來源|丁祖昱評樓市

今年“金九銀十”沒有來，整體市場也并沒有那么糟糕。

從供需兩端來看，30個重點城市10月的供應環比近乎“腰斬”，但成交卻比9月微增2%。在供應大幅度下降的情況下整體市場成交還能與9月持平，甚至略有增長，這說明市場需求還是有的。

市場需求“增”在哪里？

廣州、成都、西安、天津、蘇州等城市10月新房成交環比增長都在10%以上。

進一步對比9月和10月數據來看，30城中有14個城市已經連續兩個月新房成交環比增長，其中廣州、西安、廈門、惠州連續兩個月保持10%以上增長。

整體市場正在縮量，但在縮量中，仍有不少城市、板塊存在一定的機會，如何把握這些結構性機會是重點。

9月沒有“金九”，10月也沒有“銀十”，市場“唱衰”嚴重。但從數據來看，市場并沒有那么差。

首先從整體來看，當前市場正處于一個“縮量”的過程，自2022年起，整體市場已經歷近4年的規模縮量。未來很長一段時間，幾乎不會再回到2020年至2021年最高點。這已成為行業共識。

其次，房地產市場的“縮量”不會無限制持續下去。從城鎮化、城市更新、住房改善等各類測算模型結果來看，我國年均新房增量需求大約為8.8億平方米上下。

需要注意的是，在2020年土儲類專項債暫停發放后，全國土地市場經歷了4年多的規模縮量，這個時間早于新房市場“縮量”的時間。

當前行業新增供給已經調整到了較為合適的體量。更多的去庫存任務，將聚焦在存量商品房收購和閑置土地回收方面。

基于此，不能單純用以往“高歌猛進”時期的市場邏輯來判斷當下的市場。

從2025年10月的供需情況來看，30個重點城市新增供應522萬平方米，絕對量為年內次低，僅略高于2025年2月，包括一線城市和二三線熱點城市在內的各個城市供應環比近乎“全線飄綠”。

在供應大幅度下降的情況下，30個重點城市成交面積為970萬平方米，較9月環比微增2%。

通常來說，供應量下降會對成交量形成約束，2025年10月供應量“腰斬”，成交量卻上升，這說明目前市場需求還是有的，市場存在結構性機會。

聚焦到具體城市來看，2025年10月30個重點城市中有20個城市商品住宅成交面積環比增長。

其中有12個環比增長在10%以上，分別為廣州、成都、西安、天津、南寧、惠州、蘇州、鄭州、東莞、合肥、廈門、徐州。其中東莞、惠州、南寧、蘇州環比增幅均在50%以上，主要源于前期基數過低，以及當地“以價換量”項目集中備案所致。

在10月商品住宅成交面積保持增長的城市中，青島同比逆勢增長22%，前10月累計同比亦增長5%，展現出較強的市場抗風險能力。

對比9月數據來看，30個重點城市中有14個城市連續兩月保持環比增長，分別為成都、廣州、武漢、青島、西安、北京、惠州、蘇州、佛山、鄭州、濟南、南京、寧波、廈門。其中，廣州、西安、廈門、惠州連續兩個月保持10%以上增長。

結合成交量來看，武漢、青島、西安三城連續兩月維持單月50萬平方米以上高體量，并連續兩月保持環比增長，目前已成為穩定全國大盤的基石。

結合9月、10月去化情況來看，成交保持增長的城市大部分去化率都在10%以上，其中，成都、西安、北京、蘇州、廈門去化率相對較高。

西安9月、10月不僅成交規模在50萬平方米以上，環比增長連續兩個月高于20%，去化率也在30%以上較高水平。

目前西安需求兩頭開花價格梯度明顯，部分項目去化依賴降價銷售，中國鐵建花語博悅10月案場優惠點位由7個點擴大至12個點；萬科東望國慶推出額外8個點優惠，整體認購量穩中有增，10月認購套數均在70套以上。

在成交結構上，總價200萬以內的剛需剛改產品為西安市場成交主力，剛需剛改類四代宅在有效價差面前，產品優勢被價格優勢替代。同時，總價500萬以上高改產品出現頭部聚焦效應。

同樣連續兩個月保持20%以上增長的廈門同樣出現明顯分化的態勢，區域發展階段和市場定位差異顯著，供需結構呈現"中心高價低量，邊郊低價高量"的特征，10月同安區成交套數占比最高達36%，成交價格卻是各區最低。同安區內中海環東雲起表現亮眼，抓住營銷節點，以性價比加持成為市場的主要增長點。

整體規模一降再降，“以銷定產”已成為行業共識，從當前市場來看，除了高端市場供需兩熱之外，西安和廈門都是憑借部分項目的極致性比價來保持連續兩個月的增長。

預判11月，我們認為新房成交絕對量延續低位波動，城市間、項目間分化還將持續加劇。

值得關注的是，隨著高品質改善住宅集中入市，高端市場亦存在熱度轉降跡象，并非所有高端住宅都可實現熱銷，內部也存在一定的分化行情。

未來不僅剛需市場需要性價比，高端市場對產品要求也將越來越高，只有具備核心區位、優質配套、產品力佳的復合優勢類項目才能保持高熱。