文|樂居財經 作者|鄧如菲

5月27日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局、市稅務局四部門聯合印發《關于優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》。

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具體來看，新政包含以下幾方面：非本市戶籍購房社保年限由5年調整為3年；非本市戶籍單身人士可購買外環內二手房；人才購房由3年改為2年，范圍由產業片區擴大為行政區；取消離婚三年合并計算限購套數的政策；取消贈與5年內計入贈與人住房套數的政策；支持企業購買小戶型二手房；多子女家庭可額外增加一套購買名額。

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來源：易居研究院

另外，新政在信貸政策方面也持續減少房貸成本和購房難度，采取調低首付款比例、降低商貸利息、提高公積金貸款額度的措施。其中，報告所指“重點區域”為臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域。

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來源：易居研究院

鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示，貸款成本的進一步降低，將會促使一部分購房群體在未來1~2個月集中入市，“6月本就是房企沖刺業績的階段，這兩個月保持銷售量回升是沒有問題的。”

“以舊換新”方面，提出自“通知”施行之日起一年內，出售外環內2000年前竣工、建面在70㎡以下的唯一住房，并購買外環外一手住房的居民家庭，在辦理新購住房不動產權證后可向區房地產交易中心申請補貼。其中，建筑面積小于30㎡補貼金額為2萬元，30㎡至50㎡為2.5萬元，50㎡至70㎡為3萬元。

除此之外，新政在優化土地和住房供應、建立健全住房保障體系、加快推進“兩舊一村”改造等城市更新、提升住房品質、加強監測監管等方面也落實了相關政策。

將目光移到其他一線城市，北京、廣州自央行新政發布后，從5月18日起住房公積金貸款均已執行新利率，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。深圳則在央行新政前發布了分區優化住房限購的政策。與其他一線城市相比，可以說此次上海的松綁政策覆蓋到了方方面面，在力度上也是空前的。

業內專家認為，此次政策不僅超預期，同時“全方位、多角度”精準施策。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進也表示，此次上海一攬子房地產政策，將發揮積極作用和效應。政策的落地和實施，將更好引導市場預期和增強市場信心，也將進一步促進上海房地產市場平穩健康發展。

新政落地的當晚，市場就已經出現了積極反饋。有新房售樓處宣布不打烊，有中介延后休息日以搶占成交，也有多個樓盤發布宣傳海報稱將于5月28日起逐步收回折扣。

有中介人士表示，新政后有些房東開始跳價。原報價999萬元，現在調成1050萬元。也有不著急賣房的房東直接不賣了。不過也有經紀人表示，當晚客戶電話咨詢的確實不少，但因為新政剛落地，還需要看后續幾天的發酵情況。新政更有利于一些原本就在猶豫的客戶，促進這部分客戶加速下定。

放松限購、降首付等措施有用嗎？張宏偉認為，目前制約因素是居民支付能力，所以需要住房保障銀行和新一輪經濟刺激計劃之類的措施。收儲庫存用于保障房邁出了重要而正確的一步，3000億再貸款是第一步，未來需要3萬億以上，建立大規模住房保障體系，解決優質房企流動性和地方財政，緩釋金融風險，一舉多得。同時，啟動新一輪經濟刺激計劃，通過超長期國債+QE方式，財政擴張，提振需求，防止資產負債表衰退。

也就是說，當下政策出臺救市后，要想樓市成交量持續穩定增長，需要宏觀貨幣財政政策措施的配合落實，比如多次降息降準、財稅減免、鼓勵民營經濟等刺激落實，盡快恢復經濟增長，使購房者收入穩定且增長。只有上述政策面積極落地且有效了，降首付降利率等樓市政策組合拳對于成交量持續穩定增長才會有進一步的積極意義。