當開發商遇見舊改村“官”，會有什么故事？

12月15日，中央紀委國家監委網站發布消息，披露了深圳市田心實業股份有限公司（以下簡稱“田心實業“）董事長梁澤寧憑借舊改項目攜5億公款出逃海外的案件細節。這令梁澤寧案再一次回歸到大眾的視野。

梁澤寧最后一次公開出現是在2019年4月，那天是他被遣返回國的日子。

▲梁澤寧被遣返回國，圖片來自中央紀委國家監委網站。

在鏡頭下，當時54多歲的梁澤寧低眼、癟嘴。身形消瘦，頭發禿頂的他直言：“在國外的時候，連死的心都有了。”很難想象，約在5年前，梁澤寧還在深圳羅湖某城中村中，意氣風發地擔任村長及村公司董事長的職位。

據案件公開信息顯示，梁澤寧利用“村長”職務，向開發商騙取舊改誠意金、訂金、工程款等，累計獲利約5.64億元。

令人疑惑的是，為何開發商能將上億資金拱手交給一位村長？這背后的舊改“蛋糕”到底有多大？

村企帶頭人的隕落

梁澤寧是深圳羅湖田心村本地村民，在本村成立的田心實業公司任職。據中央紀委國家監委消息，在1996年至2015年期間，梁澤寧擔任廣東省深圳市田心實業股份有限公司董事長一職。

1996年，年僅31歲的梁澤寧走馬上任，成為田心村村長，亦任深圳市田心實業股份有限公司董事長。這個職位，一坐就是19年。直到2015年，他卷款逃出國外后，該職位才被同村村民梁定達接任。

據天眼查APP顯示，深圳市田心實業股份有限公司成立于1985年6月，由田心村集體資產管理委員會持有公司51%的股份，另由311位村民持有49%的股份。公司的董事長、董事、監事等成員，大部分為田心村的“梁”姓村民。

▲深圳市田心實業股份有限公司股權結構，圖片來自天眼查APP。

梁澤寧曾在媒體采訪中直言：“前幾年做工作比較認真，做得比較好。”他在職期間，公司經營范圍涉及房地產開發經營、實業、批發、零售、交通運輸、倉儲、房屋出租、物業租賃、國內貿易、貨物及技術的進出口業務等。曾對外投資有公司約7家，其中包含2家房地產公司。

他還牽頭開發了田心大廈、時尚新居、虹橋星座、田心慶云花園等物業。這些產業衍生的停車場、物業等業務，為田心村帶來了一筆長期穩定的收入。

上世紀90年代初，正值深圳的黃金建設時期，利好規劃加持，各方資本涌入。1997年，香港回歸，兩岸交往更加密切，于是，接壤香港地界的深圳羅湖，一時風頭無兩。當時，曾有地產圈的投資客預測，田心村所在的深圳羅湖區將成為下一個尖沙咀。

那時候，田心村自有的停車場、酒店、土地房屋出租等產生的租金、物業轉讓、征地等費用，為田心村及梁澤寧帶來可觀的收入。

此外，梁澤寧還促進了田心村成為深圳羅湖的首批舊改村。他因手握田心村土地的“處理權”，還成為了眾多舊改開發商的“坐上賓”。

然而，大筆錢財交易讓梁澤寧淪陷了。據通報消息，梁澤寧沉迷賭博，曾經10天豪賭輸掉上億元。按梁澤寧的話說，“我沒辦法控制住自己的欲望”。

于是，梁澤寧選擇用公賬填私債，并在2010年開始洗錢轉移資金、辦理移民手續。2015年將所有資產變賣后，攜妻兒前往國外。

流亡異國后，梁澤寧成了無業游民。他每日無所事事，只能在公園閑逛，妻兒也因與他產生矛盾而離開。直到2019年4月，警方將他遣返回國之后，梁澤寧直言“現在感到安心了”。

1人騙了14家開發商

人心不足，蛇吞象。

梁澤寧在國內欠下巨額賭債之時，無法填上窟窿，慌不擇路之下，他以合作開發為名，騙取了14家開發商的舊改定金、誠意金等款項約合5.64億元。

這14家開發商的名單并未公開，但據自媒體“土拓狗手記”透露，該糾紛涉及金地集團、卓越集團等。

無冕財經研究員查詢發現，在距離梁澤寧正式逃往海外的兩個月前，2015年7月，在金地集團第七屆董事會第二十六次會議決議中，董事會以14票同意、0票反對、0票棄權，通過了《關于通過增資擴股方式獲取深圳某城中村項目的議案》。

金地集團計劃增資4.25億元，通過增資擴股的方式取得深圳市廣萬房地產有限公司85%的股權，以此取得深圳某城中村公司8成股權，拿下舊改開發權益。雖然該城中村的名稱未披露，但其占地面積和容積率等數據，均與田心村近期在舊改招商方案中公布的數據相近。

另據無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員查詢中國裁判文書網發現，在梁澤寧卷款“消失”后，深圳市李朗業興實業有限公司（百合集團旗下子公司）、深圳市陽基房地產開發有限公司（陽基集團旗下子公司）及深圳市金地源房地產開發有限公司，均將深圳市田心實業股份有限公司告上法庭，糾紛均涉及與田心實業在合資、合作開發房地產的相關業務。其中，百合集團曾向梁澤寧實控時的田心實業相繼支付300萬元舊改項目保證金及500萬元舊改前期費用。

