文|樂居財經 作者|李蘭

截至5月27日，國開行已發放“三大工程”貸款1047.76億元。其中，發放城中村改造專項借款1002.47億元，占比約96%。

據悉，本次已發放的城中村改造專項借款涉及北京、上海、廣州、武漢等34個城市的376個項目，支持建設安置房100萬套，惠及村（居）民53萬戶。

業內表示，專項借款成本低、期限長可緩解城中村改造項目所需投資多、周期長，尤其是前期征收安置階段而帶來的資金壓力，助力城中村改造提速，也為改民生、穩增長、擴內需發揮積極作用。

本輪城中村改造，被媒體評為“新一輪拆遷大潮”。政策推動下，落地也相當速度。

去年7月，《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》審議通過，會議指出，將在超大特大城市積極穩步實施城中村改造。

同年11月，三大工程就被定調為房地產發展的新方向。緊接著，在12月份的重要會議上提出，要加快推進三大工程建設，即保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施的建設和城中村的改造。

同時，央行再次啟動PSL，直接向市場投放3500億元，用來建設三大工程。這也是本輪城中村改造的資金主要來源。

公開資料顯示，本輪超大特大城市“城中村”待改造面積或有13.4億平方米，總投資額或達8.2萬億元，年均8200億元，占比2022年全國房地產開發投資完成額為6.2%。

據貝殼研究所數據，在重點20城中，超過20年房齡的老舊小區數量近六萬個，占整體小區數量的40%。

以史為鑒。棚改以及背后的貨幣化安置，被認為是樓市上漲的主要推手之一。

2015-2018年，經歷了一輪棚改高峰，在樓市去庫存方面，棚改貨幣化安置發揮了不少貢獻。數據顯示，2016年幫助消化了2.5億平方米。

據克而瑞數據，2024年樓市去庫存壓力突顯，庫存消化周期創歷史新高，50城新建商品住宅庫存消化周期長達2年之久。其中，有26城新建商品住宅庫存消化周期超36個月，40城新建商品住宅庫存消化周期在18-36個月。

機構數據顯示，未來五年超大特大城市城中村改造預計帶動10萬億元投資會對房地產市場形成有效支撐，平均到每一年，其帶來的住宅新增需求約有4400萬平方米，占22個城市2022年新建商品住宅銷售面積的18%。

業內認為，城中村改造將是構建房地產發展新模式、房地產長效機制、房地產行業中短期的破局關鍵。

易居研究院研究總監嚴躍進也表示，城中村改造有利于盤活存量資產，提升城市功能，對置業決策影響深遠。因為它不僅關系著土地的價值，更關系著居住的體驗。

有券商在研報中稱，“房地產市場政策效應偏中長期，短期以預期提振為主。”雖然新一輪的城中村改造并非人們預想的“大招”，但是城中村改造與房地產投資與需求相關，更重要的是如何讓城市化進程更包容。