來源|丁祖昱評樓市

正如統計局發言人在11月國新辦發布會所言，當前房地產市場還處在新舊模式轉換的時期，轉型調整需要一定時間，在這個過程當中部分指標會出現波動，對此要客觀看待。

根據年內行業統計數據預估，2025年全年土地成交建面僅為商品房成交的1.1倍（2020年為1.8倍），扣除不可售和尾盤部分，行業全口徑新增供給已經在事實上低于新房成交，2025年行業已正式邁入去庫存新周期。

11月14日，統計局發言人在國新辦發布會上表示，今年以來，各地區各部門加快出臺實施各項支持性政策，積極釋放剛性和改善性住房需求，推動房地產市場止跌回穩。從統計數據來看，房地產市場雖有所波動，但政策成效仍在繼續顯現。

第一，商品房銷售降幅收窄。1-10月份全國新建商品房銷售面積和銷售額同比分別下降6.8%和9.6%，降幅比去年同期分別收窄9個和11.3個百分點，與去年全年相比也有所改善。

第二，商品房去庫存持續推進。隨著控增量、優存量等房地產政策措施持續發揮作用，今年以來房地產去庫存穩步推進，10月末全國商品房待售面積75606萬平方米，比9月末減少322萬平方米，今年以來連續8個月減少。

第三，房企資金狀況有所改善。在“白名單”項目擴圍增效等積極因素帶動下，房地產開發企業到位資金降幅收窄，1-10月房企到位資金同比降幅比去年同期和去年全年分別收窄9.5個和7.3個百分點。

當前房地產市場還處在新舊模式轉換時期，轉型調整需要一定時間。

CRIC數據顯示，2025年截至11月25日，土地市場供求規模均環比回升，300城經營性用地11月供應建筑面積2.9億平方米，環比上升250%，同比下降9%。隨著年末供應周期性高位的到來，再加之10月份供應規模的短暫回落，11月供應面積環比出現較大漲幅。但是從同比來看，仍延續了此前10%左右的同比降幅。整體供地規模依然延續收縮態勢，這也有助于促進行業庫存規模持續回落。

根據行業統計數據預估，2025年全年土地成交建面僅為商品房成交的1.1倍，扣除不可售和尾盤部分，行業全口徑新增供給已經在事實上低于新房成交。

2025年11月，土地成交規模環比回升，同比降幅仍維持在二成。CRIC數據顯示，截至11月25日，全國經營性土地招拍掛成交建面8604萬平方米，環比上升39%，同比下降27%；成交金額2425億元，環比增長57%，同比下降28%。

土地成交金額超過50億元的城市共有上海、北京、成都等13座城市，較上月增加9座；成交建面超過100萬平方米的城市共有重慶、成都、武漢等9座，較上月增加5座。

受高能級城市成交占比上升影響，11月全國平均樓板價為2818元/平方米，環比上升13%。

市場熱度方面，至截稿時，11月平均溢價率為4.1%，迎來低位回升。不過從個體項目來看，溢價成交仍零散分布在北京朝陽南磨房、上海浦東川沙、廣州白云江高鎮等少數板塊，大多數地塊仍以底價成交。在11月成交總價超過10億元的31宗宅地中，僅北京和上海共4宗宅地溢價成交，其余均為底價成交。杭州11月出讓的3宗宅地均為底價成交，而在此之前，2025年杭州每個月都至少有2宗宅地溢價成交。

11月土地流拍率9%，仍在近年低位。具體來看，本月哈爾濱、福州、重慶、濟南均有宅地流標或撤牌，或是位于重慶綦江區、福州閩侯縣等遠郊縣區域，因未來銷售前景確定性不足或未達出讓預期，未能成功如期出讓，或是因板塊配套、地塊規劃未達市場預期，投資信心不足，如成都武侯區機投橋街道兩宗宅地、佛山禪城區祖廟核心區宅地均未能如期出讓。

2025年11月20日，住房城鄉建設部建筑節能與科技司副司長張雁在中國經濟圓桌會上表示，要把城市更新擺在更加突出的位置，系統推進好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設，為人民群眾高品質生活、新業態新產業發展提供空間載體，為城市高質量發展提供有力支撐。

11月21日，全國城市更新工作推進會議指出，要因地制宜、探索創新，著力在4個方面下功夫：1、下功夫編制好城市更新專項規劃，建立城市體檢與城市更新一體化推進機制，建立完善“專項規劃—片區策劃—項目實施方案”規劃實施體系，做好規劃銜接；2、下功夫建立可持續的城市建設運營投融資體系，統籌用好各類資金，發揮政府資金撬動作用，鼓勵金融機構開發金融產品，提供長周期、低利率的信貸支持；3、下功夫建立可持續的運營模式，統籌有效市場與有為政府，加強資源整合，通過功能轉換、業態升級、品質提升等方式激活存量價值；4、下功夫抓好系統治理和基層治理，發揮好“一委一辦一平臺”作用，推動“城市管理進社區”“物業服務進家庭”，推進城市治理現代化。

作為推進行業高質量發展的重要抓手，城市更新工作不僅直接關乎新投資項目的安全性和發展空間，也是推進“好房子”發展的客觀空間載體。對于土地要素的合理配置，更與行業調整供求關系、創立發展新模式息息相關。預計接下來與之相關的地方政策將加快落地，為行業發展帶來穩定的新增項目供給。

從目前來看，近年來地方主管部門一再緊縮供地規模，行業全口徑新增供給已經在事實上低于新房成交。與此同時，通過構建“好房子”標準體系、降低容積率、強化配套要求等措施，新出讓地塊的產品力顯著提升，市場也更愿意以高價獲取高品質地塊。

隨著城市更新的不斷推進，未來土地要素的合理配置也將更加注重精準性、集約化和可持續性。這也有助于進一步推動整體市場止跌回穩。