來源|丁祖昱評樓市

一方面，掛牌端“以價換量”趨勢進一步強化，當月91%的小區掛牌價環比回落，較8月提升5個百分點，房東降價意愿持續釋放；

另一方面，成交端卻同步顯現止跌企穩信號，全月二手房交易量突破1.8萬套，環比高位上行3%，且45%的小區成交價格實現環比上漲，較上月增加4個百分點。

這種“多數小區降掛牌價”與“整體市場止跌”的看似矛盾的表現，并非偶然。其背后是上海“8.25”新政效應逐步傳導。

2025年8月25日，上海對房地產市場政策進行優化調整，涉及住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等方面。通過“核心區嚴控、郊區松綁”的差異化策略，釋放郊區購房需求，進一步優化區域供需結構。

9月上海房價能走出止跌趨勢，核心在于剛需類小區房價的上漲。帶動二手房市場交易活躍度顯著提升。

從上海高頻交易小區（連續兩月成交量≥5套）掛牌價變動情況來看，2025年二季度以來，上海下調掛牌價格的小區占比逐月上升，從3月的49%小區下調掛牌價格，攀升至9月的91%，創歷史新高。

從掛牌價格指數走勢來看，近一年上海各小區掛牌價格平均下跌了13.6%，2025年下半年以來價格下調速度尤為顯著。2024年9月上海掛牌價格指數為近一年最高點達90.3，隨后整體下行，在2025年4月出現短暫回升，達86.5，隨后下行幅度明顯加快，至9月掛牌價格指數為78。

這一方面是因為前期價格較為堅挺的板塊和項目，在2025年下半年打開了價格調整空間；另一方面也是受一手房優質產品入市影響，出于優化資產配置和提升居住環境等訴求，更多二手房東選擇以價換量，加快促成房源成交。

從上海高頻交易小區漲跌價情況來看，近一年來，2025年8月是上海高頻交易小區成交價格上漲比例最少的一個月，僅41%小區上漲。進入9月，這一局面有所改善房價上漲的高頻交易小區占比升至45%，從絕對數量看，9月房價上漲的高頻交易小區達233個，較8月環比增加21%。

對比成交及掛牌價可以發現，9月上海二手房議價空間從8月的19%進一步收窄至15%，創近一年新低，掛牌價中的“水分”被快速擠出。

這說明，目前議價空間越來越小，供求雙方對于價格的判斷正在進一步趨于一致。

2025年9月上海房價能走出止跌趨勢，核心在于剛需類小區房價的上漲。

8月25日上海發布《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》，核心內容共五點：一是，符合條件的家庭，外環外不再限制購房套數；二是，單身人士買房將迎來重大利好，成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策；三是，公積金貸款額度大幅提高，多子女家庭最高可貸216萬元，且允許公積金“又提又貸”；四是，商貸不再區分首套二套，統一利率水平；五是，完善個人住房房產稅政策，非戶籍首套免房產稅，二套人均60平方米以下免稅。

從“825”新政內容來看，首先激活了剛需群體的購房需求，其次降低了購房成本，這使得二手房市場交易活躍度顯著提升。

CRIC數據顯示，2025年9月總價200萬以內房源成交套數占比為46.56%，環比上升2.79pcts，同比上升7.51pcts；成交面積段中70平以內小面積段仍是成交主力，9月成交套數占比在40%以上。

從成交區域來看，上海成交占比持增的多為城市近遠郊片區，如上海金山區和奉賢區在9月成交套數占比排全市前2位，其中奉賢區成交占比達5.05%，環比上升0.62pcts，同比上升0.37pcts；金山區成交占比達4.2%，環比上升0.66pcts，同比上升1.18pcts。

CRIC數據顯示，9月全上海有47%的剛需小區房價實現環比上漲，較上月增加6個百分點。相比之下，改善類小區房價上漲占比為42%，雖較上月提升4個百分點，但仍低于剛需類小區。

從租賃回報率來看，9月成交套數10套以上且房價上漲的二手房小區共58個，其中租賃回報率（每平方米年租金/每平方米房價）在2-3%之間的有27個，大于3%的有15個。

一般而言，租賃回報率達到2%是止跌的最重要指標，9月成交套數10套以上且房價上漲的二手房小區中有82%小區“止跌”。

分區域來看，租賃回報率2%以上小區同樣大多在城市近遠郊片區，如寶山、金山、松江等。這也進一步印證了剛需是推動房價止跌的核心力量。

整體來看，當前上海二手房市場受“825”新政效應影響，整體成交向城市近遠郊聚焦。

雖然掛牌價仍呈下行趨勢，但整體議價空間也在進一步收窄，供求雙方對于價格的判斷正在進一步趨于一致，剛需市場開始呈現止跌趨勢。

短期內“以價換量”趨勢延續，但不同板塊間開始出現顯著漲跌差異，如9月南橋、三林、金橋、松江新城等板塊有超過六成的高頻交易小區成交價下跌，而同期共富共康、金山新城、周康等板塊有超過六成的高頻交易小區房價實現上漲。

未來，中高改小區能否放量主要取決于新增掛牌量和新房市場優質產品入市量，剛需小區將受小區區位、配套、價格等綜合因素影響，各板塊與小區之間或難以形成統一的價格走向。