“各個都想做，個個都來找你。我說你想做就打點誠意金。后來個個就打一點，兩三千（萬元），三五千（萬元）的打過來。”梁澤寧在接受《南方日報》采訪時表示。

為什么開發商能如此信任梁澤寧，將千萬資金打入他的名下？

其一，在舊改早期，由于制度不規范，加之村委干部權力過大，導致舊改“獨權”的現象。

在此前，村委作為村民土地的代表，在對土地處理上有代表權。一些時候，由村董事長簽字，未經村民同意，便能處理村內的土地。而村民在地價等方面還未清晰，并發覺土地已被售賣。

田心村是深圳羅湖區首批公開規劃的舊改村。在廣東廣播電視臺的采訪中，有村民表示，從2005年開始，梁澤寧一直在村內動員、組織和宣傳舊改。田心村改造項目在2010年便被列入深圳城市更新單元計劃。

此后梁澤寧便以舊改的名義收取開發商的“誠意金”，將資金轉向田心實業后，中轉至“澤凱置業”及“竣宏置業”，再通過小額度轉至其他賬戶。

其二，深圳土地寸土寸金，舊改成為開發商獲取土地的必要手段，因此，開發商地位較為被動。

時逢土地需求期，深圳中心區土地價高、量少，開發商對于優質土地需求強烈，并成立專有部門，與舊改意向村外聯，拉攏關系。這樣的舊改模式，一直沿襲至今。

▲某房企有關舊改“外聯公關崗”的招聘公告。

據一位TOP 20房企的城市更新部門的人員向無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員透露，在舊改前期，開發商的地位十分被動。與村委、村民的關系維護，建立良好的溝通，成為舊改工作的必須項。房企在招聘時會優先考慮講本地方言的基層員工，如果存在與本地村委有親屬或關系的面試者，則會更加受歡迎。

誰來收拾爛攤子？

在梁澤寧潛逃海外后，田心實業徹底亂了。

彼時的田心實業，外部要應對眾多債權人、開發商的質問。先是有梁澤寧在賭場的債主登門討債，堵在田心實業公司內；后有簽署舊改協議的開發商上門質詢。

在田心實業內部，要處理村集體的質疑和董事會的亂局。

梁澤寧遺留下的“爛賬”及私自出售的物業，引起了本地村民的激憤。據村民舉報，當時梁澤寧帶領的董事會領導班子，未與本地村民商議，便將田心村的集體土地、物業賣出，在舊改方面，涉及項目50多萬平方米。此外，村公司還設立賬外賬，涉及資金約1.4億元。

▲從1984年到2005年，田心實業陸續新增超過20家實控公司。

田心實業內部因受村集體及村民質疑，重新調整了董事會人員架構。梁澤寧出逃后的2015年至今，出現了超7次變更記錄，涉及負責人變更、經營范圍擴大、高管替換等。

一位村民在接受《南方都市報》采訪時曾透露：“梁澤寧曾打回電話說，‘只有舊改才能救田心村’。”

直到2020年9月，田心村發展才發生了新轉機。

在梁澤寧遣返回國的次年，華潤置地公開發布公告，宣告成為田心村城市更新項目正式合作方。

如今，相較于梁澤寧“掌權”時代，深圳舊改的制度已然發生了改變。開發需經過競爭性談判與多家房企公開競爭，同時受村代表或股東投票，方能決定。

一位在大灣區從事舊改土拓的工作人員對無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員表示，近年的舊改工作早已不是“村長”獨大的格局了。加之前期有多個村官因舊改貪腐而被起訴的事件發生，村委更加重視集體決策。不過，村官在舊改中的仍具有一定的號召效應。因此，開發商不僅要處理好與村委的關系，也要考慮到村民的意見。

2020年7月，華潤置地在深圳聯合產權交易所參與競爭性談判，與多家房企競爭，確定深圳市潤投咨詢有限公司（華潤旗下子公司）最終成為羅湖區田心村（拆除重建類）城市更新改造項目備選合作方。此后，又通過田心實業召集282名股東召開股東大會投票的形式，全票通過了華潤置地為合作方。

實際上，由于梁澤寧在此前因借由田心村舊改造成的職務侵占和合同詐騙等問題，令田心村的舊改多了一層風險。在田心村舊改招商方案中亦闡明：“最終合作方須承擔相關風險和成本，負責承擔對涉案開發商的合作誠意金、訂金或借款及利息等的返還或賠償責任，妥善處理好上述多家開發商歷史遺留問題，以確保該項目順利實施。”

這也意味著，華潤將接收梁澤寧留下的“爛賬”，最終責任金額以法院生效判決、仲裁裁決或其他合法合規方式確定的金額為準。

另據招商公告顯示，田心村舊改項目計劃總投資約89.01億元，稅后凈利潤約合38.78億元。

無論如何，接下此項目的華潤，工作開展雖費力，但未來能獲利。而梁澤寧則是人財兩空，躲不開牢獄生涯。

而在舊村改造的時代變革之下，一些類似梁澤寧的村官，還能躲得了嗎？