎn)、中原地產(chǎn)結(jié)成反貝殼聯(lián)盟。

?

為對抗貝殼，安居客也順勢推出房源字典，對標(biāo)貝殼的樓盤字典，意圖推動真房源。目前，房源字典收集了中國1.94億套房產(chǎn)數(shù)據(jù)，這是國內(nèi)第二大房源數(shù)據(jù)庫。

?

但安居客本身不具有鏈家的線下門店，也不直接提供線下服務(wù)，這就讓其虛假房源難以杜絕。特別是，安居客的流量收費(fèi)模式，受限于競價排名，重復(fù)房源、虛假房源問題很難根治，直到2020年7月，仍被北京住建委通報批評。

?

對于資本市場來說，虛假信息太多且容易摻水的商業(yè)模式，信任度并不會太高，這可能導(dǎo)致安居客的融資規(guī)模遠(yuǎn)低于貝殼找房。

?

遞交招股書前，安居客完成了一筆2.5億美元融資，投資方包括碧桂園、雅居樂、恒基等。反觀，貝殼找房早在2019年完成了一筆高達(dá)24億美元的D+輪融資，去年貝殼上市后也受到資本熱捧，市值最高突破800億美元，成為第四大中概股互聯(lián)網(wǎng)公司。

?

值得注意的是，無論是已經(jīng)上市的貝殼找房，還是正在闖關(guān)港交所的安居客，都有騰訊背書。從目前股權(quán)架構(gòu)上看，58同城持有安居客45.3%股份為第一大股東，騰訊緊隨其后，持有安居客14.1%股份。58同城實(shí)際控制人姚勁波透過Quantum Bloom持有58同城54%的股權(quán)，也為安居客實(shí)際控制人，并擔(dān)任董事會主席、行政總裁。

?

能挑58的大梁嗎？

?

安居客上市，是58算盤中關(guān)鍵的一枚棋子。

?

2015年，58同城以現(xiàn)金+股票的方式用2.67億美元的低價將安居客收入囊中，相較一年前的15億美元估值，縮水超過八成。收購?fù)瓿珊螅?8同城將58平臺房產(chǎn)業(yè)務(wù)劃給安居客，此后58同城收購趕集網(wǎng)，趕集網(wǎng)的房產(chǎn)業(yè)務(wù)也劃到安居客。

?

在“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入存量競爭時代，不僅房地產(chǎn)行業(yè)集中度逐漸加強(qiáng)，未來的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)也將逐漸向頭部集中。

?

位列第一梯隊的安居客有著天然的規(guī)模優(yōu)勢，而且其收費(fèi)模式避免了與經(jīng)紀(jì)人直接競爭，可以更快速的擴(kuò)大規(guī)模。但是，安居客提供的單純的信息交互只是一單房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前端，中后端的實(shí)地看房、簽約等環(huán)節(jié)，現(xiàn)在還無法在安居客的線上完成，這些環(huán)節(jié)的長期缺位，可能是其與貝殼競爭的阿克琉斯之踵。

?

值得注意的是，安居客可能存在向大股東58同城輸送利益的行為。安居客的銷售成本中，最大頭的是流量獲取成本和傭金分成成本，排在二者之后的就是“由58集團(tuán)提供的技術(shù)支持和其他服務(wù)”這項(xiàng)成本。而且該成本貫穿安居客的銷售、營銷、行政、研發(fā)四項(xiàng)開支，2020年累計款項(xiàng)達(dá)到6.81億。并且根據(jù)招股書披露，安居客在未來將繼續(xù)為58同城提供該筆款項(xiàng)。

?

除此之外，安居客還在為58同城“背債”。2020年安居客財務(wù)開支暴增169倍，達(dá)到2.07億，這部分財務(wù)開支用于繳納利息。而安居客則在招股書中解釋稱，財務(wù)支出的增長是因?yàn)榉謸?dān)58同城貸款項(xiàng)下的長期債務(wù)而產(chǎn)生的利息開支。截止2020年底，安居客長期有息借款高達(dá)105.24億元，其中，替58同城背負(fù)的貸款為101.57億元，關(guān)聯(lián)方借款3.67億元。

?

目前，58同城擁有招聘求職、房屋租售、二手交易、家政服務(wù)等四大業(yè)務(wù)。其中招聘求職領(lǐng)域中，前程無憂、智聯(lián)招聘的市占比一度超過58同城；二手交易領(lǐng)域上，阿里閑魚與58轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)正在一決高下；家政服務(wù)領(lǐng)域具有最大想象空間的貨拉拉剛剛在輿論風(fēng)口浪尖撤下。此時分拆市場占有率最高的安居客上市，是58同城重回資本市場的嘗試。

?

近年來，58同城開始新一輪整合。去年5月，姚勁波公開表示，58同城正在從一個以流量收入為主的平臺邁向?qū)硪苑?wù)收入為主的時代。此番安居客赴港上市，無疑是58同城新一輪發(fā)展的節(jié)點(diǎn)。

?

除了首先分拆上市的安居客，姚勁波手中還握有快狗打車、天鵝到家、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)、瓜子二手車等多個明星業(yè)務(wù)，一旦安居客闖關(guān)成功，未來不排除繼續(xù)分拆子公司上市。

?

不過用房產(chǎn)中介當(dāng)敲門磚打開資本市場可能并不容易。除了老對手貝殼在身側(cè)虎視眈眈，互聯(lián)網(wǎng)電商也盯上了這塊蛋糕，甚至曾經(jīng)與安居客并肩作戰(zhàn)的房企們，不想被流量平臺“卡脖子”，也在上線自建的線上營銷平臺，安居客正面對著越來越激烈的市場競爭。