來源：金角財經

 作者：楊文敏

假如一個陌生人白送一套房子給你，你要嗎？

今年2月份，一個中年男人站在樓道里，逐字逐句地表達了他的送房意愿。

“我是首爾林蔭大道的房主，因還款壓力太大，房子想免費送給大家，只需要你把尾款幫我還了就行。”為了表達誠意，他還加上了“我對以上說的話負完全的法律責任”。

如果在你的城市，聽到這樣的話，你可能會覺得他瘋了。但他沒有。

這位要送房的大哥，是燕郊的一個業主。

在燕郊以及眾多環京樓市中，房子白送這招已經是被炒過很多次的“冷飯”。

事實上，以燕郊為代表的環京一帶，是上一波樓市周期中最看不懂的片區之一。不僅因為經濟總量低、房價畸高，而是在每一次的樓市風波中，要么見風使舵、聞風上漲，要么是面臨嚴苛調控、淪為炮灰。

環京一帶的樓市，究竟還有希望嗎？

北京房價6、7萬，通州房價4萬，對大部分錢票有限、房票難拿的北漂來說，如果想擁有一套自己的住房，在環京上車成了退而求其次的選擇。

所謂環京，指的是離北京70公里以內的距離，大致包括燕郊、大廠、香河、固安、永清、涿州等這些地方。從行政區劃來看，都屬于河北。

要說炒概念哪家強，環京當仁不讓。早在2010年，河北就曾邀請北京一起規劃打造“環首都經濟圈”、“大北京”。

譬如燕郊，這個隸屬于河北廊坊三河市的小鎮，就曾打出一則響亮的標語：我與天安門的距離只有30公里。這30公里的概念一度引爆了燕郊樓市，眼看著通縣劃入北京一朝地位翻身之后，不少房產中介念叨著“燕郊即將劃入北京”。

一連串真真假假的概念炒作，提前透支了燕郊的樓市前景。

2010年，燕郊的房價上漲至9000元/平，同比2009年的 3000元/平的單價幾乎翻了3倍。

2014年，京津冀協同發展的靴子落地后，環京樓市再次蠢蠢欲動，燕郊房價破萬；次年，北京政府動遷的消息，讓燕郊樓市再次陷入瘋狂。這一年，燕郊房價達到15000元/平。要知道，彼時北京房價也才3.5萬，深圳還是2.4萬，杭州只有1.7萬。

然而，真正將環京樓市推向頂點的是2016年。 

這一年，北京新一輪城市規劃發布，通州被確定為北京行政副中心，提出了“京津冀一體化、北三縣協同發展”等概念，環京的房子成了‘香餑餑’。

許多在京購房無望的北漂族，紛紛到環京地區購置房產。同時，一大批炒房客蜂擁而至。短時間內，購房需求大增，導致樓市供不應求，環京一帶房價暴漲，燕郊、大廠、香河等地的房價，幾乎翻了一番，動輒3-4萬一平。

炒房客們更是瞄準時機，瘋狂操作。那時候，在涿州比較流行的詞匯是“押”一套。所謂押一套，指的是新房，不論戶型、面積等，購房者只需要跟開發商打好招呼，繳納10萬元、20萬元不等的押金拿到房，再加錢以更高的價格賣給他人。

還有的人另辟蹊徑，以低價大量收購板樓的頂層房子。當所有房子都一搶而空之時，再將頂層的房子放出來，賺得盆滿缽滿。

同期，燕郊的房價甚至達到了近4萬元每平方米。環京樓市熱火朝天，開發商則是歡騰一片。一些大開發商項目開盤，甚至一次性動員了200名銷售人員。

房子優先賣給誰，也有主次之分。先交定金排號的，先排先選。全款的客戶排第一位，排第二位是首付50%的客戶，以此類推。

最火的時候，有的人拿著錢也買不到房。1000套房源，排號能拍到四五千名甚至開外。

環京樓市，徹底瘋了。

正如德國的古諺語所說：上帝欲使其滅亡，必先使其瘋狂。

燕郊樓市的瘋狂，在一紙調控令之后，戛然而止。

2017年6月，廊坊限購政策升級：本地戶籍只能擁有2套住房，外地購房客需滿足當地連續3年社?；蚣{稅證明，才能在當地購買1套新房，這一條件將無數“北漂族”及投資客拒之門外。

