“全國城鎮(zhèn)居民‘實(shí)現(xiàn)戶均一套房’，房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，城市更新成為城市發(fā)展的常態(tài)?！?/span>

1月17日，在“2025迎新易居論壇暨2024城市更新實(shí)戰(zhàn)優(yōu)秀案例和優(yōu)秀企業(yè)發(fā)布會(huì)”上，上海易居房地產(chǎn)研究院常務(wù)副院長崔霽在做主題演講時(shí)分析稱，城市更新從“有序推進(jìn)”到“穩(wěn)步實(shí)施”再到“深入實(shí)施”，現(xiàn)在已進(jìn)入到“大力實(shí)施”的新階段，“2025年首次提出城市更新是擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手，其被賦予了更高的定位。”

公開數(shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)住宅存量約為335.5億平方米，城鎮(zhèn)住房套數(shù)約3.74億套?！叭绻袊擎?zhèn)存量住房按照每年2%的更新速度，那么將帶動(dòng)全國每年7億平米左右的城市更新規(guī)模，涉及700余萬套的房屋?！?/span>

上海易居房地產(chǎn)研究院常務(wù)副院長崔霽

崔霽強(qiáng)調(diào)稱，在這一過程中，建立可持續(xù)的城市更新模式成為關(guān)鍵，城市更新的理念、目標(biāo)、內(nèi)容組成要素、更新機(jī)制、更新技術(shù)都有新特征，比如更新機(jī)制上，更強(qiáng)調(diào)政府、市場和社會(huì)等更為開放性的多元主體協(xié)同共治；更新技術(shù)上運(yùn)用大數(shù)據(jù)、人工智能等高效解決。

2024年，共有十大項(xiàng)目入選“2024城市更新實(shí)戰(zhàn)優(yōu)秀案例”，這些案例各具特點(diǎn)，成功模式值得推廣，其中包括上海城市更新試點(diǎn)瑞康里項(xiàng)目、上海中心區(qū)城中村“紅旗村改造項(xiàng)目”、上海老城廂城市更新項(xiàng)目“露香園”，以及“鴻壽坊”、“海上·清和璽”、新象限丨武夷、欣虹匯+淶港星苑、桐安里、錦和越界平武Space、“百致/百空間上海文化商廈”等等；此外，上海城投控股股份有限公司、招商蛇口華東區(qū)域上海公司等八家公司入選2024城市更新優(yōu)秀企業(yè)。

上海中心區(qū)城中村“紅旗村改造項(xiàng)目”

崔霽表示，上述實(shí)戰(zhàn)案例體現(xiàn)出可持續(xù)的城市更新發(fā)展模式主要路徑在于實(shí)戰(zhàn)迭代，比如

“海上·清和璽”是在招商“璽”系產(chǎn)品的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)片區(qū)升級，通過“市區(qū)聯(lián)手、政企合作”的模式，探索出一條可復(fù)制、可推廣的市場化運(yùn)作“征收模式”，是上海城市更新可持續(xù)發(fā)展的典型項(xiàng)目。

華鑫置業(yè)（集團(tuán)）的“新象限丨武夷”項(xiàng)目，通過對沿街物業(yè)、老舊廠房進(jìn)行改造，主動(dòng)退界和空間重組，改善了街區(qū)環(huán)境，打造了一個(gè)“智慧空間+人工智能”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)空間，是上海城市有機(jī)更新的典型。

華鑫置業(yè)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理林雪松在分析城市更新業(yè)務(wù)時(shí)表示，在政府引導(dǎo)下效率會(huì)顯著提高，同時(shí)應(yīng)由企業(yè)主導(dǎo)創(chuàng)新。他認(rèn)為，城市更新的魅力在于通過時(shí)間思考更好的空間利用方式，打造成功的城市更新項(xiàng)目比追求短期銷售更有意義。某些城市更新項(xiàng)目需要“留白”，即保留未開發(fā)的空間，以待時(shí)間沉淀后勾畫更美好的未來發(fā)展藍(lán)圖。

對樓市走向，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)在會(huì)上分析稱，2024年樓市的關(guān)鍵詞是“止跌回穩(wěn)”，2025年樓市的關(guān)鍵詞可以說“穩(wěn)中向好”。

數(shù)據(jù)顯示，2024年10月新房成交量同比轉(zhuǎn)正，結(jié)束了自2023年6月以來長達(dá)15個(gè)月的下降趨勢。此外，二手房交易量也顯著回升，如上海10月份的二手房交易量突破2.2萬套，突破行業(yè)默認(rèn)的榮枯線水平。而2025年將是政策效應(yīng)進(jìn)一步釋放的關(guān)鍵一年。寬松的購房政策將繼續(xù)支持合理住房需求，同時(shí)更多的潛在購房者將被吸引入市。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)

招商蛇口華東研究院院長陳杲指出，“好消息是，市場不再下滑?！边^去3-4年房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，經(jīng)過2024年9月的政策調(diào)整和一系列措施，基本穩(wěn)住了下行態(tài)勢。目前，約8-10個(gè)城市的房地產(chǎn)市場已明顯止住下跌態(tài)勢，招商蛇口的投資策略也因此聚焦于此類城市，特別是選擇供求關(guān)系健康的核心板塊進(jìn)行投資。

他還提到，產(chǎn)品力才是未來銷售的核心因素，改善型需求的實(shí)現(xiàn)仍依賴于收入和預(yù)期的改善。接下來各企業(yè)將集中精力修復(fù)報(bào)表、化解風(fēng)險(xiǎn)，并通過調(diào)規(guī)或折價(jià)處理不適合市場的存量資產(chǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院理事長、華東師范大學(xué)終身教授張永岳指出，去年房地產(chǎn)投資下降10.6%，對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)有所減弱，但隨著政策調(diào)整和城市更新等措施的實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)正向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。未來，房地產(chǎn)業(yè)將更加緊密結(jié)合城市轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及社區(qū)優(yōu)化，為國家經(jīng)濟(jì)新一輪發(fā)展提供重要支撐。

“盡管中國經(jīng)濟(jì)面臨諸多挑戰(zhàn)，但國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的2024年數(shù)據(jù)顯示出‘春意漸濃’積極態(tài)勢?！睆堄涝捞貏e強(qiáng)調(diào)。