來源|丁祖昱評樓市

2025年前三季度，重點城市商品房項目中代建滲透率已達7.23%，較2024年提升0.8個百分點，再創歷史新高。

二線城市以84%的項目份額和約10%的滲透率，成為代建“主戰場”；而一線與三四線城市滲透率則出現小幅回落，代建行業已從“規模擴張”進入“精耕細作”的新階段。

不過隨著頭部代建企業拓展規模顯著增加，預計未來市場滲透率仍將保持上升趨勢。

隨著重點監測城市開盤商品房項目增多，代建滲透率呈現持續提升態勢。2025年前三季度達7.23%，超越2024年全年水平。

分季度來看，第一季度滲透率為5%，同比下降0.44個百分點；第二季度滲透率躍升至8.7%，同比上升2.37個百分點，并創下單季度新高；第三季度滲透率為7.12%，同比上升1.24個百分點。

總體而言，2025年各季度滲透率的走勢雖與2024年相似，但波動幅度更大，呈現出集中入市的態勢。若第四季度能繼續保持同比上升的趨勢，全年滲透率有望再創新高。

從地域分布看， 二線城市已成為代建主戰場。

2025年新開盤的代建項目中，84%集中于二線城市，三四線占比15%，一線城市僅占1%。

區域格局上，長三角以40%的份額遙遙領先，進一步印證了長三角在行業的領先地位。

在一線城市中，廣州（2019年以后，下同）已開盤項目數量位列第一，已有9個代建項目開盤，其次上海有5個代建項目已開盤，深圳和北京分別有3個和2個代建項目已開盤。

作為代建項目的最主要委托方，城投拿地與未來代建滲透率基本呈正相關。

從近三年城投拿地占比看，深圳、廣州在一線城市中位居前列，意味著這兩座城市代建發展潛力最為可觀。

一線城市代建項目呈現出鮮明的“非核心化”分布特征。

以項目數量最多的廣州為例，代建項目主要分布于南沙區、增城區、花都區等非核心區域。比如2024年廣州開盤的典型代建項目綠城·攬江印月，代建方是綠城管理，委托方為廣州市番禺交通建設投資有限公司，項目位于環城高速外，定位剛需市場。

同樣，北京的兩個代建項目分落順義和通州，上海項目集中于浦東和青浦，深圳則布局光明、龍崗，無一例外均位于各城市非核心區域。

二線城市2025年代建滲透率持續提升。前三季度開盤項目中，代建滲透率已經達到9.89%，較2024年提升2.13個百分點，是各能級城市中唯一一個在2025年代建滲透率大幅提升的區域。

在代建增速總體放緩的背景下，二線城市成為大部分企業聚焦、深耕的首選。

具體到各城市表現，蘇州、天津代建滲透率已突破30%，其中蘇州高達38.5%，意味著每開盤三個商品房項目中，就有一個以上采用代建模式；其次昆明、長春的代建滲透率超過20%，長沙、合肥、武漢代建滲透率超過10%。相比之下，中西部核心城市濟南、西安和重慶代建滲透率仍處較低水平。

以滲透率最高的蘇州為例：2023年至2025年前三季度，蘇州開盤商品房項目中代建項目超30個。其中，朗詩綠色管理與旭輝建管市占率均超20%，成為當地最主要代建企業。朗詩憑借早期布局優勢，2023年已有5個項目開盤；旭輝雖起步較晚，但2024-2025年增長迅猛，未來有望超越朗詩成為蘇州代建龍頭。

此外，綠城管理、藍城集團、龍湖龍智造等頭部企業也已進駐蘇州，但因入場時間較晚，目前市占率相對較低，未來提升空間可觀。這一競爭格局表明，二線城市代建市場已進入“搶灘布局”關鍵期，先發優勢與后續爆發力共同塑造著市場排名。

三四線城市2025年前三季度代建滲透率為6.15%，較2024年下降1.67個百分點，受單城市影響較大。

當前，三四線城市商品房代建項目主要集中在無錫、常州、徐州等長三角城市。2025年，因無錫僅2個代建項目開盤，導致區域整體滲透率被拉低；同時，江陰、太倉、常熟等城市代建滲透率也出現不同程度下降。

雖然目前看來，三四線城市代建滲透有所下降，但從長期看還有較多機遇。

從2024年到2025年9月，CRIC監測的代建項目中標情況中，三四線城市占比長期位于50%以上，未來拓展機遇依然廣闊。

更重要的是，三四線恰恰是城投拿地占比最高的能級，而城投項目正是商品房代建最主要來源之一，未來三四線城市的代建滲透率有望持續提升。

戰略布局上， 除扎堆長三角外，代建企業應重點關注佛山、珠海、惠州等珠三角重點城市。這些城市經濟基礎扎實、人口流入穩定，為代建業務提供了優質土壤。

2025年代建滲透率持續攀升，主要得益于二線城市的強勁帶動。不同能級城市的發展進度差異明顯，勾勒出行業演進清晰路徑：對已具規模的代建企業而言， 二線城市仍是必爭之地，但需直面競爭白熱化的挑戰；對新入局者來說， 提前卡位有潛力的三四線城市，或在一二線城市挖掘細分領域，將更容易在代建市場中立足。