瘋狂之后，泡沫破滅。

不少樓盤從最高點3.5萬元/平米，跌至1.5萬/平，縮水超6成。

很多樓盤，都打出了揮淚甩賣的廣告，然而片區還有很多二手房掛盤一年多了，也無人問津。

這一年，鏈家、我愛我家等中介，相繼撤掉環京樓市的導客店。

一眾河北房企的日子也不好過。曾經在環京香河布局的保定秀蘭地產，在2019年爆雷。

大量的房屋銷售員和一線代理商，為了求生存，或轉行，或南下。很多炒房客以及高位接盤的北漂族，則賠得底褲都不剩。

2020年，三河市人民法院執行的燕郊法拍房數量是去年的2.3倍，數量達到210套。在這些法拍房中，絕大部分的債權人都為銀行，顯然是斷供者被迫交出的房子。

今年初，河北疫情來襲，為了阻斷疫情向京津擴散，河北下達了嚴格的命令、啟動了環京檢查站和進京所有路口卡點。

有人通過燕郊和北京那座橋，就花了2小時。

這讓住在環京的北漂一族們再一次尷尬地發現：不管賣房人如何忽悠、不管京津冀一體化如何宣傳，燕郊再近，還是河北！

失望之中，有人離開了燕郊。走之前，有人170萬賤賣了自己當初400萬買下的房子。

有的房源出現“資不抵債”情況，出現了本文開頭的一幕——購房者寧愿把房子虧本“送人”、也不愿自己繼續還貸的魔幻現實。

天下沒有免費的午餐。要得到這個房子，接手人需要承擔剩余貸款。懂的人都知道，要還的尾款比現在的市價貴很多。

房價降一半，是環京地區樓市的普遍現狀。清明假期，有房產大V在微博發文稱，曾經要兩萬五一平的香河某小區，清明推出的特價單房只要八千一平，且買房就送車位。

有高位入場的人調侃道，“這哪是腰斬，都砍到腳脖子了?！?/span>

環京樓市，成為了買房者、炒房客、房產中介以及環京房企的噩夢。

在新一輪城鎮化大舉推進過程中，想要做大城市骨架，輻射周邊衛星城是關鍵一步。

早幾年，燕郊就被不少人視為北京最有前景的衛星城，一度堪比昆山之于上海、東莞之于深圳?？裳嘟歼^山車般、最終腰斬的房價行情表明，這樣的對標實在有點一廂情愿。

這與京津冀整個都市圈的生態分不開。

近幾年，京津冀越來越遠離經濟核心，北京之外，周邊地區普遍缺乏存在感。

唯一的副中心通州發展多年，還是更像一座睡城；千年大計雄安，目前依然靜悄悄；昔日北方明珠、直轄市天津在告別投資驅動后經濟陷入低迷；河北則一直像是缺乏存在感的“后花園”，將拱衛北京作為主要職能。

置身整個中國經濟版圖來看，反倒是長三角與大灣區的雙雄爭霸更有談資。

長三角在超級都市上海的輻射下，周邊涌現出不少萬億級城市，在最新的一體化發展方案中還將觸角伸向了安徽；

大灣區一帶，則在廣深港三座超級一線城市的帶領下，東莞佛山突出重圍力爭第三城，澳門珠海利好不斷奮起直追，整體均衡發展；

而恰恰在南強北弱進一步強化的大變局下，帝都偏偏作出減量決定，宣稱要“疏散非首都功能”。

但這并不意味著，北京周邊的產業外溢機會來了。

此前，重工業首鋼集團搬遷到河北，算是一個工業輻射的典型，再之后，情況卻出現了微妙變化。

在淘汰落后產能的道路上，北京早在2013年就成為了我國首個生產性服務業規模破萬億的城市，去年第二產業占比僅15.8％、位列萬億GDP城市最末，其優勢轉向了互聯網、金融、科教文衛等第三產業，占比達83.8%。

