來源|時代周報

5月27日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局、市稅務局等四部門聯合印發《關于優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），對樓市限購、住房信貸、“以舊換新”等9項市場熱議政策做出優化調整。

其中，上海首套住房貸款利率下限調整為LPR（貸款市場報價利率）基礎減少45個基點（調整后，5年期以上房貸利率下限由此前的4.1%下調為3.5%）；首套住房最低首付比例從30%降為20%；非滬籍單身人士購房區域，擴大至外環內二手住房。

同時，上海還取消了離婚限購政策，調整了住房贈與規定，非本市戶籍購房社保年限也由5年縮短為3年。

據了解，《通知》將于2024年5月28日起施行。由此，上海成為“5.17”樓市新政后，率先出臺重磅樓市政策的一線城市。

事實上，上海是當前全國范圍內少有的房地產相對平穩的城市，在今年4月份的70城房價排行榜中，上海新房價格更是領漲全國。

而市場需要較為強勁上海，為何在4個一線城市中率先推出“重磅政策”？接下來，北京、深圳、廣州是否會跟進以及何時跟進？房貸利率普遍下調下，存量房貸又是否有望迎來優化調整？

二手房壓力推動

事實上，在“5.17最強樓市新政”后，全國已有包含武漢、長沙、西安、合肥等重點城市在內的120多個城市，出臺了降低房貸首付比例、取消房貸利率下限等重大利好政策。不過，在上海之前，作為中國樓市風向標的4個一線城市均未跟進。

而本輪，上海在一線城市中率先“出手”，多少有些超乎市場預料。

從房地產數據來看，在當前全國房地產行業下行的大背景下，即便是作為樓市標桿的一線城市，也少有能“獨善其身”，而上海恰恰走出了不同的行情。

根據國家統計局數據，2024年1—4月份，全國房地產開發投資30928億元，較去年同期下降9.8%。同期，廣州房地產開發投資下降4.4%，北京則下降了1.3%。反觀上海，則在去年同期增長29.9%的基礎上，再度保持了8%的高增速。

更直觀的比較來自于城市房價。

根據國家統計局最新發布的70城房價數據，今年1-4月，北京新建商品住宅平均銷售價格僅同比增長0.6%，廣州、深圳更是分別下跌了5.1%、5.3%。上海則仍保持著4.2%的增長，在4個一線城市中保持領先。

△2024年1-4月，上海新建商品住宅平均銷售價格增幅出現領先。（圖源：國家統計局官網）

北上廣深四個一線城市中，上海為何在新建商品住宅銷售價格穩定增長，市場預期基本向好的情況下，出臺重磅政策穩定樓市？

“有未雨綢繆的打算。”在中指研究院上海高級分析師陳炬蘭看來，與此前的“漸進式”放松政策不同，本次上海政策調整針對性更強、力度更大、涉及范圍更廣。而此舉一方面是順應和貫徹“5.17”國家政策部署，另一方面也是調整供應及刺激需求，更好地引導市場預期。

陳炬蘭告訴時代財經，盡管今年以來，上海樓市表現相對亮眼，但并非毫無壓力。監控數據顯示，自2024年1-4月，上海商品住宅（不含保障房）成交面積出現較大降幅，特別4月份后，上海市場熱度出現下降跡象。而本次政策出臺，能在一定程度上刺激購房需求，增強市場信心。

上海統計局的數據也顯示，1-3月，上海住宅銷售面積為322.57萬平方米，較1-2月數據增長了153.88萬平方米。但到了1-4月，住宅銷售面積為418.75萬平方米，僅增長96.18萬平方米，增量出現較大下滑。

與此同時，與新房房價的相對堅挺不同，上海二手房價格面臨較大下行壓力。統計數據顯示，自2023年9月后，上海二手房價格已連續7月走低。今年1-4月以來，上海二手房平均價格更是同比跌去了6.3%。

“新政將對二手房市場帶來極大支持，”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時代財經表示，上海“老破小”掛牌較多，去化壓力大，導致置換需求大。

在他看來，上海本輪樓市政策中，無論是對非滬籍相關人士限購政策的放開，亦或是支持企業購房用于職工租住，均對推動上海市二手房庫存去化，穩定二手房交易價格，促進二手房交易和帶動新房交易具有極大的作用。

存量房貸或將迎來調整

在4個一線城市中，樓市較為穩企的上海已率先出臺了重磅措施，接下來北京、深圳、廣州是否會跟進？若是，又將何時跟進？

對此，上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進向時代財經表示，北京、深圳、廣州三個一線城市的房地產業仍有提振空間，在上海率先落地中央“5.17”樓市新政后，剩余三個一線城市有望在本周內跟進。

“而作為風向標的一線城市樓市政策的進一步松動，也將帶動其他城市推出更大利好政策。”嚴躍進說。

“上海之后，其他城市出臺再大力度政策都已不再稀奇。”廣州中原項目部總經理黃韜告訴時代財經，“5.17”樓市新政前，包括一線城市在內的諸多城市，都已經漸進式的推出了諸多較為重磅的利好政策。

“如今，本就需求較旺的上海等一線城市又開始對市場頗為關心的限購、首付比例、房貸利率等問題做出了優化，競爭壓力下，周邊其他城市力度有繼續加大的動力。”

從當前市場反映來看，與“真金白銀”直接掛鉤的房貸利率是最受關注的利好政策之一。而在全國各城市普遍下調房貸利率的情況下，未來各城市的存量房貸又是否會迎來優化調整？

“存量房貸也可能會迎來調整。”李宇嘉認為，新增房貸利率下限的下調，會導致增量和存量房貸利率差擴大。而無風險理財利率未來有可能繼續下降，這會導致居民提前還貸趨勢繼續存在。

不僅如此，李宇嘉還表示，當前上海等部分城市的首付和房貸利率下限仍保留有政策空間。未來，如果房地產走勢不及預期，首付和利率將可能迎來再度下調。

不過，上海中原地產市場分析師盧文曦對此有不同看法。盧文曦告訴時代財經，作為銀行最優質、最穩定的業務之一，存量房貸的調整事關銀行利潤，在當前經濟形勢下，可能需要更為強大的力量才能推動。

嚴躍進也同樣認為，盡管當前已事實上形成了貸款差異，但在存量房貸已有過一次調整的情況下，未來更多需要依靠LPR的重新定價，以及等待全國范圍內的宏觀調整。“存量房貸只能稍安勿躁。”

記者丨李益文

編輯丨梁? ?勵

值班丨滿? ?滿