去年服貿會后，在數字經濟方面手握一手好牌的北京，還將劍指“全球科技創新中心”?？梢哉f，從西二旗到望京，這個城市的新經濟版圖非但沒有萎縮，還在日益壯大。

問題就出在這了，這些產業人才密度高，對土地依賴性小，周邊城市難以承接、也消化不了。

比如金融，資本的特點是哪里有錢往哪里流，作為中國資本最集中的城市之一，北京的錢是全國范圍內流動的，不可能由于地緣優勢就轉移到河北。資本不占土地，也不需要水電氣支持，區域距離并不能成為優勢。

互聯網也是如出一轍，無論是字節、美團、京東、百度等新老巨頭，還是滴滴等獨角獸企業，他們的服務對象是全國人民，收割的對象也是全國各地。河北距離北京近，互聯網公司就會搬到河北嗎？不會，搬過去人才就沒了。

退一步說，即便北京有可以沿溢的產業，也會優先溢給北京副中心通州，此外還有雄安這個嗷嗷待哺的親兒子。它們吃肉的話，其它津冀地市只有喝湯的份了，不存在此消彼長的關系。

如此一來，在越來越大的剪刀差下，北京與周邊地區很難像長三角、大灣區一樣形成對等競爭、互補協同的關系。

于是坊間有說法稱：北京虹吸周邊，造成了環京貧困帶，就連有產業基礎的天津也被北京虹吸完了，更遑論缺乏強勢產業根基的河北區域。

因此，以燕郊為代表的環京地市，很難真正享有其他都市圈衛星城的待遇。

一層層抽絲剝繭下來，北京周邊的小城市群似乎沒有出頭之日了。

尤其是，環京城市主要承接沒有北京戶口的人群。但在減量發展、疏解非首都功能等策略下，北京2019年城區人口較2015年較少了12.7萬，2020年更是繼續呈負增長的態勢。

北京人口的減少，在一定程度上，影響了環京樓市的購買力。這讓不少購房者對房價是否還會繼續下跌，心里很沒底。

但也不必過于悲觀，房子的根本用途在于居住。

北京高企的房價，讓不少北漂退而求其次，將無處安放的身軀置于燕郊等環京片區。據官方數據，燕郊108平方千米的土地上，滿滿當當睡著130多萬人。

環京樓市價值關鍵在于和北京的距離

就像一群人圍繞著火爐取暖越是近一點的區域越有溫度

因此，環京市場的賣點在于交通和生活配套。在物業比房子值錢的后疫情時代，如果相關配套上來了，環京樓市還是有望回暖。

目前，環京區域的基礎設施正在加碼。北京地鐵M22號線河北段正在施工，燕郊西出口完成改造通車，大廠的廠通橋也已確定具體線位。

可謂萬事俱備，只欠東風。

限購政策，就是阻攔東風的藩籬。

2017年3月17日，環京區域開啟限購，這次的限購政策直接規定，非本地戶籍居民需提供3年以上的社?；蚣{稅證明。

自那以后，環京的房價就再沒起來過，至今已4年。

而今年的3月份，環京區域卻傳言四起，稱有平臺中介在朋友圈、貼吧發布信息稱，“燕郊二手房限購放開”。

圍繞這個消息，有購房者躍躍欲試，有中介吶喊造勢。但在官方口徑中，限購政策又是照常執行。

限購放開與否，成了真假難辨的信息。

作為北京周邊的睡城，環京一帶長達4年的限購已經積壓了許多需求，這些需求在限購放開之時，或許能在短時間內讓環京樓市火一把，但真的能夠長久支撐環京樓市嗎？